不動產投資信托基金的稅收籌劃與風險控制

許建軍

【摘 ?要】隨著不動產投資信托基金（REITs）在全球范圍內的普及，稅收籌劃和風險控制成為REITs管理和運營的重要環節。論文簡要介紹了REITs的基本概念、運作模式和稅收政策，探討了REITs的稅收籌劃及風險控制策略，分析了相關稅收政策對REITs的影響，以期為投資者創造更多價值，為我國REITs的健康發展提供參考。

【關鍵詞】REITs；信托基金；稅收籌劃；風險控制

【中圖分類號】F812.42 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2023）06-0163-03

1 引言

隨著全球經濟的發展和城市化進程的推進，不動產市場逐漸成為投資領域的重要組成部分。與此同時，不動產投資信托基金（REITs）作為一種創新型的房地產金融工具，兼具房地產投資的穩定性和資本市場的流動性，已在全球范圍內得到廣泛應用和發展。REITs的出現有效地解決了傳統房地產投資的資金缺口問題，促進了房地產市場的發展，同時為投資者提供了一種相對穩定的投資渠道。

然而，在REITs的發展過程中，稅收籌劃和風險控制成為其管理和運營的重要環節。合理的稅收籌劃能夠有效降低REITs的稅收負擔，提高投資回報；而有效的風險控制則能保障REITs的穩健運營，為投資者創造持續價值。因此，研究REITs的稅收籌劃與風險控制策略具有重要的理論和實踐意義。

2 REITs的基本概念與運作模式

2.1 REITs的定義與特點

不動產投資信托基金（簡稱REITs）是一種投資于房地產的集合投資工具，通過募集資金投資于不動產或與不動產相關的資產，將投資收益分配給投資者。REITs具有以下特點：一是收益來源：REITs的收益主要來源于房地產租金、資產增值及房地產相關的金融工具收益。二是分散化投資：REITs通常投資于多個房地產項目或資產，分散投資風險。三是流動性：REITs可以在證券市場上交易，提供較高的流動性。四是稅收透明：在符合特定條件下，REITs可免征所得稅，只對投資者的收益征稅。

2.2 REITs的運作模式

REITs的運作模式包括3個主要環節：募集、投資和分配。以下是各環節的詳細說明：

①募集：REITs通過公開發行或私募的方式募集資金。募集資金的規模和期限取決于REITs的投資策略及市場條件。

②投資：REITs將募集到的資金投資于房地產項目或與房地產相關的資產，如土地、建筑物、房地產開發項目、房地產債券等。投資目標需要符合REITs的投資策略和風險控制要求。

③分配：REITs將投資收益（如租金收入、資產增值收益等）分配給投資者。按照法規要求，REITs需要分配至少90%的可分配收益給投資者。

2.3 國內REITs的發展現狀

中國在2005年開始研究REITs，2020年試點設立了公募REITs市場。中國REITs市場雖然起步較晚，但發展潛力巨大。截至2022年，中國REITs市場總市值已超過人民幣1萬億元。隨著政策完善和市場認可度的提高，中國REITs市場有望迎來更快速的發展。

REITs作為一種集合投資工具，為投資者提供了分散化、流動性較高的房地產投資機會。未來，隨著國內外市場的不斷發展和政策環境的完善，REITs有望在多元化投資領域、綠色發展、科技應用和跨境投資等方面取得更大突破。

3 REITs的稅收政策及影響

3.1 主要稅收政策對REITs的影響

在全球范圍內，各國對REITs的稅收政策有所差異。我國目前沒有專門針對REITs的綜合性稅收法規，REITs在設立和運營階段存在較大的稅收不確定性。我國基礎設施領域REITs試點稅收政策于2022年1月26日出臺，適用特殊性稅務處理及允許遞延納稅等。與全球主要REITs市場相比，我國公募REITs全流程稅負壓力適中，具有一定競爭力。這些政策有利于降低原始權益人在創設公募REITs時的稅務負擔，提升其參與熱情，也有利于減少重復征稅，提高投資者收益。

3.2 稅收政策對REITs投資的影響

適當的稅收政策對于提高REITs投資的吸引力具有積極作用。

一是稅收優惠政策降低了REITs的稅收負擔，提高了投資回報，從而吸引更多的投資者參與，有助于提高資產收益率。同時，所得稅負擔的轉嫁策略使得REITs本身的稅收負擔減輕，有利于REITs實現資金的有效利用，進一步提高投資吸引力。二是稅收政策對REITs投資組合的結構產生影響。例如，在享受稅收優惠的條件下，REITs可能會更傾向于投資那些符合政策導向的項目，如綠色建筑、保障性租賃住房等。這將有助于優化REITs的投資組合，使其更符合國家戰略和市場需求，進而提高投資回報。

