后疫情時代寫字樓需求變化研究

摘 要：寫字樓作為城市商務活動的重要空間載體，其需求變化趨勢反映了房地產市場動態和經濟形勢。文章以上海市寫字樓市場為研究對象，從供應量、空置率、租戶行業、辦公空間四個方面進行數據分析，研究其在疫情期間發生的變化，預測疫情后全國一線城市寫字樓市場面臨的需求變化，為寫字樓運營提供趨勢分析和理論支撐，為客戶提供更有助于賦能企業發展的產品，共同建設更完善的新辦公生態，構建城市商務空間發展新格局。

關鍵詞：后疫情時代 寫字樓 構建空間 需求變化

中圖分類號：F290

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2023）07-283-02

疫情過后的2023年，氣候變化將是人們廣泛討論的重要議題。世界各國都致力于減緩氣候變化，減少碳排放。同時，人們密切關注房地產實現碳減排目標的情況。根據聯合國的數據，房地產對全球溫室氣體排放的貢獻估計為40%。隨著越多的商業辦公室投資者和開發商意識到需要確保他們的房產符合“綠色”標準并且保持可持續的發展模式。寫字樓作為商業辦公的主要場所之一，也經歷著一系列的變化。

一、全國寫字樓市場概述

預計2023年全國多個城市的優質寫字樓供應量將進入高峰期。在2023年至2025年期間，未來將完成的大部分供應將位于新商圈。全國主要城市的新興商圈有很多，包括北京的麗澤、上海的前灘和西岸，以及香港的鯽魚涌。根據戴德梁行報告數據顯示，截至2022年底，上海新興商圈徐匯濱江的優質零售項目存量達到19.2萬平方米，到2027年底，存量將增加到31.6萬平方米左右。

隨著許多租戶尋求租金較低的優質空間，城市多中心發展格局將進一步凸顯。隨著新興商圈將有大量新供應，將繼續支持對成本敏感和尋求大面積可租空間租戶的區域化發展，特別是金融業、TMT、生命科學、制造和物流等行業。這些行業的租戶正逐步在新興商圈尋找優質空間，因為這些地區已經積累了產業集群的基礎，并且正逐步完善周邊的基礎及配套設施。上海目前有20條地鐵線路，地鐵軌道長831公里。預計到2027年，上海將增長4條地鐵線路和180.8公里運營里程，這將減少上班族的通勤時間并提供更多便利性。未來預計更多新的地鐵線路和地鐵站將在全國新興商圈竣工。配套零售等基礎設施的建設和竣工，以及地鐵線路網絡的擴張，將推動了國內許多城市甲級寫字樓市場的區域化趨勢。

二、供應量變化

2022年，大量新增供應進入新興商圈，上海甲級寫字樓總存量因此突破1500萬平方米。新興商圈市場總體占比為73.7%。但是由于2022年需求放緩，全市平均租金有所下降，目前平均月租金約為每平方米人民幣247.5元。2022年核心商圈中的老商圈持續更新換代，預計未來將面臨更激烈的競爭。例如，徐家匯中心三期T1的落成，標志著徐家匯的新轉折點，為徐匯區帶來114，692平方米的優質空間，將為該地區近期至中期的提升定下基調。到2026年，上海未來預計將有超過400萬平方米的甲級寫字樓新增供應并且存量將達到約1，920萬平方米。

三、空置率變化

在經歷了異常活躍的2021年之后，上海寫字樓市場在2022年受到新冠疫情暴發的巨大沖擊。2022年上半年的疫情限制了企業的流動，導致期間全市凈吸納量僅達到301，255平方米。在疫情防控期間，上海市政府出臺多項重大政策措施穩定市場信心，從而帶動了寫字樓租賃市場的回暖。截至2022年底，新興商圈的空置率約為23.6%，年凈吸納量為533，413平方米。而2022年上海核心子市場的平均空置率升至11.2%左右。

