房地產企業高杠桿下的財務風險分析

魏杰　曾靖

摘要：房地產業具有高資產負債比特征，如何通過財務杠桿效應獲得收益，并且合理規避財務風險，是房地產企業實現可持續發展需要解決的關鍵問題之一。選擇A企業作為研究對象，通過研究該公司的財務數據，探究房地產企業相關財務杠桿與財務風險的影響關系。首先研究財務風險的重要性，然后借助A企業案例討論財務杠桿效應并進行財務風險分析，提出風險應對策略，供廣大房地產企業參考。

關鍵詞：房地產企業；高杠桿；財務風險

0引言

經過多年發展，房地產業已成為我國國民經濟的重要組成部分。房地產企業發展多采用高杠桿、高負債模式。在國家出臺去杠桿政策和市場環境復雜多變因素的綜合作用下，房地產業發展受到影響，不少房地產企業已經難以生存，部分甚至面臨破產。在我國房地產業發展過程中，企業為了獲取足夠的資金，會多渠道融資，這樣一來就會形成高杠桿現象，進而形成財務風險。為了促進房地產業健康發展，需對財務風險進行控制，以此來緩解企業資金壓力，幫助企業及時防范風險。如何才能應對高杠桿下的財務風險？本文對此進行探究和分析。

1研究背景

1.1研究房地產企業財務風險的重要性

財務風險是由于企業財務結構不合理、資本運營不當等，其整體盈利能力下降，進而導致實際經營成果達不到預期經營目標的風險[1]。房地產企業不斷面臨財務危機、債務違約、過度負債等問題。房地產企業在正常經營運作中就會產生財務風險[2]。雖然財務風險客觀存在，但是企業可以利用自身資源進行內部平衡，達到最佳狀態，以適應外部環境變化。對于房地產企業來說，防范財務風險極為重要。

1.2財務杠桿與財務風險的關系

財務杠桿和財務風險之間的內在聯系在于企業追求對利潤的放大作用，在利用財務杠桿追求額外收益的同時，也會增加財務風險發生的概率[3]。財務風險多發生于負債過高的企業中，所以說，二者關系的關鍵在于企業通過負債經營的方式，利用財務杠桿進行盈利。從指標上看，財務杠桿大小是企業每股收益對息稅前利潤變動的一種反應。對房地產行業來說，由于存在財務風險，必須要降低財務杠桿，讓市場在資源配置中發揮決定性的作用，通過市場和宏觀政策相結合的方式來調整企業財務杠桿狀況，進而打破傳統高杠桿、高收益、高風險的惡性循環。

1.3財務杠桿引起的財務風險類別

1.3.1負債過高導致財務風險

高債務和高杠桿有著密切的關系。房地產企業過度依賴高杠桿，長此以往，負債過高會造成企業財務風險增大[4]。因此，企業的負債不能無限擴張，最好保持在總資產平均成本攀升的轉折點。

1.3.2利用財務杠桿導致的財務風險

房地產企業利用財務杠桿可以獲取超額收益。企業融資是為了更好地進行投資，通過投資擴大生產，進而創造更多收益。房地產企業的投資風險會伴隨著財務杠桿增大而加大，形成投機性風險。企業適度利用財務杠桿可以增加收益，而財務杠桿過高又會帶來損失。

1.3.3企業經營效益下降造成的財務風險

財務杠桿既有正效應，又有負效應。企業經營的變化會直接影響財務杠桿和財務風險之間的關系。當息稅前利潤不足以用來支付負債利息時，財務杠桿就會帶來財務風險。財務杠桿所造成的影響有多大，取決于息稅前利潤與固定成本之間的關系。

2房地產企業財務杠桿及其效應分析——以A企業為例A企業位于福建省福州市，實施多元化發展戰略，房地產是其主要從事的業務領域。作為一家借殼上司公司，A企業的核心地產產品具有一定的影響力。此外，A企業還積極向其他行業邁進，尋求金融和投資領域的機會，為下一步發展做準備。下面通過財務杠桿水平分析，探討A企業存在的財務風險。

2.1財務杠桿水平分析

在房地產業中，影響財務杠桿系數的重要因素之一就是資產負債率。資產負債率和產權比率可以直觀地衡量財務杠桿水平[5]。本文選取A企業2017—2022年披露的財務數據，對其財務杠桿水平進行分析，數據見表1。

