房地產經營管理中的風險控制探討

摘要：隨著全球經濟一體化進程的加速以及國內經濟結構的不斷調整，房地產市場正經歷著前所未有的變革。研究首先分析了房地產目前可能會面臨的各種風險，并對房地產經營風險的重要性進行了簡要闡述，在此背景下，提出了一系列房地產經營風險管理的具體策略。研究旨在為我國房地產企業提供一套行之有效的風險管理方案，幫助其在復雜的市場環境中實現可持續發展。

關鍵詞：房地產；經營管理；風險控制

DOI：10.12433/zgkjtz.20243509

在不斷變化的經濟環境中，房地產行業作為國民經濟的支柱產業，其經營管理面臨著前所未有的挑戰與機遇。隨著市場需求的多樣化、政策調控的頻繁以及金融環境的波動，房地產項目從開發到運營的各個環節均蘊含著復雜多變的風險。因此，深入探討房地產經營管理中的風險控制策略，對于提升企業競爭力、保障項目穩健運行、促進行業可持續發展具有重要意義。

一、房地產面臨的經營風險

（一）獲取土地階段的風險

在房地產項目的初始階段，即土地獲取環節，企業面臨的風險種類繁多。這一階段，土地成本的高昂往往成為項目投資的主要成本之一，而政策的變化、土地性質的轉換等不確定性因素，構成了土地獲取階段的核心風險。例如，國家或地方政府的土地使用政策調整，可能會導致原本符合規劃的土地用途變得不再適用，從而影響項目的推進。

除了政策與市場方面的風險外，法律合規性也是不容忽視的一個方面。在獲取土地使用權的過程中，企業必須嚴格遵守相關的法律法規，任何的違規操作都可能導致項目停滯不前，甚至遭到法律制裁。例如，未按照規定程序完成土地評估或是未能取得必要的審批文件，都有可能使得土地交易行為無效，給企業帶來巨大的經濟損失[1]。

（二）開發建設階段的風險

在房地產項目的開發建設階段，企業面臨著一系列復雜的風險，這些風險不僅關系到項目的順利實施，還直接影響著企業的經濟效益與品牌形象。施工過程中的質量控制是這一階段最為顯著的風險點之一，建筑材料的選擇與施工工藝的合理性直接關系到建筑的質量安全。一旦選用不合格的材料或是施工技術不過關，輕則導致房屋質量問題頻發，重則引發嚴重的安全事故，住戶的生命財產遭受損失，同時也會對企業的聲譽造成負面影響。

工期延誤也是一個常見的風險因素。在建設過程中，由于設計變更、天氣條件惡劣、供應鏈中斷等各種不可預見的因素，都可能導致工期延長，增加額外的成本支出。尤其是當項目延期交付時，會面臨違約賠償的問題，進一步加重企業的財務負擔。此外，勞動力市場的波動也會影響工程進度。勞動力短缺或是工人工資上漲都會增加項目的總成本，從而影響整體經濟效益。

（三）其他不可預見的風險

在房地產經營管理過程中，除了土地獲取、開發建設以及租賃銷售階段所固有的風險外，還存在一些難以預料的其他風險因素，這些非傳統風險同樣對項目的成功與否有著重要影響。自然災害就是其中之一，地震、洪水、臺風等極端天氣事件不僅能夠破壞已建成的房屋，造成直接經濟損失，還會因為重建或修復工作所需的時間和費用而間接影響財務表現。因此，企業在選址時應充分考慮到地質災害的可能性，并在建筑設計上采取相應的防災減災措施，以減少自然災害帶來的不利影響[2]。

此外，技術變革所帶來的風險也不容忽視。 隨著科技的發展，新材料、新技術不斷涌現，建筑行業的標準也在不斷提高。如果企業不能及時跟進最新的技術趨勢，采用更加節能高效的建造方法，那么其產品就可能很快落后于市場，喪失競爭力。因此，持續關注行業內的技術創新，并適時將其應用到項目中，是規避技術風險的有效手段。

二、房地產經營風險管理的重要性

在當今競爭激烈的市場環境中，無論是土地獲取、項目建設還是銷售租賃，每一個環節都充滿了不確定性。有效的風險管理能夠幫助企業識別并評估潛在的風險因素，提前制定應對措施，從而降低負面事件對企業造成的沖擊，保證項目的順利進行。通過對風險的有效管理，企業不僅能減少經濟損失，還能增強自身的市場競爭力。

從更深層次來看，風險管理是企業戰略規劃的重要組成部分。通過系統地識別和評估風險，企業可以更好地理解內外部環境的變化趨勢，為制定長期發展戰略提供依據。例如，在面臨政策調整或是市場波動時，企業能夠基于風險管理的分析結果，及時調整戰略方向，抓住新的發展機遇。這種前瞻性的規劃能力，是企業能夠在動蕩的市場環境中持續成長的關鍵[3]。

