南京市不動產登記信用體系建設探索

摘要：為了推進南京市不動產登記信用體系建設，維護不動產登記秩序，切實加強對不動產登記領域申請人失信行為的信用管理，文章從推行不動產登記領域信用承諾制、建設不動產登記信用管理子系統、建立密切聯系的社會聯合懲戒機制和施行寬嚴相濟的事后幫扶政策4個方面，探索建立完善的不動產登記信用體系，以此來解決不動產登記領域的失信問題。

關鍵詞：不動產登記；失信行為；信用體系

中圖分類號：F062.1；D923.2""文獻標志碼：A

0"引言

江蘇省堅持習近平新時代中國特色社會主義思想引領，圍繞服務高質量發展和建設“強富美高”新江蘇，持續系統地推進全省社會信用體系建設。早在2004年就成立了社會信用建設體系領導小組；2008年成立江蘇省公共信用信息中心，建立了信用專業工作人員隊伍；江蘇省13個市和大部分縣區相繼成立了信用辦和中心，形成了上下聯動、條塊結合、協同推進的工作機制。先后出臺《江蘇省公共信用信息歸集和使用暫行辦法》《江蘇省社會公共信用信息管理辦法（暫行）》等文件，明確信用信息歸集目錄、處理規范、異議與修復等制度。開通了信用江蘇網，建成了全省統一信用平臺，用于發布信用公示信息，提供一站式查詢、接口查詢等多場景查詢，實現了與國家全量共享、與部門按需共享、與地市互補共享、與社會機構協議共享。

南京市在2020年出臺了《南京市社會信用條例》；2022年出臺了《2022年南京市社會信用體系建設工作要點》，并結合實際情況，動態調整《南京市公共信用信息補充目錄（2022年版）》《南京市守信激勵措施清單和失信懲戒措施補充清單（2022年版）》《南京市社會信用懲戒豁免行為清單（2022年版）》，指導全市做好平臺網站建設、新型信用監管、創新示范等工作，推動全市信用建設實現高質量發展。

不動產登記是一項民生工程，與老百姓的切身利益息息相關。構建不動產登記信用體系，能夠有效打擊失信行為，防范和化解不動產登記領域的風險，保護群眾切身利益，有效規范不動產登記機構。2020年，南京市規劃和自然資源局出臺了《南京市不動產登記失信行為信用管理暫行辦法》，對不動產領域失信事項、失信信息采集、懲戒措施等作出了相關規定，加快了南京市不動產登記信用體系建設步伐，加強了南京市不動產登記領域申請人失信行為的信用管理。

1"不動產登記失信行為認定

在南京市范圍內申請辦理不動產登記及相關業務的自然人、法人和非法人組織，違背不動產登記秩序的行為，可認定為一般失信行為、嚴重失信行為和初次輕微偶發的失信行為。

1.1"一般失信行為

（1）持偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明、法律文書、公證書、身份證明材料、購房證明、婚姻關系證明、社保繳納證明、稅費繳納證明等虛假申請材料申請辦理不動產登記的；故意隱瞞事實導致具結內容與本人實際情況不符的。

（2）冒用他人身份申請不動產登記及相關業務的。

（3）采用欺騙手段申請查詢、復制登記資料的。

（4）其他違反法律法規和國家規定的一般失信事項。

1.2"嚴重失信行為

（1）因偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明被依法行政處罰的或構成刑事犯罪的。

（2）使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明、法律文書、公證書、身份證明材料等虛假材料申請不動產登記以及惡意冒用他人身份申請不動產登記及相關業務造成不動產登記機構登記錯誤，或給不動產權利人、利害關系人造成損失的。

（3）惡意串通，損害他人不動產權益的不動產登記申請等行為。

（4）利用不動產登記資料、有關登記信息進行不正當活動，被依法行政處罰的。

（5）其他違反法律法規和國家規定的嚴重失信事項。

1.3"初次輕微偶發的失信行為

（1）初次發生且情節輕微的。

（2）沒有造成社會危害后果和較大風險的。

（3）國家、省、市規定的其他情形［1］。

2"不動產登記信用體系建設

南京市不動產統一登記自2016年起，經過7年的實踐，已經完成了從房屋土地分散登記到不動產統一登記的轉變，建立了一整套完整的不動產統一登記制度，保障不動產登記安全，有效保護權利人的合法財產權。在不動產統一登記體系逐步完善的過程中，在登記實踐操作中發現，不動產登記失信行為越來越常見，造成了越來越多的工作人員追責和登記機構賠償問題［2］。因此，可以從推行不動產登記領域信用承諾制、建設不動產登記信用管理子系統、建立密切聯系的社會聯合懲戒機制和實行寬嚴相濟的事后幫扶政策4個方面，探索建立不動產登記信用體系，用以解決不動產登記領域的失信問題。

