新時期房地產企業加強資金管控的辦法

曹貴孝

[摘 要]當前我國經濟已經進入新常態階段，房地產行業也從規模經濟發展模式開始向著高質量發展模式轉變，國家為了保證“房住不炒”長效機制的推進，在金融貸款和土地出讓方面出臺了一系列宏觀調控政策，給房地產企業的經營管理提出了新的挑戰。資金管控是企業管理的核心內容，保證資金的循環高效利用是企業健康發展的關鍵，需要引起有關人員的高度重視。文章簡單闡述房地產企業資金管控的概念和意義，針對具體實踐中存在的問題提出了解決的辦法。

[關鍵詞]新時期；房地產企業；資金管控；問題；策略

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2023）14-0085-03

一、房地產企業資金管控的含義及實施意義

資金管控的概念可以分為廣義和狹義兩種類型。

從狹義角度分析，資金管控是指企業管理經營管理活動中現金的收入和支出，其中，收入主要是指確定款項入賬的時間，保證數額的完整；支出是指款項按照規定支付并保證足額到賬。

從廣義角度分析，資金管控是指企業管理資金及有關的風險，主要是控制生產經營、投資項目、融資活動等環節中的現金流，防范和應對項目投資、資金籌集和項目建設等工作中存在的風險[1]。

現代企業的資金管控不應局限在現金流方面，應拓展到控制經營風險和財務風險等領域，監控可能給企業造成經濟損失的各種因素。

房地產行業具有資金相對集中的特點，資金管控水平的高低對于企業的生存和發展具有直接的影響。資金作為企業健康運行的動力，貫穿于企業生產經營的各個流程和環節中，是企業賴以生存的基礎。保持現金流的穩定是企業生存和發展的核心內容。做好資金管控工作對于企業的發展具有非常積極的推動作用，能夠提高企業的管理能力和經營層次，為企業的健康發展提供保障。

受國家宏觀經濟調控政策的影響，房地產企業要加強對資金管控工作的重視，科學調配各類資金，建立規范化的資金管控流程，使資金得到高效利用，提升企業的競爭力[2]。

同時，企業在優化資金管控模式的過程中，應提升數據信息的真實性和完整性，保證企業的戰略規劃和經營政策得到高效執行，更加合理地調配資金，規范和控制資金的收支，為企業的良性健康發展提供保障。

二、房地產企業資金管控現狀

（一）資金預算管理松弛

許多房地產企業在開展預算管理時存在著剛性和柔性結合程度不合理的情況，最突出的表現就是預算指標調整過于隨意。一些管理人員為了提高預算指標的完成率，會頻繁地向決策層提交預算調整申請，影響了預算管理效用的發揮。

同時，企業一些工程項目人員或者財務人員對于預算管理缺乏深入了解，數據的填報過于隨意，未能根據實際情況分析數據。在執行過程中未能分析預算指標和實際發生的偏差，增加了資金管控工作的難度，容易出現資金不足的問題。

（二）資金使用效率較低

房地產企業給予項目公司財務部門的審批授權額度較大，使得總部無法管控整體的收入和支出情況，影響了收入和支出的平衡，在開展新項目投資時，沒有充足的資金參與投標，因此需要通過融資解決資金短缺問題。這不但增加了企業的債務負擔，而且影響了資金的使用效率。企業未能建立科學完善的項目審批機制，沒有分析項目的可行性，容易出現資金供應不足的問題，影響項目的順利開展。

（三）融資方式較為單一

許多房地產企業的融資房方式較為單一，債務負擔較高，未能實現資本的健康循環。由于房地產項目投標保證金、土地出讓金、工程款支付等都需要現金轉賬，資金需求較大，加上國家對金融監管力度的持續加大，企業項目投資主要的資金來源依然是銀行貸款，但是銀行只接受抵押貸款，額度有限且不接受二次抵押，使得企業資產使用效率低下，如果資金無法及時回籠，必然會影響利息償還。這樣不但會給企業造成信用風險問題，還可能會影響項目的正常進行。

（四）資金管控風險意識薄弱

一些房地產企業的決策層缺乏風險意識，缺乏對內控制度建設的重視，也沒有設立專門的內控和審計部門，未能識別和防范資金使用過程中可能存在的風險，沒有預留足夠的流動資金，使得企業抗風險能力較差，如果遇到突發因素，容易出現資金鏈斷裂風險。