3.3 稅收政策對REITs融資的影響

稅收政策對REITs的融資活動也具有重要影響。一方面，稅收優惠政策降低了REITs的稅收負擔，使其擁有更多可用于融資的資金，有助于提高其購買能力，從而為REITs的融資活動提供支持。另一方面，稅收政策對REITs的融資結構產生影響。例如，所得稅負擔的轉嫁策略可能使REITs更傾向于通過權益融資而非債務融資來籌集資金，因為權益融資可以將所得稅負擔轉嫁給投資者，從而降低REITs的稅收負擔。這將有助于優化REITs的融資結構，降低財務風險。

綜上所述，我國的稅收政策對REITs的投資和融資活動產生了積極影響，有利于REITs的發展。然而，在實踐過程中，仍需關注政策實施的效果，及時調整政策，以更好地支持REITs的健康發展。

4 REITs的稅收籌劃策略

在不動產投資信托基金（REITs）的運營過程中，稅收籌劃是至關重要的一環。通過有效的稅收籌劃，可以降低REITs的稅收負擔，提高運營效率，從而增加投資者的收益。本部分詳細探討REITs的稅收籌劃策略，主要包括利用稅收優惠政策、選擇適當的組織架構和稅收抵扣機制。

4.1 利用稅收優惠政策降低稅收負擔

政府針對REITs推出了各種稅收優惠政策，以鼓勵房地產行業的發展。REITs應充分了解和利用這些優惠政策，以降低稅收負擔。例如，2022年1月26日，財政部和稅務總局聯合發布了《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，對試點項目的設立、轉讓、運營、分配等環節涉及的稅收問題進行了明確規定，給予了一定程度的稅收優惠政策。具體內容如下：

一是設立基礎設施REITs前，原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權時，適用特殊性稅務處理，即項目公司取得基礎設施資產的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定。原始權益人取得項目公司股權的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定。原始權益人和項目公司不確認所得，不征收企業所得稅。二是基礎設施REITs設立階段，原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司股權實現的資產轉讓評估增值，當期可暫不繳納企業所得稅，允許遞延至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納。其中，對原始權益人按照戰略配售要求自持的基礎設施REITs份額對應的資產轉讓評估增值，允許遞延至實際轉讓時繳納企業所得稅。原始權益人通過二級市場認購（增持）該基礎設施REITs份額，按照先進先出原則認定優先處置戰略配售份額。

4.2 選擇適當的組織架構降低稅收負擔

組織架構的選擇對REITs的稅收負擔有很大影響。不同組織架構的所得稅和增值稅稅負有很大差異。通常，REITs可以選擇合伙企業（如有限合伙企業、普通合伙企業）或有限責任公司等組織架構。合伙企業的所得稅負擔通常較低，因為所得稅是由合伙人直接承擔的，而非企業。此外，合伙企業還可以避免雙重征稅，即企業層面和個人層面的征稅。同時，合伙企業的增值稅進項也可以抵扣，從而降低其增值稅的負擔。因此，REITs應根據自身的經營模式和稅收狀況選擇合適的組織架構，以降低所得稅和增值稅負擔。

4.3 利用稅收抵扣機制優化稅收籌劃

稅收抵扣機制是稅收籌劃的重要手段之一，通過合理運用抵扣機制，可以進一步降低REITs的稅收負擔，提高投資回報。以下是一些常見的稅收抵扣策略。

4.3.1 利息支出抵扣

REITs在融資過程中產生的利息支出通常可以用作抵扣稅收。通過合理安排融資結構，降低負債成本，REITs可以在支付利息的同時降低稅收負擔。此外，REITs還可以考慮在不同稅收政策下進行跨境融資，從而獲得更多的利息支出抵扣。

4.3.2 折舊和攤銷抵扣

REITs持有的房地產資產會隨著時間的推移產生折舊，而無形資產如專利權、土地使用權等則需要攤銷。合理計算折舊和攤銷額度，并將其用于抵扣應納稅所得額，可以進一步降低REITs的稅收負擔。

4.3.3 虧損結轉抵扣

在某些情況下，REITs可能會出現稅收虧損。在允許的范圍內，REITs可以將虧損結轉至未來年度，用于抵扣未來年度的應納稅所得額。這有助于平衡REITs在經濟周期不同階段的稅收負擔，優化稅收籌劃。