2.1"推行不動產登記領域信用承諾制

在不動產登記領域積極探索推行信用承諾制，實現不動產登記領域的信用信息跨平臺、跨層級、跨部門的高效流轉，全面提升登記效率，增強企業和百姓的獲得感，切實將惠民便企舉措落到實處。

（1）編制信用承諾目錄事項清單，確定適用事項，確保在法律法規框架下，依法履行行政確認職責。例如，自然人在辦理不動產非公證繼承轉移登記這類較為復雜的業務時，由于年代久遠，往往會出現部分證明材料無法獲取的情況，但其他證明材料可以相互佐證其真實性。這種情況下，在申請人做出書面信用承諾后，不動產登記機構在查驗其他申請材料齊全的基礎上，可為申請人快速辦理相關登記事項，并及時將申請登記事項予以公告，公告期滿未有異議提出的，即確認該筆登記事項已經被行政確認。

（2）在具體不動產登記事項辦理時，將誠信承諾條款加載于不動產登記申請表中，或者簽訂事項承諾書代替各種證明，申請人必須在辦理各項登記業務的時候簽字確認，以簽字認定完成不動產登記的信用承諾，讓申請人對不動產登記機構的信用管理知情知曉，同時，對可能發生失信行為的失信人發揮震懾作用，告知其可能承擔的法律后果。例如，小微企業在辦理新建生產用房的首次登記時，不動產登記機構的工作人員應一次性告知其相關材料清單和小微企業免收登記費的相關規定，并簽署小微企業免繳不動產登記費承諾和不動產登記信用承諾后，為其辦理登記業務并免收不動產首次登記費用。

2.2"建設不動產登記信用管理子系統

以現有南京市不動產登記業務管理系統為依托，建立不動產登記信用數據庫和不動產登記信用管理子系統，對不動產登記領域的失信行為信息進行申報登記、異議申訴、社會信用修復、信用信息查詢、失信人限制和失信信息共享歸集管理。

（1）失信行為申報登記，用于不動產登記領域的失信行為信息采集、申報、審核、確認，采集的失信行為信息包括但不限于失信主體的姓名、證件類型、證件號碼，失信行為事項、失信行為所涉及不動產的不動產單元號、地址、失信行為情況說明、失信等級，失信人提交的申請材料、失信行為佐證材料和現場錄音錄像等；經過不動產登記機構工作人員申報、初審和自然資源確權登記局終審確認，完成失信行為認定。

（2）失信行為異議申訴和社會信用修復，用于失信人的失信行為信息更正和修復。對于被納入一般失信行為、嚴重失信行為的失信人：一是可以向不動產登記機構提出失信行為異議申訴，對登記機構采集的失信行為信息存在的錯誤、遺漏等情況，進行信息更正；二是可以向不動產登記機構提出社會信用修復，對主動糾正失信行為、消除不利影響的，提供公開信用承諾、提交信用報告、承擔違約責任、與權利人和解等佐證材料的，不動產登記機構可按照規定將該失信主體從一般失信行為和嚴重失信行為的主體名單中移除。

（3）失信人限制，提供失信人校驗接口，用于在不動產登記業務辦理過程中進行失信人限制。失信人限制嚴重失信行為信息記錄有效期限為3年，一般失信行為信息記錄有效期限為1年。在失信限制期限內，失信人申請不動產登記及辦理相關業務僅可通過人工受理方式開展，不能使用任何線上不見面方式辦理業務，并按《不動產登記暫行條例》規定的最長時限辦理。

2.3"建立密切聯系的社會聯合獎懲機制

制定不動產登記信用獎懲清單，推動不動產登記領域失信行為管理制度落地，并積極融入社會信用體系，建立密切聯系的社會聯合獎懲機制。不動產登記信用獎懲清單，應當包括但不限于失信人信息、失信行為信息、認定機構、認定依據、獎懲措施、期限等信息。