（五）投資決策合理性不足導致資金壓力增加

房地產企業在經營規模擴大的過程中面臨的主要問題就是資金短缺，如果企業盲目投資，必然會引起過度融資或者資金不足等問題。許多企業在投資擴張策略的影響下，盲目購入土地但又未能及時開發項目，使得企業的債務負擔不斷增加，流動資金嚴重不足，容易給企業造成資金鏈斷裂問題，影響企業戰略目標的實現。

三、新時期房地產企業加強資金管控的辦法

（一）加強資金預算管理

房地產企業要結合自身的實際情況和經營特點進行資金預算管理制度的建設，準確預估項目開發所需的資金，規劃項目開發的全過程，保證資金使用的合理性和規范性，提高資金使用效率及資金管控水平，避免盲目立項問題的出現。

隨著經濟社會的不斷發展，財務領域各種管理工具和技術也在持續更新，房地產企業在構建全面預算管理體系的過程中，要及時更新思想觀念，根據內外部環境變化優化管理制度和流程，保證其與企業的實際情況相匹配。

同時，企業要建立完善的預算監督機制，確定預算管理原則，以經濟利益最大化為目標全面梳理資金管控的關鍵節點，通過優化風險管控措施，規范資金運作流程，保證資金預算管理效用的發揮。

（二）重視資金監管，合理使用資金

房地產企業要優化內部控制體系和監督管理機制，通過各部門的協同合作，制定科學規范的資金監管制度，為資金收入和支出審批工作提供指引。在融資款項到賬以后，管理人員要發起工程款項支付申請，避免資金被長時間閑置，提高資金使用效率。相對于其他領域的企業來說，房地產企業資金收入量較大，財務管理人員要動態監督和科學控制房款收取環節，保證資金賬目的準確性。企業要在資金支付環節建立配套的授權管理制度，按照有關規定規范資金支付流程，避免出現營私舞弊等風險問題，保證資金能夠得到安全高效的利用。

房地產企業獲得融資以后，要結合業務開展的實際需求合理配置資金，保證企業生產經營的順利進行，為企業發展提供充足的資金支持。財務管理人員要加強對資金管控工作的重視，積極提高專業水平和綜合能力，創新項目資金管控方法，更新管理手段，強化內部控制，積極應用預算管理工具，提高資金使用效率，防范各種風險問題。

（三）拓寬融資渠道

面對競爭激烈的內外部環境，單一固定的融資模式已經無法滿足房地產企業的實際需求，要求企業積極拓展融資渠道，實現多元化的資金籌集。企業要積極提升融資能力，按照有關的政策方針和規章制度，積極與證券市場建立緊密的聯系，為企業的良性健康發展提供保障[3]。

首先，信托融資。房地產企業在開發項目的過程中，要經過立項、建設、竣工和銷售等不同的環節，只有在將項目向消費者銷售時，才能獲得資金回籠，因而需要較大規模的資金投入。通過信托融資模式，房地產企業能夠在較低交易成本支出的前提下獲得所需的資金，拓展融資渠道。

其次，基金融資。房地產企業可以設立單獨的基金，通過經營杠桿的作用獲得所需的資金。企業在資金不充足的時候，可以利用基金融資，實現企業競爭力的提升。

最后，融資租賃。通過融資租賃，房地產企業可以在節約資金支出的基礎上獲得項目建設所需的機械、設備等資源，幫助企業緩解資金投入壓力，保證工程項目的順利進行。

（四）強化資金風險管理意識

房地產企業資金管控工作應覆蓋到項目開發的事前、事中及事后的各個環節中，管理人員在立項階段就要全面梳理可能出現的資金風險，做好項目的可行性研究，保證投資決策的科學性和合理性。

企業管理人員要樹立風險管理意識，科學控制項目的資產負債率，提高財務策略的科學性，避免因為投資決策錯誤造成經濟損失。企業在制定戰略規劃的過程中，要全面梳理實際情況，科學分析經營管理能力，明確競爭的優勢和存在的問題，制定與實際情況相匹配的資金管控方案。為了防范銀行賬戶過多可能引起的風險問題，財務人員每個月都要整理和上報各種類型的資金，提升企業的資金管控能力，使各類資金都能夠得到安全高效的利用。企業要增強員工的風險防范意識，積極建立風險預警機制，確定風險評估指標，評估資金風險的危害程度和出現概率，制定針對性的防范和應對措施，保證資金使用的安全和規范。

