新時期房地產企業財務內部控制優化措施

李細香

摘 要：房地產業是關系國民經濟發展與生活質量的重要領域。在房地產業的開發進程中，由于工程規模大、關聯復雜度大、開發周期長、投資資金量大的特征，房地產業開發已與金融業發展密切銜接。在這些前提下，房地產開發企業的內部財務管理、經營風險管控、項目融資管理等方面的效果，直接關系著房地產開發企業的生存與發展。而基于房地產開發企業的較高資產水平，對房地產開發企業的財務內部管理進行優化分析尤為重要。

關鍵詞：新時期；房地產公司；財務內部控制；優化措施

房地產公司的發展有不同的形式。經營過程包括土地征用、拆遷、開發和出售、出租。這一過程非常復雜，涉及各種風險。房地產行業面臨著復雜的內部項目管理和不斷變化的外部指導方針的風險。必須完善內部控制制度，實行規范化運作。企業需要加強和提高自身的管理技能，做好內部控制工作，并采取各種措施完善全過程的監控。項目管理過程涉及許多關系和廣泛的員工。要把內控責任落實到各個環節，提高內控規范化水平，從根本上解決公司風險控制水平問題。

一、房地產企業內部控制優化的重要性

房地產企業的管理是企業成長的內在條件，也對上市公司的人力資源管理機制提出的具體要求。提升上市公司管理，推動著我國資本市場的健康成長。國務院辦公廳還發布了相應規定。同時，還規定房地產企業建立健全內部監控體系，定期進行評估和檢查，完善對公司內部控制制度的評估。監管機構應監督和審查企業內部控制的建立和實施情況。為了更好地規范公司內部控制，公司應不斷積累相關經驗，逐步完善內部控制體系結構。

二、房地產公司內財務控制存在的問題

（一）對公司內部財務控制不夠重視

房地產業屬于資金密集的行業。很多企業管理層缺乏基本的操作知識，只對行業的政策進行宏觀調控，對微觀操作方面缺乏準確的了解。有些管理者從實踐入手，有了基本的管理工作經歷。也因此，在公司成長歷程中，管理員工往往更重視實踐經驗的運用，而缺少對公司經營的整體認識。在房地產企業的運營管理活動中，管理人員往往過分重視企業的贏利水平和償債能力，對公司的經營管理也并未受到充分的關注，忽視了財務內部控制對公司快速發展的影響。

（二）內部控制相關職責不明確

房產開發公司雖然設立了內部審計組織，但是并沒有明確界定公司內部機構的職能，使得公司內部審計機構往往和金融部門事務所之間的職能交叉。行政管理中也存在著若干的問題，混亂、職責不清的問題。如果公司的會計系統沒有發揮相應的作用，將導致公司治理結構非常松散，并不能達到加強對公司內部監督的既定目標，并可能對地產公司的健康經營產生嚴重負面影響。

（三）公司內部預算制度不完善

因此為了確保地產開發項目的正常有序發展，地產開發企業應當在整個項目發展過程中，做好必要的內部預算管理。但是，因為我國房地產業的發展時期比較短，所以很多企業都沒有嚴格控制項目成本。房地產項目建設周期也過長，涉及面廣，預算超支現象隨處可見。這種情況將導致房地產公司財務拮據，甚至導致公司資本鏈中斷。

（四）公司財務內部控制方式單一

現階段，在房地產開發公司的財務管理過程中，房地產項目實施成本的損失主要還是由人工反饋造成的，沒有辦法實現信息管理，導致房地產開發項目的有較高的實施風險。它限制了房地產開發公司整個生命周期管理的效率。

三、房地產開發公司財務內部控制有效分析

（一）研究假設

從社會資本的角度來看?，F代商業體系將經營者和業主與房地產開發公司分離。房地產開發公司的管理者是絕對領導者的控制者。在這種情況下，在假設分析期間，根據影響房地產開發公司內部控制有效性的因素，可以假設內部財務控制、內部財務控制手段、財務分配組織結構和內部財務控制指標是影響房地產開發企業內部財務控制有效性的主要因素。

（二）研究設計

本文以B房地產開發有限公司為第一樣本，提取了2016年至2018年的100個數據。本文將房地產公司內部控制的重大缺陷作為房地產公司內部控制有效性的評估標準。房地產融資整體分析了房地產企業的經營以及發展戰略目標，選擇利克特五級計量表作為中國房地產開發企業最有效的內部管理標準計量。