資產負債率可以清晰地反映公司的負債經營情況，這種經營模式會引起財務杠桿水平的變化。由表1可知，2017—2022年上半年，A企業的資產負債率總體上呈現上升趨勢，分別為87.83%、86.88%、84.95%、90.75%、93.25%、94.22%。2017—2022年上半年，行業資產負債率均值為79.42%，而A企業的平均資產負債率約為89.64%，遠高于行業均值。由此可見，A企業財務風險較大。

評價資金結構的合理性可以用產權比率。產權比率是負債總額和所有者權益的比值[6]。由表1可知，2017—2022年上半年，A企業的產權比率總體上呈現上升趨勢，分別為6.27、5.86、5.17、9.68、13.63、16.08。產權比率較高，代表企業在走下坡路，財務風險加大，不利于企業長期健康發展。

2.2影響財務杠桿的指標分析

借助財務杠桿系數、資本息稅前利潤率、負債利息率等指標，可以研究企業對財務杠桿的使用情況。對上述指標進行綜合分析，判斷企業財務杠桿發揮的正負效應。財務杠桿系數的計算公式[6]為

DFL=EBIT/（EBIT-I）

式中，DFL為財務杠桿系數；EBIT為資本息稅前利潤率；I為負債利息率。A企業相關指標及計算結果見表2。

企業財務杠桿系數反映的是企業財務杠桿的大小和利用程度[7]。可用財務杠桿系數來評價企業的財務風險。房地產業的財務杠桿系數合理區間一般為1～3。由表2可知，A企業的財務杠桿系數在2019—2022年上半年均不在合理區間內，分別為-0.03、0.24、0.05、0.03。其中，由于A企業資本息稅前利潤率大幅下降，同時利息支出上升明顯，2019年其財務杠桿系數為負，說明該公司通過大量借款進行投資，但盈利能力不足。

A企業的財務杠桿處于高風險區間，財務風險非常高。2019—2022年上半年，其資本息稅前利潤率（0.04%、-1.18%、-0.37%、-0.25%）一直低于負債利息率（1.21%、3.86%、7.44%、8.96%）。在研究期間，A企業的資本息稅前利潤呈先上升后下降的趨勢，而利息費用在一直上升，表明二者差距越來越大[8]。

通過以上財務數據分析發現，A企業財務杠桿呈現負效應，財務風險增大。A企業需要及時采取有效措施避免掉入嚴重的財務危機漩渦，保持合理的資本結構。

3財務杠桿效應下的A企業財務風險分析

3.1籌資風險

由于財務杠桿的影響，A企業通過增加舉債的方式獲得足夠的資金，但是過多的負債和不科學的負債結構使其財務杠桿系數出現大幅度波動。A企業負債規模較大且一半以上是有息負債，導致其承擔大量利息支出，對財務運營產生巨大的壓力。因此，A企業在較高的財務杠桿下存在一定的負債風險。2017—2022年上半年A企業籌資風險分析指標見表3。

表3中的數據顯示，2017—2022年上半年，A企業的流動比率平均值和速動比率平均值分別為1.47和0.14，都低于國際公認的理論值（流動比率2，速動比率1）。2017—2022年上半年，A企業的速動比率較為穩定，但是遠低于標準值1，說明公司沒有足夠的資金去償付本金與利息，債務逾期的可能性很大。2017—2022年上半年，A企業的現金比率也較為穩定，平均為7.56%，但是相比理論值20%較低。這表明A企業現金償債能力弱，對于到期償債的能力控制不足。

總體來看，A企業大量依靠籌資來平衡現金流，對資產結構控制不足，導致其具有較大的籌資風險。A企業長期進行借貸融資，只會讓負債規模越來越大，財務杠桿越來越高，從而引發財務杠桿負效應[9]。

3.2投資風險

企業開展一系列投資活動，投資收益具有不確定性，構成了投資風險。盈利能力是開展投資活動的基礎，企業盈利能力越強，投資風險就越小。本文用凈資產收益率、營業利潤率和資產報酬率3個指標來分析A企業的投資風險，具體見表4。

