物業行業酬金制計費方式的財稅探討

陳慶

摘要：自從物業行業引入酬金制，給物業企業財稅人員提出了很大的挑戰。本文從理論和實務的雙重角度重新梳理了物業酬金制計費方式帶來的財稅相關問題，基于會計基礎理論分別從會計確認、計量、列報和涉及不同稅種的層面進行闡述分析，探討綜合會計處理方法；同時，結合對物業行業發展階段的認知，探究造成這些問題的深層原因和未來發展方向；最后給物業行業財稅專業人員提供建議，鼓勵從業者不畏艱難繼續探索。

關鍵詞：物業行業；酬金制；會計；稅務

20世紀80年代初，改革開放伊始，現代物業管理自香港引入我國內地。近四十年來伴隨著內地經濟的發展，物業管理行業不斷適應磨合，逐漸形成了適合國內特色的物業管理模式。但是仍然有許多棘手的問題有待業者思考，其中選擇物業服務的計費方式便是一個不容回避的重要問題。計費方式的不同極大地影響著會計核算和稅款計繳，同時會計核算、稅款計繳又可能反作用影響計費方式的選擇。目前相關的探討在物業界、財稅界、政府主管部門等均未見定論。本文試圖從近來普遍認為是未來方向的酬金制著手進行探究，為厘清問題提供一些參考。

一、目前物業企業計費方式的概述

發改價格〔2003〕1864號《物業服務收費管理辦法》第九條規定，業主與物業管理企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務費用。

（一）物業計費方式

現代物業管理剛進入中國內地時，總體上行業門檻較低，有時十幾個人七八條槍即可開張。首批商品房業主對物業管理更是知之寥寥。包干制在這種情況下成為權宜之選。隨后，事情起了變化，市場各方都日趨成熟，博弈開始深化。酬金制一經提出便大受追捧，現在業界已經普遍認為是未來發展的主流方向。但從實踐來看酬金制并不完美，結合本文所述內容看，與之配套的財稅理論、政策法制方面的跟進也未能盡如人意。而且酬金制尚未完全吃透，“信托制”已經在來的路上。未來一定還會有更多的“制”創新出現。本文認為，問題并非在哪種計費方式更好，而在于怎樣的報價雙方達成交易。

《物業服務收費管理辦法》第九條規定，“業主與物業管理企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務費用。”這里并說只有被定義了的包干制和酬金制兩個選項可供選擇。事實上目前很多以酬金制簽訂的合同并非完全符合酬金制的定義。理論上基于業主和物業管理者之間風險和收益劃分范圍的不同，在被定義了的包干制和酬金制之間和之外還存在無數種可能的計費方案選擇。

（二）包干制和酬金制的定義

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。實行包干制時，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業利潤。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

（三）包干制和酬金制的區別

兩種計費方式各自的優缺點本文不再贅述，經過比較本文認為以下三點區別將有助于我們進一步分析。

首先，包干制盈余或者虧損即經營風險由物業管理企業享有或者承擔經營；酬金制物業企業僅就酬金范圍內承擔經營風險，物業管理資金由物業公司代業主管理，發生的結余或者不足均由業主享有或者承擔。對物業公司來說酬金制相比包干制風險降低收益降低沒有問題；

其次，業主對物業管理的參與度不同，酬金制要求代表業主的業主委員會具備一定的物業管理能力并投入較多的時間精力，能夠直接介入物業管理的全過程。對業主來說為了節省開支多投入些時間和精力也沒有問題；

最后，財務透明度不同，包干制下業主有權主張知情的范圍較小，大多限于公共收益的收支，而酬金制則范圍較大，涵蓋到所有物業相關的收支。業主財務知情權限更大的同時當然要求代表業主的業主委員會具備相應的財務監督能力，具體如選擇審計單位和理解審計報告的能力。

以上這些區別結合業主委員會大量成立和業主素質不斷提升的事實，目前業界普遍認為酬金制是我國內地物業行業計費方式發展的大趨勢。有人認為酬金制會產生一定的節稅效果，并是現在爭相轉用酬金制的一大動因，本文并不認同，后文稅務分析將有所提及。

二、物業行業酬金制下的財稅問題分析

（一）酬金制的會計核算

1.會計主體問題

首先要分清會計核算的空間范圍。包干制下一個物業項目為一個利潤中心，可視為一個會計主體，項目所有收支在這個主體內核算。而酬金制下則存在兩個會計主體。一個是把物業公司下屬的項目看作利潤中心，以這個利潤中心為會計主體核算酬金收入和相關開支；另一個會計主體是項目業主委員會，它自收自支物業費不以盈利為目的不是利潤中心，但如果存在公共收益則形成利潤中心，該會計主體核算自全體業主收取的物業費及其相關開支和公共收益的收支。