風險管理還能夠促進企業的合規經營與社會責任的履行。隨著法律法規的不斷完善和社會對可持續發展的日益重視，企業的經營活動必須符合相關法律法規的要求，同時也需要承擔起保護環境、促進社會和諧的責任。建立健全的風險管理體系，可以幫助企業及時發現并糾正不符合法律法規的行為，減少法律糾紛，同時也能夠在社會公眾面前樹立負責任的企業形象，增強品牌的社會影響力。

三、房地產經營風險管理的具體策略

（一）加強對經濟環境的研究

在房地產經營管理中，加強對經濟環境的研究是實現有效風險管理的關鍵策略之一。經濟環境作為房地產市場運行的基礎，其變化趨勢直接影響到企業的經營決策和發展方向。通過深入研究國內外宏觀經濟走勢、行業發展趨勢以及地方經濟狀況，企業可以更好地把握市場動向，為制定合理的經營策略提供依據。例如，經濟增長速度放緩時，導致消費者購房意愿下降，此時企業就需要調整營銷策略，強化成本控制，確保現金流穩定；而在經濟增長較快時期，則應抓住機遇擴大市場份額，加快項目推進步伐。

政策環境的變化對房地產市場的影響尤為顯著。政府的土地供應政策、信貸政策以及稅收政策等都會直接影響到房地產企業的經營成本和盈利模式。因此，企業應當密切關注相關政策動態及其背后的邏輯，及時調整自身的業務模式和投資組合。例如，當政府收緊房貸政策時，企業通過加強與金融機構的合作，拓展多元化的融資渠道，減輕資金壓力；而在政策鼓勵房地產開發時，則應積極爭取優惠政策，提高項目的可行性和吸引力。

除了宏觀經濟與政策層面的研究外，企業還需注重對微觀市場環境的分析。這包括對目標區域的市場需求、競爭對手狀況以及消費者偏好等方面的研究。深入了解目標市場的需求結構，可以幫助企業更精準地定位產品和服務，滿足不同層次消費者的需求；同時，通過對競爭對手的分析，企業可以明確自身優勢與不足，制定差異化的競爭策略。

（二）完善市場的調查與預測

在房地產經營管理中，完善市場的調查與預測是確保企業能夠有效應對市場變化、降低經營風險的重要策略之一。市場調查不僅僅是收集數據那么簡單，它涉及對市場需求、消費者行為、競爭對手狀況等多個方面的深入分析。通過全面而細致的市場調查，企業可以獲得第一手資料，了解目標市場的實際情況，為制定科學合理的經營策略奠定堅實基礎。

在市場需求方面，企業需要關注人口結構的變化、收入水平的分布以及消費者偏好的演變趨勢。這些因素直接影響著房地產產品的定位與設計。例如，隨著年輕一代逐漸成為購房主力軍，他們對于住房的功能需求、風格偏好等都與以往有所不同。了解這些變化，可以幫助企業在產品設計上更加貼近市場需求，提高產品的市場競爭力[4]。

在市場預測方面，企業需要運用歷史數據與當前趨勢相結合的方法，對未來市場走向作出合理預測。這包括對宏觀經濟指標、行業發展趨勢、政策導向等方面的綜合研判。例如，通過分析國家的城鎮化進程、人口遷移模式以及政府的城市發展規劃，對未來某一區域的房地產需求進行預判，為企業決策提供依據。

（三）提高樓盤物業管理水平

提高樓盤物業管理水平是房地產企業實現有效風險控制的關鍵措施之一。物業管理不僅關乎建筑物本身的維護保養，更直接影響到業主的生活質量和社區的整體氛圍。優質的服務能夠提升業主的滿意度，促進樓盤保值增值，從而為房地產企業創造長期的價值。因此，加強物業管理，提升服務水平，是降低經營風險的重要策略。

首先，提高物業管理的專業化水平是基礎。這意味著物業管理團隊需要具備專業的知識技能，能夠高效地處理日常維護、清潔綠化等工作。通過定期培訓，提升物業管理人員的專業素養，確保各項服務標準得以嚴格執行。此外，引入現代化的管理理念和技術手段，如智能管理系統，可以提高工作效率，減少人為失誤，從而提升整體服務質量。

其次，加強與業主之間的溝通與合作，構建和諧的社區關系，是提升物業管理水平的重要方面。良好的溝通機制能夠及時解決業主的訴求，增進相互理解，減少不必要的摩擦。例如，定期舉辦業主大會，聽取業主的意見和建議，及時反饋處理進展，可以讓業主感受到被尊重和重視，從而增強對物業管理工作的認同感和支持度。