四、租戶行業變化

總體來看，疫情3年間，更多寫字樓空間仍迎來更多租戶，全市空置率由2019年的19.6%降至2022年的16.6%。作為“改革開放”最早的城市之一，上海仍然是對國際商業資本最具吸引力的城市。疫情期間上海市政府非常重視跨國公司在上海的發展。據上海市商務局統計，目前上海市擁有跨國公司總部891家，外資研發中心531家，2022年上海市實際使用外資超過239億美元，規模創歷史新高。在寫字樓租賃市場，跨國機構占交易面積的45.3%。總體而言，受疫情影響，企業在2022年的活躍度有所下降。然而，專業服務業、TMT和金融業仍以23.8%、17.4%和17.4%的份額在租賃交易面積占比中位列前三。值得注意的是，TMT行業在2022年總租賃成交面積中占比17.4%，在所有行業中僅次于專業服務業。

五、辦公空間變化

后疫情時代更加考驗上海寫字樓業主的運營能力。疫情過后，更多優質寫字樓業主將為各自的建筑追求綠色建筑認證、最先進的建筑設計、智能建筑技術以及更高水平的健康和安全管理，以保證寫字樓運營保持高水準。在考慮辦公室用戶的健康和福祉時，業主考慮了很多內部辦公空間的設計和使用。辦公室所在的商圈、環境都可以有效改善內部辦公室用戶的健康和福祉。例如可以改變的兩個重要元素包括外部自然景觀和自然綠化。外部空間自然景觀和綠化對辦公室員工的好處很多，包括降低缺勤率、減輕壓力以及提高工作效率和改善心理健康狀況。所有這些都有助于提供一個更高效的辦公室環境。就外部自然景觀對辦公室員工的積極影響，Ihab Elzeyedi在2011年專門研究觀察了俄勒岡大學的一座開放式辦公樓。其中30%的辦公室可以看到樹木和自然景觀；31%可以看到街道、建筑物和停車場;而另外的39%沒有窗外景觀。該研究發現，能看到自然景觀和日光的員工病假平均要少10%。

最近，上海的“新經濟”行業的企業，更喜歡選擇位于附近有綠化以及可以享受其他各種自然風光的辦公樓，如靠近公園、湖泊或河流的商務空間。這種趨勢背后的原因主要只吸引人才。“新經濟”行業在全國的業務正在逐步擴大，行業內的優質員工備受追捧。為優秀員工提供積極高效和活躍、溫馨辦公空間成了企業提供吸引和留住人才方面的額外優勢。

展望未來一年，考慮到經濟和政策方向，上海優質寫字樓需求可能會有所上升。鑒于疫情帶來的商業、社會和生活方式的變化以及政府政策導向，專業服務業、TMT和金融業，醫療健康，零售商貿業等行業將看到潛在的新商機并引領寫字樓需求的變化。

六、2023年寫字樓需求變化

2022年以來，全國各地城市的寫字樓市場都因為本輪疫情受到了不同程度的影響，但是隨著疫情管控的成效顯現，各個城市都已經逐步恢復了經濟生產。中國一線城市寫字樓市場也在疫情前后發生了不同程度的轉變。中國一線城市的辦公行業正在經歷如下的變化趨勢。

（一）混合辦公需求

在全球范圍內，混合辦公模式的概念及在企業中的運用在過去3年中一直在加快步伐。自疫情暴發以來，疫情防控期間，企業不得不適應在家遠程辦公的模式。但是，隨著疫情防控措施的調整優化，許多員工已經回到辦公室。在全球范圍內，混合辦公的概念并不新鮮。鑒于之前疫情管控相對嚴格，混合辦公模式正迅速成為部分企業的常態。更重要的是，許多已經習慣了多場景辦公的職員，并不真正想一直坐在辦公室里辦公。混合辦公模式的相關技術已經逐步走向成熟，但全球企業在采用和實施更靈活的員工工作模式及制度的方面一直持謹慎態度。不可否認的是疫情和封控將企業為辦公室員工提供更廣泛的混合辦公工作系統的進程加快了20年。

（二）健康辦公需求

許多辦公室租戶認為工作場所的健康和安全對他們的員工、客戶和辦公室訪客至關重要。他們需要確保他們的員工保持最佳工作狀態，并盡可能地保持健康和快樂，因為采用和實施健康和福利計劃從降低公司成本到提高員工工作效率來看都有很多不錯的連鎖效益。在過去的5到6年里，一線城市的企業員工越來越重視工作場所健康和福利的重要性，許多人主動利用工作外時間去健身房鍛煉，在周末騎自行車和在公園里跑步來改善自己的健康狀況。

