FL公司盈利能力分析

【摘" 要】論文以FL公司為研究對象，對其2019-2023年的財務報表進行分析研究，選取每股收益和杜邦分析體系中的關鍵指標來衡量企業盈利能力，發現目前FL公司盈利方面存在的問題，并針對有關問題提出改善的建議。

【關鍵詞】盈利能力；杜邦分析法；財務指標

【中圖分類號】F275" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻標志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號】1673-1069（2024）05-0106-03

1 引言

房地產行業作為我國經濟發展的重要支柱，該行業具有投資成本高、項目周期長、風險大等特點，尤其是近年來受到新冠疫情、宏觀政策收緊及全球經濟環境的影響，房地產公司的持續經營面臨很大的考驗。公司能否通過改善經營戰略來保持盈利能力成為其核心競爭力的重要影響因素。因此，研究盈利能力，分析目前存在的問題，對助推房地產企業健康發展具有重要意義。

FL公司是我國綜合實力最強的房地產企業之一，近年來受到政策和環境的影響，盈利水平波動較大，本文根據其2019-2023年年報，基于杜邦分析法、趨勢分析法等，對FL公司的盈利能力與質量進行分析，并與同行業上市公司進行對比，識別出導致FL公司盈利質量低下的原因，并針對該公司目前的問題提出相應的建議。

2 FL公司介紹及盈利能力分析

2.1 FL公司基本情況介紹

FL公司總部位于廣州市，始創于1994年，經過30年的發展成為一家以房地產開發為主業，同時涉足物業服務、酒店管理、文體旅游及設計建設等領域的綜合性集團。2005年，FL公司在港交所成功掛牌上市，成為首家被納入恒生中國企業指數的內地房企。目前，集團擁有龐大的土地儲備，可售面積近4 700萬平方米，總資產近3 700億元。公司旗下運營的豪華酒店達92家，此外，集團運營大量投資性物業，總建筑面積約190萬平方米。多年來，FL公司憑借卓越實力，連續榮獲“中國房地產上市公司綜合實力10強”等殊榮，穩居行業前列。

2.2 盈利能力分析

基于傳統杜邦分析體系由上至下將凈資產收益率（ROE）剖解為三大比率指標，即ROE=營業凈利率×總資產周轉率×權益乘數，據此剖析FL公司2019-2023年盈利能力的變化趨勢。本文根據FL公司年報披露的信息整理得出2019-2023年相關財務數據及關鍵指標，如表1所示。

2.2.1 營業凈利率分析

營業凈利率=稅后凈利潤/營業收入，這一指標代表企業的銷售回報率，即企業每獲得1元的營業收入，在扣除利息和稅費后，最終能為股東留存下來多少稅后凈利潤，該指標數值越大，說明企業的盈利能力越強。

FL公司2019-2023年的營業凈利率分別為11.11%、10.65%、-21.45%、-44.82%、-55.05%，呈明顯下降趨勢，表明公司的盈利能力在逐漸減弱。并且在2021年FL公司的營業凈利率由正轉負，下降比率超過100%，主要是由于2021年公司的凈利潤大幅下降，但是根據表1可知，企業的營收下降比率并沒有如此高，因此，營業凈利率大幅下降是由于公司的成本大幅上升。這一方面與房地產市場息息相關，主要是房地產企業受到“三道紅線”政策、稅收政策、限購政策和新冠疫情的影響；另一方面說明FL公司自身存在一些問題和挑戰，如公司在成本控制、產品定位、市場拓展等方面存在一定的問題，且在面對外部風險時，沒有及時抵御風險調整發展策略。

2.2.2 總資產周轉率分析

總資產周轉率=營業收入/資產總額，是指一定時期內企業獲得的收入與企業在這一期內投入的資金總額的比率，即資產從投入生產到獲得產出的流轉速度，反映了企業管理資產的能力和利用資產獲得利潤的效率。這一指標數值越大，代表企業資產的周轉速度越快，資產的利用效率越高。具體測算數值如圖1所示，FL公司2019-2021年的總資產周轉率維持在0.2左右，2022年大幅下降，2023年該指標又有所回升，總體呈現下降趨勢，這表明FL公司的資產管理質量和利用效率在波動下降。

為進一步分析存貨周轉率，分解總資產周轉率指標后具體數據如表2所示。首先，房地產企業的存貨具有其特殊性，即數量和金額比較大，且流動性較低，而FL公司在全國各大城市及海外均有等待銷售的存貨，因此存貨周轉率比較低，這在一定程度上造成總資產周轉速度下降；其次，應收賬款周轉率能夠影響總資產周轉率，FL公司的應收賬款周轉率維持在7次左右，但是2021年和2023年有所上升，這表明公司收緊了信用政策，銷售回款能力有所增強，收回了之前拖欠的款項；最后，2019-2023年FL公司的固定資產周轉率整體上有所下降，在2022年達到5年中的最低值，說明FL公司對固定資產的管理水平和利用效率不夠高，從而導致總資產周轉次數的降低。