最后，注重安全管理，預防各類事故的發生，是物業管理不可或缺的一部分。安全是居民生活的首要前提，因此，物業公司應加強對消防、防盜等安全設施的檢查與維護，確保緊急通道暢通無阻，并定期組織安全演練，提高業主的安全防范意識。同時，物業管理團隊應建立應急預案體系，確保在突發事件發生時能夠迅速響應，將損失降到最低。

（四）豐富經營與銷售的措施

在房地產經營管理中，豐富經營與銷售的措施是應對市場變化、降低經營風險的重要手段。多樣化經營策略不僅能夠幫助企業在不同市場環境下靈活調整發展方向，還能通過多元化的產品線和服務，滿足不同客戶群體的需求，從而提高企業的市場競爭力。

在經營層面，企業可以通過拓展多元化業務來分散風險。傳統的房地產開發業務可以與商業地產、旅游地產、養老地產等新興業態相結合，形成互補效應。例如，當住宅市場遇冷時，企業可以通過加大商業地產的投資力度，或是發展文化旅游項目，來分散整體業務的風險。

在銷售策略方面，創新的營銷方式和渠道多元化同樣至關重要。傳統的線下銷售模式雖然有效，但隨著互聯網技術的發展，線上營銷已經成為不可或缺的一部分。通過社交媒體平臺、虛擬現實展示等方式，企業可以打破地域限制，觸及更廣泛的潛在客戶群[5]。

在價格策略上，靈活的價格調整機制也是應對市場變化的有效手段。根據市場供需狀況、競爭對手定價策略以及自身成本等因素，適時調整售價，既可以避免過度積壓庫存，又能確保在適當的時機獲得理想的利潤回報。同時，合理的價格梯度設置，可以滿足不同消費層次的需求，擴大市場份額。

（五）增強企業風險防范能力

增強企業風險防范能力是房地產經營中至關重要的環節，它直接關系到企業能否在復雜多變的市場環境中穩健發展。要增強風險防范能力，企業首先需要構建一套完善的風險管理體系。這套體系應涵蓋風險識別、評估、監測與應對的全流程，確保能夠及時發現潛在風險，并采取有效措施加以控制。例如，設立專門的風險管理部門，負責收集和分析內外部信息，定期評估企業面臨的各種風險，并提出相應的防范建議。

加強內部控制機制也是增強風險防范能力的關鍵。內部控制不僅是財務管理的需要，更是確保企業運營合規、減少內部管理漏洞的重要手段。通過建立健全的內部控制制度，如嚴格的預算管理制度、透明的資金審批流程、規范的合同管理體系等，可以有效防止因內部管理不善而引發的各種風險。企業還需要注重人才隊伍建設，提升員工的風險意識與應對能力。通過定期開展風險管理培訓，提高員工對各類風險的認識水平，使他們能夠在工作中自覺遵循風險管理原則，主動規避潛在風險。此外，建立激勵機制，鼓勵員工積極參與風險管理工作，對于在風險防控中表現突出的個人或團隊給予獎勵，可以激發員工的積極性，形成全員參與的風險防控文化。

信息技術的應用也是增強企業風險防范能力的重要手段。利用先進的信息技術，如大數據分析、云計算、人工智能等，可以提高風險監測的準確性和實時性。通過構建智能化的風險預警系統，企業能夠及時發現異常情況，提前采取措施，避免風險擴散。同時，信息技術還可以幫助企業實現信息共享，促進各部門之間的協調合作，提高風險管理的整體效能。

四、結語

在日益復雜的市場環境下，建立健全的風險管理體系對于房地產企業的健康發展至關重要。隨著信息技術的進步，尤其是大數據、人工智能等新技術的應用，將為房地產企業帶來新的發展機遇。利用這些先進技術進行精細化管理，能夠幫助企業在第一時間捕捉到市場動態，從而作出更為精準的風險預判。因此，持續關注行業發展動向，不斷優化自身運營模式，將是房地產企業在未來競爭中取得優勢的關鍵。

參考文獻：

[1]武巖巖.房地產企業經營管理模式的戰略轉型探討[J].中小企業管理與科技，2024（14）：105-107.

[2]胡超莉.商品房地產項目經營管理中的風險管控研究[J].質量與市場，2023（17）：31-33.

[3]秦學.中小房地產企業高周轉經營模式的風險及其防范[J].中國市場，2021（26）：64-65.

[4]賀宇晨.房地產開發中經營風險管理的探討構建[J].大眾投資指南，2019（11）：82+84.

[5]陳濤.淺析商品房地產項目經營管理中的風險管控[J].商場現代化，2015（05）：268.

（作者單位：鎮江市地產經營有限公司）