此外，由于他們廣泛的就業選擇，這一代人，特別是那些頂尖人才，現在也不會滿意不符合他們期望的工作場所。隨著這一代人主要成為公司決策層的一部分，在過去的幾年里，中國企業租戶正在采用注重健康的生態辦公和福利計劃來留住人才。吸引并留住人才是全國一線城市企業在各自辦事處采用和實施健康和福利計劃時考慮的另一個非常重要的因素。辦公室工作環境現在正成為許多職員在多個相似企業中做選擇時的關鍵差異化因素。對于服務業企業來說，人才是他們最大的資產，為了保持領先地位，這些企業吸引和留住最有才華的人至關重要。完善的健康和福利計劃可以更好地確保吸引和留住員工。盡管中國企業健康與福利計劃的構想較為初期，但我們最近的調查顯示，約有30%的辦公室租戶已擁有完善的計劃。40%的企業表示，他們已經制定了部分計劃。隨著硬件條件的逐步提升，預計企業的健康和福利計劃進一步完善。

（三）多種辦公空間組合需求

2013年，全國一線城市那些希望在初期就可以吸引潛在Z世代（“95后”及“00后”）人才的企業需要進一步發展他們的辦公工作場所。他們不僅可以在視覺上改變工作場所，還可以在功能上改變工作場所，以吸引Z世代人才群體。鑒于Z世代的一般特征，企業應當在整體辦公室工作場所設計中提升場所的靈活性、利用最新技術在辦公室融合協作和私人空間等方式吸引并留住年輕人才。一是多人協作工作桌。這些空間非常適合團隊協作，并受到更多具有團隊意識的員工的歡迎；二是2～4人的小型協作空間。這些小型會議區域非常適合非正式場合的集思廣益或與同事會面；三是私人工作站。單人辦公桌是需要專注工作員工的理想選擇，并且受到更多獨立意識強的員工的歡迎；四是安靜區域分區。這些分隔區可以幫助員工遠離干擾，并保護高度專注下的隱私，尤其適合網絡會議。五是舒適的公共區域。提供了一個可以相對輕松地做好工作的地方，這些區域促進團隊間的交流，讓員工聚集在一起；六是大型辦公室。在全球許多城市，密集的開放式辦公空間已成為過去，大型辦公室仍將是企業的工作核心，但企業不太可能要求所有員工返回辦公室。在一線城市有些員工仍然想在辦公室工作，因為辦公室可以提供較好的協作環境、給員工帶來歸屬感并且較好地支持工作。這種對實體辦公環境的依賴度預計將持續到未來。

疫情無疑給全國各地的寫字樓市場都帶來了不同程度的變革，但這場變革也同時給我們帶來了很多機遇。后疫情時代，我們發現了更具活力的產業方向，如金融、醫藥和TMT及相關的上下游產業將繼續受到投資者青睞，寫字樓的運營隨著這些行業的發展也呈現出新的變化。后疫情時代也向未來寫字樓的運營提出了更高的要求，物業體系的優化，線上線下的互補，這些都將不斷促進寫字樓市場向更好的方向發展。

高供應量的寫字樓市場客戶需求已然發生變化。企業開始更多關注辦公面積整合、經營成本優化、租約靈活性等方面；而隨著Z世代人群進入職場，辦公人群則更加關注空間的高效、健康、智慧、舒適等附加價值。預計未來能夠滿足客戶定制化需求，同時擁有優質服務的辦公產品才能更加吸引客戶的目光。

[項目名稱：2021年教育部協同育人項目《基于BIM的裝配式建筑技術人才培養實訓》項目編號：201202463035；項目名稱：成都大學2021-2023年人才培養質量與教學改革項目《教育新基建背景下裝配式建筑技術人才培養實踐與研究》（項目編號：cdjgb2022151）。]

參考文獻：

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[3] 黃程棟，劉端怡，吳佳，等.關于疫情對房地產市場的影響與對策建議[J].上海房地，2020（3）：2-6.

（作者單位：成都大學建筑與土木工程學院 四川成都 610000）

[作者簡介：周玲瓏（1981—），女，山西太原人，管理科學與工程專業，研究方向：智慧城市、虛擬仿真實驗等。]

（責編：趙毅）