僅從會計核算角度不考慮稅務影響的情況下，酬金制下的兩個會計主體開設兩個會計賬套分別核算還是在一個會計賬套內核算均可。但增加會計賬套將增加合并報表復雜度。如果業主委員會有條件獨立建賬自行核算，便無需在物業公司會計賬套核算。

2.會計基礎問題

酬金制下物業公司核算酬金的會計主體是企業利潤中心，適用企業會計準則會計基礎，采用權責發生制。業主委員會核算收支的會計主體核算內容分為兩類。一是物業費收支，因為不以盈利為目的，資金結余或者不足均由業主享有或者承擔，無需關注收支的歸屬跨期問題，類似行政事業單位，適用收付實現制；二是公共收益類收支，因為屬于經營行為引用企業會計準則適用權責發生制。

3.收入確認問題

企業會計準則定義收入，是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。

包干制下，物業公司就所有物業費相關收益承擔風險，所以將已收和應收的物業費全額確認收入。酬金制下，業主委員會支付給物業公司的酬金符合收入定義，物業公司應當確認為收入，但業主委員會向全體業主收取的物業費本質上是代收代付，不符合收入準則對收入的定義不適用企業會計準則的收入準則，不能確認為收入。應當計入其他應付款科目貸方。公共收益因為具有盈利目的，屬于經營性質應當按照企業會計準則相關規定核算。

4.費用確認問題

與收入確認同理，酬金制下費用發生應當計入其他應付款科目借方。公共收益按照企業會計準則相關規定核算。

5.報表的編制和列報

上文提到會計主體的劃分，應將業主委員會視為單獨會計主體。那報表就應當以業委會主體范圍為基礎。資產負債表僅反映歸屬于業委會主體的資產和負債；物業費相關收支參考事業單位會計準則編制收入支出表；公共收益相關收支盈虧編制損益表。

（二）酬金制的稅務影響

1.納稅主體問題

業主委員會是否民事法律主體依然存在爭議，這不是本文討論的內容。有趣的是，在確定是否納稅主體時一方面稅務機關已經接受業主委員會代開發票的要求，另一方面卻不接受業主委員會的稅務登記。也就是說業主委員會可以請稅務機關代開發票但不能自己開具發票。細分到每家每戶的發票都要請稅務機關代開是不現實的。再加上公共收益的涉稅處理，就意味著業主委員會仍然要依靠物業公司這個平臺滿足開票需求。

2.流轉稅問題

包干制下物業公司就全部物業費收入繳納增值稅。酬金制下物業公司的實際收入為酬金部分，應當就酬金收入繳納增值稅，這個沒有爭議。代業主委員會向全體業主預收的物業費是否應當繳納增值稅是問題所在。對此近年來各地討論比較激烈，一些地方稅務部門比如北京、浙江等在營業稅取消以前做了一些免營業稅的嘗試，但國家層面還沒有給出明確的結論。本文觀點是不應當征收增值稅，而非免稅。

如果業主委員會自己管理物業費資金收支，因為不以盈利為目的，根據實際收支情況多退少補，向全體業主預收實質上具有代收代付性質。類似聚會就餐AA制，大家把錢交給一個人再由其支付就餐費用。首先，大家湊錢的動作并沒有產生經營增值。或者說，最終消費環節增值鏈已經結束，消費者在支付給商品服務的最后供應商的價款中已經包含了所有之前各環節的增值。

營業稅時代因為營業稅價內稅的性質，每個交易環節都要對交易全額計征，沒有抵扣，不征對稅源影響比較大。現在征收增值稅不征對稅源的影響理論上是沒有的。首先，物業公司經營增值的部分是正常征稅，并不影響；然后，集中的物業費如果計銷項那實際支出時就有進項可以抵扣，不計銷項則進項不得抵扣，酬金制下物業費收支是趨向平衡，進項銷項相抵也沒有增值。

在現有稅制下，從納稅人的角度講酬金制沒有帶來增值稅的節稅效果。

境外有些國家業主委員會擁有納稅主體資格可以獨立報稅，還可以對收取物業費環節征收消費稅。希望國家在稅收立法和稅收政策調整過程中加以考慮。

此外，由于業主委員會的涉稅處理需要在物業公司主體中實現，增值稅的計繳是混同的。為正確計算業主委員會物業費和公共收益的收支盈余，賬務處理時需要考慮拆分問題，建議就應交稅金核算明細到項目和性質歸類。