2.2.3 權益乘數分析

權益乘數=資產總額/所有者權益總額=1/（1-資產負債率），是資產總額相當于股東權益總額的倍數，這一指標可以用來衡量企業的償債能力，與資產負債率同向變化，可以反映企業的負債程度，該指標數值越大，表明企業資產更多地來源于負債，因此，企業的財務杠桿率越大，財務風險相應增加。如圖2所示，FL公司的權益乘數在2019-2023年呈現波動趨勢，前3年先呈現下降趨勢，之后有所上升，2023年權益乘數達到5年內的最高值，說明2019-2021年房地產市場面臨外部威脅時，FL公司為了降低財務風險，持有較為謹慎的態度，逐年縮小財務杠桿比率。自2021年開始，FL公司的權益乘數逐年上升，投入資本占全部資產的比重減少，企業的債權人承擔風險的可能性增大。根據公司對外披露的信息，在2021-2023年為了緩解債務壓力，FL公司虧本處理了不少之前收購的酒店。

2.2.4 凈資產收益率分析

凈資產收益率=凈利潤/所有者權益=營業凈利率×總資產周轉率×權益乘數，該指標也稱為股東權益收益率，即股東每投入1元經過企業的營運能夠獲得的凈利潤金額，反映公司能夠為股東帶來收益的水平，這一指標是杜邦分析體系的核心指標，指標數值越大，表明股東投入資本所帶來的回報越高，綜合反映了公司的盈利能力、營運能力和償債能力。如圖3所示，FL公司的ROE從2021年開始呈現下降趨勢，且每年的下降幅度呈擴大趨勢，到2023年下降到5年內的最低點，表明FL公司的運營存在一定的問題。一方面可能是受到外部影響，政策收緊使得融資壓力增加；另一方面源于公司內部，如公司營運管理能力較差、利潤率偏低、無法及時調整銷售策略等。凈資產收益率是評估一家公司綜合創收能力和發展能力的重要指標，該指標大幅下降，表明公司正在面臨嚴峻的挑戰，如果不進行有效的調整措施，可能會對公司帶來無法挽回的損失。

2.2.5 每股收益同行比較

根據中指云平臺的數據，2021年以來房地產上市公司的盈利水平顯著下降，每股收益水平持續回落，如圖4所示。2022年，滬深上市房地產公司每股收益均值為-0.22元，較上年下降257.1%；大陸在港上市房地產公司每股收益均值則為-0.62元，較上年下降251.2%；FL公司的每股收益為-4.19元，較上年增長4.6%，雖然變動情況不同于行業均值的大幅下滑，但是每股收益數值遠低于同行業公司均值，說明企業經營面臨嚴重危機，盈利能力較弱，應對風險能力較差。

3 提升FL公司盈利能力的建議

3.1 調整資本結構，提升償債能力

由表1可知，FL公司的資產負債率較高，意味著企業在經營過程中更多地依賴債務融資，而不是股權融資，這導致目前企業的經營壓力較大，信用風險較高，在籌集資金方面增加了企業的財務風險。而房地產企業需要的開發資金數額巨大，項目開發周期長，資產的流動性本就不高，無法快速變現，因此，償債能力對于房地產企業尤為重要，一旦償債能力不佳，在盈利狀況不穩定的情況下很容易出現資金鏈斷裂的情況，使企業陷入財務困境當中。因此，企業應采取措施改善財務狀況，及時調整資本結構，如通過股權融資來減輕債務壓力。作為上市公司，可以考慮利用股權進行融資，采用定向增發、向股東配股或股權質押等方式，為企業開拓多樣化融資渠道。此外，FL公司可以考慮其他債權融資手段，如售后回租式融資、債權轉讓、債權資產證券化等。多種融資手段并存，能夠為公司解決債務問題，確保公司在較低的債務利率下正常周轉。

3.2 吸引外部投資者，降低營運風險

由前文可知，2019-2023年FL公司的盈利能力波動較大，財務狀況整體不佳，5年中凈利潤3年為負，生產經營活動需要依靠籌資活動產生的現金流入，為此將會產生高額的用資成本。因此，FL公司可以考慮從外部引入投資者，或者進行資金、運營上的合作，并通過實現多元化戰略布局來降低運營成本和費用，轉嫁部分營運風險。此外，可以吸引相關行業的戰略投資者，以降低資本投入量并借鑒經營經驗，以此降低投資風險，為公司未來可持續發展提供動力支持。

3.3 堅持降本增效，提高資產利用率

FL公司的營業凈利率持續走低，這一方面是由于成本高、產量及價格低、貸款壓力大等；另一方面是由于企業成本控制能力差、銷售增長緩慢。因此，FL公司應當在鞏固主營業務核心地位的同時，嚴格控制成本和期間費用，積極優化產品結構，進行產業轉型升級，分散業務單一帶來的風險，提高企業的盈利能力，并保持多元化發展，維持多元化的產品和服務結構，如物業服務、酒店管理等業務，擴大營銷范圍，增加市場份額，以便提高資產利用率。

4 結語

本文對FL公司的盈利能力進行了深入的分析，通過財務數據計算得出杜邦分析體系的關鍵指標，利用詳細的數據揭示了影響FL公司盈利能力的關鍵因素和目前存在的問題，并指出其他房地產企業也面臨相似的困境。為了解決這些問題，更好地幫助房地產公司提升盈利能力，本文提出了相應的建議，包括調整資本結構、吸引外部投資者、堅持降本增效等，通過這些措施，以期提高房地產企業的盈利能力和競爭力。同時，需要加強對行業政策的研究和分析，以更好地應對市場變化和政策調控的影響。

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