（三）證實分析結果

對B房地產發展公司的管理效果的統計分析結果是非常同意、許可和一般、不同意。第一，百分之三十五或者百分之四十的內部財務控制指標人同意“內部財務控制指標會影響房地產開發公司內部財務控制的有效性”，百分之五的人不同意或者強烈不同意“內部財務控制指標會影響房地產開發企業內部財務控制的有效性”。第二，財務內部控制多樣性評價模塊一致認為“財務內部控制的多樣性將影響房地產開發公司財務內部控制的有效性”，比率約為百分之八十四。百分之一的人反對“財務內部控制手段的多樣性會影響房地產開發公司財務內部控制的有效性”。第三，百分之六十五點零的人在評價財務分配組織結構的完整性階段認同“財務分配組織結構的完整性將影響房地產開發公司財務內部控制的有效性”，百分之五的人不同意，“財務分配組織結構的完整性將影響房地產開發公司財務內部控制的有效性”。第四，內部財務控制指標體系測評系統在五階段利克特的測評量表上，一致提出“內部財務控制指標的清晰度將影響房地產開發公司內部財務控制的有效性”?；谝陨辖Y果，可以得出結論，在房地產開發公司內部控制管理過程中，內部財務控制、內部財務控制結構框架的內部財務控制指標體系將影響房地產開發公司內部財務控制的有效性。

四、房地產公司財務內部控制優化措施

（一）嚴格控制土地成本，降低開發成本

由于我國房地產公司面臨購買開發用地和支付土地出讓金的壓力，不能盲目地依靠房地產銷售價格的上漲來轉移成本。因此，業內各公司都需要探索新的成本控制方法，最大限度地降低土地開發成本，嚴格控制開發風險。

鑒于土地轉讓費在總開發成本中所占比例較高，房地產公司必須首先在項目開發前對政府拍賣的土地進行詳細調查，對交通條件、供水和排水條件進行現場調查，該地塊的三通供排水條件，形成了對該土地實際開發價格以及成本的更客觀、更精確的評價標準，為拍賣和招標提供了良好的基礎。同時，也有必要檢查拍賣現場已有建筑的拆遷進度、周邊投標人的經營狀況以及歷史問題等，以便更準確地評估該物業的開發風險。

在控制施工成本方面，在不影響項目質量的前提下，將施工成本降至最低應是所有公司監控開發項目成本的主要目標。在這一流程中，嚴格控制技術變更計劃和簽證是十分必要的，包括設計變更計劃、施工環境與工程的變化。由于施工過程中各種因素的不同，如現場施工與圖紙的不統一、建筑材料與規范規定不統一等，就會產生計劃費用和后進先出法的區別。所以，我們應當避免施工者采取不恰當的方式進行增加施工范圍、增加施工要求或者擴大施工難度，從而減少實際成本超過預計成本的現象。另外，房地產企業也應當加強對施工方案草案、項目招標過程、項目建設前期成本監控等的資金管理工作中，以成本效益原則為總準則，做好對已開發及待開工建設項目資金的過程成本核算管理，全面降低公司的整體成本。

（二）實施多元化的融資措施，創新融資方式

為了有效實施國家戰略，為了防范信貸風險，銀行大大減少了對地產企業和個人購房者的貸款規模，并由此對地產市場和行業企業施加了很大的流動性壓力。在此背景下，國內房地產企業應從當前實際出發，盡快克服困難。當前，行業內企業應首先加強對金融市場現有金融工具的使用，如房地產信托、投資基金、公司債券、參與金融機構等方式的同時，建立企業自身的融資平臺，通過發起或建立房地產基金，積極爭取在境內外上市，并合理運用多元化的投資途徑，以實現企業投資需求。其次，地產企業還應充分運用民間資本和外資資金，以不同形態和項目謀求與民營企業以及國外公司的合資利益，以徹底減輕開發商的財政壓力，有效轉移工程或融資風險，并獲得全球一流的管理技術和經驗，對提高領域內企業的融資能力、管理水平和全球競爭力將產生積極效應。目前，融資租賃已成為西方工業化國家中與銀行借款和有價證券融資相對應的三種重要金融工具之一。售后回租是一種融資租賃方式，是指地產公司通過將房地產公司的固定資產出售給融資租賃公司，從而作為承租人將項目租回。而售后回租則是一種當企業缺乏融資能力且需要再投資時所采用的融資手段。若采用了該種方法，房地產公司可以與融資租賃公司實現互利共贏，分擔風險。