（1）對于信用良好的，可以通過南京市信用信息和服務歸集平臺發起校驗，對于在南京市域范圍內辦理不動產登記相關業務的自然人、法人和非法人組織信息中，包含國家機關授予的志愿服務、慈善捐贈、見義勇為等表彰獎勵信息的，包含國家、省、市規定的其他良好信息的，可以到綠色窗口優先辦理，適用容缺辦理機制、信用承諾機制和線上申請等便利化措施。

（2）對于初次輕微偶發的失信行為人列入重點關注名單，免予實施懲戒措施。通過失信警示方式，提醒工作人員審慎檢查不動產登記相關業務的申請材料，避免違規違法行為。重點關注名單的有效期為3個月，在重點關注期內沒有發生失信行為的，有效期屆滿后將自動移出重點關注名單；在重點關注期內再次發生失信行為的，轉為失信主體，落實相應懲戒措施。

（3）對于一般失信行為的失信人，納入不動產登記機構內部限制名單。不動產登記相關業務的線上便捷方式申請將被限制，僅可到人工窗口進行業務辦理；同時，在不動產登記業務管理系統設置失信人限制校驗，提醒工作人員在辦理涉及該失信人的不動產相關登記業務時，要嚴格審慎核查，避免訴訟風險。

（4）對于嚴重失信行為的失信人，將審定的嚴重失信主體名單定期上報歸集至南京市信用信息和服務歸集平臺上，在社會聯合懲戒機制下，讓嚴重失信人“一處失信，處處受限”［3］。

2.4"實行寬嚴相濟的事后幫扶政策

懲戒只是手段，絕不是目的，最終還是要以規范不動產登記領域秩序為落腳點，建立并落實寬嚴相濟的事后幫扶政策，形成“能進能出”的不動產登記信用體系。

（1）不斷加強不動產登記失信行為聯合獎懲制度的效能，提高監管震懾力。深化應用不動產登記信用管理子系統，對失信主體進行分類處置，限制不動產登記領域失信主體辦理不動產登記相關業務，對信用良好的主體，適用容缺辦理、綠色通道等優惠政策，將誠實守信融入不動產登記的每一件案件辦理中去。

（2）積極鼓勵不動產登記領域的失信人主動修復信用，提供信用修復指導和幫助，主動告知失信主體信用修復條件、途徑、程序，暢通線上、線下不動產登記領域信用修復申請渠道，協同推進多平臺多部門同步修復，構建寬嚴相濟的不動產登記領域信用管理格局。

3"結語

不動產登記事業是關系到千家萬戶的事業，應持續推進不動產登記領域信用制度的不斷完善，確保不動產登記領域失信行為信息的采集、使用、保存都規范安全，歸集、共享、應用都有法可依［4］，深化應用不動產登記信用管理子系統，強化落實不動產登記信用承諾制、社會聯合獎懲制度和事后幫扶政策，逐步提高不動產領域的信用服務水平，建立“信用+不動產登記”新模式，真正維護好不動產登記領域的秩序和安全，切實保障好不動產權利人的合法權益。

參考文獻

［1］南京市規劃和自然資源局.南京市不動產登記失信行為信用管理暫行辦法［Z］.2020-06-12.

［2］劉乾.“放管服”背景下不動產登記信用體系建設研究［J］.中國房地產，2022（10）：59-62.

［3］鄧瑛.上海不動產登記失信信息管理探索之路［J］.中國房地產，2021（16）：37-40.

［4］不動產登記信用體系建設課題組.關于構建上海市不動產登記信用征集工作機制的研究［J］.上海土地，2020（2）：28-32.

（編輯"何"琳編輯）

Exploration on the construction of real estate registration credit system in Nanjing

Zhang "Na， Zhu "Mingyuan

（Nanjing Land and Resources Information Center， Nanjing 210005， China）

Abstract： "In order to promote the construction of the credit system for real estate registration in Nanjing， maintain the order of real estate registration， and effectively strengthen the credit management of dishonest behavior of applicants in the field of real estate registration， this article focuses on four aspects： promoting the credit commitment system in the field of real estate registration， building a credit management subsystem for real estate registration， establishing a closely connected social joint punishment mechanism， and implementing a lenient and strict post event assistance policy， explore the establishment of a comprehensive credit system for real estate registration to address the issue of dishonesty in the field of real estate registration.

Key words： real estate registration; dishonest behavior; credit system

作者簡介：張娜（1992— ），女，工程師，學士；研究方向：規劃和自然資源信息化、不動產登記等。