凈資產收益率反應的是企業凈利率與股東權益的比率。A企業凈資產收益率2017—2018年表現較佳，分別為9.96%、13.72%；而2019年大幅下降至2.22%；到2020年由正轉負，為-18.98%，2022年上半年亦為負。可見，A企業的盈利能力在急劇減弱。A企業的營業利潤率也從2019年開始大幅下降，從2017年的12.52%下降至4.56%，2020年更是下降至-134.29%。這表明A企業盈利能力出現極高的風險預警。

3.3資金回收風險

企業通過舉債方式開展日常經營活動，承擔著巨大的資金成本壓力，一旦經營狀況出現變動，就很容易導致資金難以收回這一狀況的發生。對于企業來說，其最為主要的收益來源就是營業收入。對資產管理效率進行分析時，往往以營業收入及公司的資產狀況作為具體研究對象，探討企業是否在資金回收方面面臨巨大風險。2017—2022年上半年A企業資金回收風險分析指標見表5。

由表5可以看出，2017—2019年，A企業的存貨周轉率處于較高水平，分別為0.15次、0.14次、0.12次，表明其存貨運營能力較強。同期，A企業應收賬款周轉率表現也較好，分別為22.06次、25.1次、17.78次。可見，A企業在2019年之前應收賬款回收效果較好。另外，其總資產周轉率也呈現同樣的變化趨勢。

然而，這一趨勢在2020年急轉直下。當年A企業的存貨周轉率為0.02次、應收賬款周轉率為3.51次、總資產周轉率為0.02次，三者都出現了大幅度下降。可見，A企業經營出現了異常，資金無法滿足日常運營需求。這很容易導致A企業資金鏈運轉不暢，資金流不能被充分利用，資金回收難度加大，進而造成財務風險增大。

4規避房地產企業財務杠桿引發風險的對策

4.1規避財務杠桿風險的對策

企業要加強對財務杠桿的認識。財務杠桿是一把“雙刃劍”[10]，企業利用好財務杠桿，就可以享受其帶來的利益；反之，則會帶來風險，產生財務危機。因此，A企業領導層要充分認識到財務杠桿的重要性，加強對財務杠桿的認識，了解其帶來的利益與風險。A企業可在了解財務杠桿發揮作用條件的前提下，靈活運用財務杠桿，建立財務杠桿風險預警系統，有效預防風險。同時，A企業在做各項決策之前，需要充分考慮存在的風險，權衡風險和收益[11]。

4.2規避籌資風險的對策

企業要科學、合理地配置債務期限結構。近些年，A企業的流動負債占比已經超過長期負債，流動負債占比過大嚴重影響其短期償債能力。A企業應優化長短期負債比例，使負債規模回歸到科學、合理的狀態，以此減緩短期償債壓力。

4.3規避投資風險的對策

企業要增強投資風險意識，科學、合理地進行投資和資金配置。A企業可建立風險管理小組，不斷收集外部環境風險信息，并結合自身需求，對房地產經營開發項目有針對性地進行研究，有所選擇地進行投資；廣泛征求專家、管理人員意見，對經營項目進行可行性分析，提升企業管理者的決策能力，判定項目能達到預期收益以后再進行投資[12]；對有限的資金進行合理配置與組合，分散財務風險。

4.4規避資金回收風險的對策

企業要實現資金結構的優化。企業的資本結構、融資需求、企業在社會公眾中的形象、債權人及投資人的利益等都會影響其收益分配。A企業可根據經營戰略、投資及融資策略制訂收益分配方案[13]。A企業還要解決利潤分配隨意性大、分配形式不規范等問題。為了避免企業盲目采用賒銷方式造成流動資金短缺，應讓全員重視應收賬款全面管理工作。

5結語

綜上所述，高杠桿、高負債的A企業應重點關注自身對財務杠桿的利用情況。這是因為如果企業對財務杠桿的利用不良，就會產生較顯著的負效應。同時，高杠桿企業應積極拓展自身的融資渠道，降低向銀行借款的依賴度。A企業還要解決財務杠桿水平與其獲利能力不匹配的問題，因為這是引發財務風險的主要因素。A企業應深入研讀國家相關政策，對市場環境進行分析，并且持續地推進財務風險管控。

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收稿日期：2023-03-31

作者簡介：

魏杰，女，1999年生，碩士研究生在讀，主要研究方向：企業財務。

曾靖，女，1972年生，博士研究生，副教授，主要研究方向：糧食安全與農村經濟。