4.3.4 跨境稅收抵扣

對于跨國經營的REITs，需要關注國際稅收協定和雙重征稅協定，以避免國際雙重征稅。通過合理利用跨境稅收抵扣政策，REITs可以實現國際稅收優化，降低稅收風險。

綜上所述，REITs在稅收籌劃過程中應充分利用稅收優惠政策、選擇合適的組織架構和運用稅收抵扣機制，以降低稅收負擔。此外，REITs還需要密切關注國內外稅收政策的變化，及時調整稅收籌劃策略。通過有效的稅收籌劃，REITs不僅可以降低運營成本，提高投資回報，還有助于支持房地產市場的穩定和可持續發展。

5 REITs的風險控制策略

5.1 建立健全風險管理制度，確保投資項目的合規性和可持續性

為保障REITs投資的安全性和穩定性，建立健全風險管理制度至關重要。REITs管理方應制定一套完善的投資項目評估和審批流程，對潛在投資項目進行全面、深入的盡職調查，確保其符合法律法規、行業政策及REITs投資策略。同時，應關注項目的可持續性，考慮其在經濟、社會和環境等方面的影響，以降低長期風險。

在投資項目實施階段，REITs管理方應建立有效的項目監控機制，定期對項目進行進度、質量、成本和收益的評估，發現問題及時采取措施予以糾正。此外，加強與租戶、承租方等合作伙伴的溝通與協作，確保項目的順利實施和運營。

5.2 制定嚴格的資產質量標準，防范投資風險

高質量資產是REITs投資收益和風險控制的基石。因此，REITs管理方應制定嚴格的資產質量標準，對投資項目進行細致甄別和篩選。具體來說，可以從以下幾個方面對資產質量進行評估：

①地理位置：優越的地理位置有助于提高資產的吸引力和競爭力。因此，在選擇投資項目時，應關注其所處區域的基礎設施、人口密度、經濟發展水平等因素。

②物業類型：不同類型的物業具有不同的風險和收益特征。REITs管理方應根據自身投資策略和市場環境，選擇適宜的物業類型，實現資產組合的多樣化和平衡。

③運營狀況：對于已投入運營的物業項目，REITs管理方應關注其運營狀況，如租金水平、出租率、租戶信用等，以評估資產的盈利能力和風險水平。

④增值潛力：REITs管理方應尋找具有增值潛力的資產，以實現資本利得。這包括關注物業周邊的城市發展規劃、交通建設等因素，以及物業自身的改造、提升等方面的機會。

5.3 建立健全內部控制和審計制度，加強對稅收籌劃的監督管理

為確保稅收籌劃工作的合規性和有效性，REITs管理方應建立健全內部控制和審計制度。具體措施如下：

①完善內部控制體系：REITs管理方應建立一套完整的內部控制體系，包括稅收籌劃、申報、繳納等各環節的控制要點和方法。此外，還應制定詳細的內部控制制度和操作指南，確保稅收工作的規范化和標準化。②加強內部審計：REITs管理方應定期開展內部審計工作，對稅收籌劃、申報、繳納等各環節進行全面、深入的審查，發現問題及時提出整改意見和建議。③建立健全信息披露制度：REITs管理方應建立健全信息披露制度，定期向投資者、監管部門等相關方報告稅收籌劃的狀況和進展，提高公司的透明度和公信力。同時，積極回應外部關切，及時溝通解釋稅收籌劃中的重大事項。④提升員工稅收意識和能力：REITs管理方應加強員工稅收培訓和教育，提升員工的稅收意識和專業能力。通過定期舉辦稅收培訓班、研討會等活動，幫助員工掌握最新的稅收政策、法規和實務知識，以便更好地履行稅收管理職責。⑤營造良好的企業文化：REITs管理方應樹立誠信、守法、合規的企業文化，形成全員參與稅收籌劃和風險控制的良好氛圍。通過設立稅收合規激勵機制，鼓勵員工積極參與稅收籌劃工作，提高公司稅收管理水平。

通過以上風險控制策略的實施，REITs管理方能夠有效降低投資項目的合規性、資產質量、稅收等方面的風險，保障REITs投資的安全性和穩定性，為投資者創造穩定的收益。同時，完善內部控制和審計制度，提高稅收籌劃的合規性和有效性，有助于提升REITs的市場信譽和競爭力，為其長遠發展奠定堅實基礎。

6 結語

本文雖然對REITs的稅收籌劃與風險控制進行了較為系統的研究，但仍存在一些局限。例如，未能深入探討不同國家和地區的稅收政策差異對REITs的具體影響。未來研究可進一步拓展這方面的內容，以提供更全面的政策建議。此外，隨著科技的發展，金融科技在REITs領域的應用逐漸增多，如何利用金融科技提高REITs的稅收籌劃和風險控制能力，也是值得關注的研究方向。

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