（五）合理規劃投資活動

首先，企業要建立科學完善的投資決策制度，約束和指導投資行為，保證投資的合理性和科學性，避免決策失誤給企業造成經濟損失。

其次，企業要優化投資決策隊伍，組織各職能部門的優秀人才參與項目決策，通過投資活動的模擬分析項目可行性，為投資預算的編制提供建議，根據反饋意見科學調配資源[4]。

最后，企業決策者要認真聽取各方利益相關者的意見，收集和分析專業人員給予的建議，保證投資決策的科學性。房地產企業要合理控制項目開發結構，針對不同類型的項目采取差異化的投資策略，比如尾期工程可以采取集中投資策略，保證工程項目可以快速如期完成。對于能夠獲得大量回收資金的項目，要重點投資，減少前期建設所需時間，盡快回收資金。針對建設周期較長的項目，要科學控制工程進度，延長施工款支付的時間。為了在資金流入有限的前提下保證內部資金得到高效利用，企業要合理控制項目開發結構，提高資金利用效率，加快資金回收速度。

（六）基于財務共享理念規范資金管控

1.加快資金管控流程建設

有關人員在動態監控資金使用時，要精簡資金審批流程，在業務開展之前評估客戶的信用資質情況，結合支付賬戶的實際情況劃分類型，包括人員工資、售樓款項及土地拍賣金等，結合類別的不同制定不同的審批流程。項目管理人員在提交款項支付申請以后，通過系統的自動識別功能進入審核批準流程，縮短支付所需的時間。在此過程中，財務人員要監控款項支付的全過程，結合數據反饋結果調整賬戶的類別。

企業財務共享中心的管理人員要動態監控資金流動情況，適當將權力下放給核算人員，將資金收支權力具體到崗位員工。同時，企業要將資金支付效率引入績效考核指標，對款項支付速度快、錯誤率低的員工給予獎勵。同時，要設置合理的出錯率，對超出范圍的員工進行追責，規范資金支付流程，約束財務人員的行為，使企業的資金支付更加標準化、合理化。

2.全面推進業財融合

首先，房地產企業要結合內外部環境變化積極推進業財融合，在業務部門和財務部門之間建立順暢的信息溝通渠道，從制度層面加強部門之間的數據分享，為資金管控工作的順利開展奠定基礎[5]。

其次，企業要積極利用大數據、云計算等先進的信息技術，建立財務共享機制，對接企業內部各個部門的信息系統，為各項工作的開展提供數據支持，推動資金管控向著智能化和數字化發展。

最后，資金管控工作過程中會形成大量的數據信息，如果數據對接不夠精準，可能會給企業帶來各種風險問題。房地產企業要加強對財務共享平臺安全性保障工作的重視，積極引入先進的安全技術，包括防火墻、殺毒軟件等，統一各個系統的數據口徑，規避和防范資金風險問題。

四、結語

隨著行業政策的持續收緊，房地產企業面對的市場競爭日趨激烈，資金管控已經成為企業財務工作的核心內容，是企業建立競爭優勢、拓展利潤空間、降低經營成本的關鍵舉措。房地產企業有關人員要加強對資金管控工作的重視，通過預算管理的完善、融資渠道的拓展、共享理念的應用、風險管理的強化等措施，建立科學完善的資金管控機制，提高企業資金使用效率，推動企業健康可持續發展。

參考文獻：

[1]張麗.提高房地產企業資金內部控制管理研究[J].經濟技術協作，2022（29）：69-71.

[2]何寧.房地產公司資金鏈管理問題及其解決方法研究[J].中國房地產業，2020（33）：40.

[3]李愛華.中小房地產企業資金管理存在的問題及對策研究[J].中國集體經濟，2021（18）：128-129.

[4]周紅波.房地產企業資金管理問題研究[J].今日財富（中國知識產權），2020（05）：84-85.

[5]陳孝明.淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策[J].行政事業資產與財務，2020（8）：44-46.