（三）加強公司內部控制，有效控制風險

但目前，地產公司在運營與發展過程中會面臨著各種類型的經營風險，如債務風險、資金風險、融資成本風險、投資風險等微觀類經營風險，以及因宏觀政策變動而產生的經營風險。與迄今為止的微觀風險相比，宏觀政治風險是可以預測的，但從長遠來看是無法控制的，這就是為什么企業必須承擔自己的風險。而作為企業風險管控系統的關鍵組件，對內部管控系統是否健全起著尤為重要的影響，行業內的每個企業都應該為此給予充分的關注。一是優化企業管理架構；通過創建獨立董事會制度完善大股東和監管機關的職責，我們正在盡最大努力避免大股東在公司決策中侵犯少數股東的利益，要逐步健全企業授權體系。二要逐步健全企業會計控制。通過一個有效的企業會計管理系統，能夠忠實地記錄經濟事實并科學分析，正確、合理地反映公司的經營交易，并準確披露相關事項，從而充分揭示了公司的財務風險狀況。而最后，要設立風險評價機制，這個機制主要體現了出了公司的償付能力、經營水平、盈利能力、增長水平，以及公司現金流量情況等公司各種經營情況。為做好企業財務鏈的管理工作，在部分大中型房地產企業建立了財務核算中心，對企業的總資本進行了發送、計算與控制，以有效防止資本風險的發生，從而提升了企業資本使用效率。從這個角度來看，公司對總資本的控制將得到顯著改善，并將實現集中資本控制的目標。

（四）重視納稅活動，降低公司稅負

從房地產公司的經營特點來看，根據適用稅法的規定，最重要的稅種是增值稅和所得稅。此外，還有其他稅種，如印花稅。行業內的公司應注意這一點，并制定適當的納稅策略。首先，企業稅收籌劃應采取措施減少營業額和選擇較低稅率和其他方法。例如，為了完全減少應稅營業額，公司應嘗試將商業企業的出現與按差額計算營業額的規定相協調。另一個例子是，公司應當通過充分考慮在各個區域的不同稅收政策和商業行為，以及對企業增值稅的合理界定，全面擴大稅務申報空間。與企業稅收有關的稅務申報事項，不應以選擇增值稅與企業所得稅稅務申報區域為代價。其次，土地增值稅稅收籌劃工作將以房地產所得稅為主，具體路徑將涉及房地產所得稅的預算編制過程的處理、項目模型的處理，以及土地轉移所得稅的處理。對于已轉移的房產項目進行了計算劃分后，已提供給金融機構確認的，應當據實抵扣；否則，應在已繳納的土地使用權金額和實際開發金額之和的百分之十之內抵扣。在此背景下，地產企業也可按照其債務投資或股本投資的實際狀況，合理制定抵扣辦法。從而達到稅負最低。

（五）完善公司財務內部控制制度

建立健全的內部財會管控系統，是房地產開發企業內部財務工作順利進行的重要保證。為此，房地產開發企業還可以在內部資金運作、全面計劃管理、內部財務監督管理等方面，建立健全的物業內控制度。首先，在中央資本核算中心下，房地產企業及其所屬各組成單元的資本解決方案與費用都必須由中央資金處理。在房地產開發企業的運營流程中，中央資金管理是影響房地產開發企業生存狀況的最主要原因。鑒于房地產開發企業發展環節的復雜性，房地產開發企業對資本的需求也非常高。所以，房地產開發企業可以從融資與投入二模塊開展內部財務管理分析，從而建立健全的內部財務管理機制。因此，在價格與供應系統中，房地產開發企業應當設置采購與支付周期機制，以完善供應與支付過程。生產過程與付款階段的會計管理機制，是用來有效捕捉整個生產過程的資金風險。同時，對發票數量和時間安排等進行審計與分析，以保證發票支出審計的正確性及其對供應與支付管理工作的有效性。在這種情況下，現金流量和運營成本成為房地產公司內部財務控制的重點。因此，為減少房地產企業資金不足或生產鏈條中斷的可能性，房地產開發企業必須通過開展業務活動，形成完整的資金管理機制，從而對房地產開發企業生產成本、資金支出等各模塊的資金進行匯總分析。最后，房地產開發公司的監管水平直接影響到財務控制的效率。與公司各部門和房地產開發項目實施各環節負責人交流信息。以此為基礎，構建完善的內部控制和監督機制。

五、結束語

綜上所述，房地產開發公司的財務內部控制是房地產開發項目的控制和管理。因此，房地產開發公司在經營和管理過程中，應從財務成本收支、財務管理體系等方面，以房地產開發項目的風險和關鍵環節為檢查點，借助云平臺和信息資源，完善財務內控工具，優化財務內控環境，提升房地產企業在市場環境中的核心競爭力。

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