3.所得稅問題

在業主委員會不具有納稅主體資格的背景下，現在業主委員會和物業公司就所得稅的計征也混同在了一起。

首先物業公司的所得稅應納稅所得額包含了業主委員會的物業費余缺和公共收益的盈虧。這一包含如果是正值則虛增物業公司利潤，可能影響物業企業享受某些所得稅優惠政策，如果這一包含是負值，則會降低物業企業當期所得稅負擔。

其次，我國企業所得稅納稅義務人為企業和其他取得收入的組織，業主委員會是否屬于其他取得收入的組織未見明確，企業所得稅對征稅對象包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得等權益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得，業主委員會的物業費收支凈額是否歸為其他所得也未見明確。

第三，業主委員會的物業費收支凈額理論上是趨于零的，如果余年收取缺年就應當退還。但企業所得稅只有五年內稅前彌補虧損的規定。

最后，公共收益盈余分配給業主，業主個人應當計繳個人所得稅。如果作為業主經營所得或者財產租賃所得計征就不應在物業公司多征一次企業所得稅；如果視為物業公司的應納稅所得，盈余分配給業主時便匹配不到個稅征稅對象，因為業主并未向物業公司投資，作為利息、股息、紅利所得顯然也不適合。

在現有稅制下，從納稅人的角度講酬金制沒有帶來所得稅的節稅效果。

（三）資金賬戶問題

酬金制下物業費資金的所有權歸業主委員會，而銀行賬戶是物業公司名義開設的，需要解決業主委員會對資金狀況知情和安全的訴求。建議物業公司開設專用銀行賬戶，與業主委員會雙方聯名共管。

三、物業行業酬金制下財稅問題的會計處理建議

文章前一部分分別從會計、稅務和資金賬戶三個角度闡述分析了物業行業酬金制面臨的問題。由于這三者的影響最終都會落實在會計賬務處理上，因此綜合考慮三方面影響后提出以下總體會計處理建議。

建議在物業公司一個會計賬套內核算，并設置明細項或輔助項與其他項目區分，物業費收支和公共收益收支也要用明細項或輔助項區分。需要時以明細項或輔助項為條件調取收支數據較為方便。同時物業公司開設專用銀行賬戶，與業主委員會雙方聯名共管，雙方印鑒同時使用有效，網銀盾制單和審核雙方分別掌握其一。相關支出授權審批至業主委員會。

物業公司代收業主物業費時，資金存入項目專戶，除銷項稅額外計入其他應付款科目。物業公司支付物業管理費用時，資金從項目專戶支付，除進項稅額外借記其他應付款科目。物業公司收取業主委員會酬金時，確認主營業務收入，沖減物業費的其他應付款，此時不再計繳增值稅，同時將資金從項目專戶轉入物業公司自有賬戶。

收取公共收益收入時，資金存入項目專戶，除銷項稅額外記其他業務收入增加。發生公共收益支出時，資金從項目專戶支付，除進項稅額外記其他業務成本增加。物業公司如收取管理公共收益酬金則不再確認收入，資金從專戶轉入物業公司自有賬戶。業主分配公共收益盈余時，資金從項目專戶支付并借記其他業務成本科目，此時物業企業應代扣代繳業主個人所得稅或者由業主提供稅務局代開的發票。

因為物業公司在計繳增值稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅和個人所得稅等稅費時包含了屬于業主委員會主體的部分，在單獨察看兩個主體財務狀況和經（運）營成果時需要清楚區分，所以不能遺漏相關的處理。建議分別稅種計算出金額后從項目專戶劃轉至物業公司自有賬戶，稅費涉及損益的如稅金及附加和企業所得稅還要轉入下設的項目明細項或輔助項。

四、結束語

綜上所述，物業行業計費方式進入酬金制時代，在財務會計和稅務方面諸多問題留待我們解決。不同計費方式下分清會計主體和納稅主體是解決相關財稅問題的前提。本文認為業委會是一個獨立的會計主體，但目前無法成為獨立的納稅主體。由此設計了物業企業相關的核算方法供參考和探討。

物業行業業務創新給財務專業人員提出了不小的挑戰，以下幾點建議供大家參考：第一，充分透徹地了解業務，深入研究遇到的每一種計費方式；第二，從會計基礎理論出發分析業務，設計核算方案；第三，密切關注相關財稅制度的發展變化；第四，從自己的專業分析出發，結合稅會整體考慮，參與商務談判，提前干預報價選擇，避免對后續稅會處理的不利影響。

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