提升養老機構投資回報率的策略與實踐

摘 要：隨著我國老齡化進程加速，社會資本投資興辦的養老機構成為行業重要力量。如何合理提升養老機構投資回報率，改變養老機構長期不盈利甚至虧損的局面，成為關系到行業長期可持續發展的關鍵問題。文章以深圳市養老機構為對象，剖析投資回報率影響因素，探討養老機構成本構成與收益來源，提出合理控制前期投資、提升運營管理能力、強化風險管控等策略，從而為養老機構可持續發展提供參考，助力投資者決策。

關鍵詞：養老機構 投資回報率 影響因素 提升策略

中圖分類號：F127

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2025）02-136-03

一、引言

2012及2013年，國家分別出臺《關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見》《關于加快養老服務業發展的若干意見》，社會資本迅速涌入養老服務業市場。深圳也是社會資本布局的重要城市之一。據2024年10月深圳市民政局公示的最新數據顯示，深圳市現有養老機構82家，其中僅12家為公辦運營，其他均為社會資本投資或公建民營項目。

然而，在投資熱潮中，養老機構普遍面臨的投資回報率較低、甚至虧損的問題不容忽視。提升養老機構投資回報率，成為當前亟待解決的問題。本文研究旨在對影響深圳養老機構投資回報率的因素進行討論，進而提出提升養老機構投資回報率的策略，推動養老機構向可持續發展。

二、養老機構投資收益影響因素分析

（一）外部因素分析

1.政策環境。深圳市在養老政策方面有多方面的積極舉措，主要包括對養老機構建設提供用地保障并給予優惠。為養老機構提供多元化融資渠道，包括引導金融機構為養老機構提供貸款支持，鼓勵發行養老產業專項債券等。對符合條件的養老機構提供建設補貼和運營補貼，新建養老床位資助4萬元;收住戶籍失能老年人最高資助每月600元;醫養結合機構和五星級養老機構獎勵30萬元。為養老機構提供減免企業所得稅、房產稅等稅收優惠。

2.市場環境分析。據深圳市公安局相關數據顯示，截至2023年底，深圳60歲以上常住老年人口138.29萬人，占全市常住人口6.95%。按照聯合國關于老齡化社會的標準，深圳尚未進入老齡化社會。同時受實際支付能力的限制，部分養老需求無法轉化為實際消費，市場需求有限。供給方面，深圳市現有養老機構82家，累計總床位14452張，整體入住率約40%左右，床位去化存在較大的壓力。整體競爭格局也比較復雜。各類不同投資主體舉辦的養老機構，競爭非常激烈;出于看好康養產業，仍有新的投資方尋求進入市場的機會;居家服務作為養老機構的替代品，不斷蠶食市場份額;掌握物業資源和醫療資源的供方，也有較大的議價權，侵蝕養老機構的利潤空間;階段性的供過于求，也導致購買者議價能力增強。

3.社會環境分析。深圳總體較為年輕，但人口老齡化趨勢增長明顯，養老需求持續增長;家庭結構小型化且房價畸高，養老機構成為更多家庭選擇;社會觀念較為開放，收入水平高，比較能夠接受機構養老。這些都是有利于改善養老機構投資收益的因素。

各類智能照護技術和設備的應用，一方面增加了養老機構的初期投資成本，但另一方面從長遠來看，提高了運營效率，降低了人力成本，也會對養老機構投資收益造成較大的影響。

（二）內部因素分析

1.項目定位規劃。養老機構的項目定位規劃至關重要。首先是項目檔次定位，檔次定位準確與否，關系到項目能否尋找到相應支付能力的客戶，這對項目的成敗有決定性的影響。檔次過高，會導致項目獲客困難，檔次過低，則可能浪費難得的土地資源，浪費團隊的運營能力。其次是客戶定位，要考慮不同客戶類型的需求，產品和服務內容要能夠響應需求，這樣才能保證客戶的付費意愿。

2.項目建設水平。建設規模應根據市場需求和投資預算合理確定。總體建設規模及各業態建設配比，不但影響建設成本，也影響未來銷售去化。項目的平面布局和動線組織，對運營管理效率影響深遠。合適的建筑工藝和選材，影響項目整體造價，進而影響運營期折舊攤銷額度，對凈利潤影響巨大。合理的工期管控，影響項目整體造價和開業時間，應該予以重視。建筑自身的維護保養成本也應考慮在內。

3.商業模式創新能力。項目定價和收費模式，將影響到客戶的購買決策。首先是定價總水平，是否當地消費能力匹配，決定客戶是否能負擔得起。總價中，各個明細價目的設置，是否符合客戶消費心理;費用支付方式、支付周期等，是否符合客戶支付偏好，能否降低交易成本，吸引客戶快速成交。營銷模式，能否開拓新的渠道，吸引更多的潛在客戶。品牌建設與推廣模式，是否符合養老機構的檔次調性和潛在客戶，決定了能否吸引到目標客戶。

4.運營管理能力。組織架構和人員編制是否符合項目檔次，排班是否合理，對人工成本影響巨大。服務質量管理是否科學嚴謹，影響機構的滿意度和口碑，對入住率有決定性影響。是否建立起有效的成本管理體系，科學合理的降低運營成本。客戶關系維護是否到位，能否爭取到入住老人的滿意度和忠誠度，能否獲得監護人的理解和支持，影響到養老機構留客。這些因素綜合構成了養老機構的運營管理能力。

三、養老機構成本收益分析

（一）投資回報率

投資回報率（ROI）=（年利潤或年均利潤÷投資總額）×100%

養老機構利潤主要取決于項目收入、運營成本、折舊攤銷、稅費等因素。理論上來說，提升養老機構投資回報率，核心在于降低投資總額（降低折舊攤銷），提高項目收入，降低運營成本及稅費，以擴大利潤規模。但從實際經營來說，面臨激烈的市場競爭格局，提高入住率或提高客單價，都是難度非常大的事情，更現實的選擇，是嚴格控制項目投資總額，合理控制項目運營成本，以達成提高投資回報率的目標。

（二）養老機構成本構成

養老機構的投資成本由多個方面組成，主要包括土地成本、建設裝修費用、設施設備成本、融資成本等。項目的運營成本，主要包括物業成本、人工成本、能源費用、耗材采購、折舊攤銷、財務費用等。

以深圳養老機構為例，人工成本一般占營業收入的45%～50%，餐飲成本6%～8%，能源費用6%～8%，物業費用10%～12%，折舊攤銷和財務費用取決于投資模式，重資產投資可能達到15%～25%，輕資產項目8%～15%，其他雜項成本約占5%。

一般運營早期，機構人工成本占比高，各項費用比例也不穩定。項目經過2～3年平穩運營后，各項成本會趨于平緩，達到相對穩定的比例。

（三）養老機構收益構成

養老機構的收益主要包括床位費、服務費、餐費、醫藥費、其他增值收入等。其中床位費、服務費和餐費構成了養老機構基礎收費。以深圳養老機構為例，床位費一般占營業收入的35%～40%，護理費收入按護理等級加權平均值，一般占40%～45%，餐費收入一般占10%～15%，醫藥費收入一般占5%，其他為增值收入。

增值收入取決于經營能力和客戶認知。在滿足客戶實際需要的前提下，合理地擴大增值收入，是提高綜合收益的重要手段。

四、提升養老機構投資回報率的策略

（一）合理控制前期投資

1.精準定位，找準檔次與收費的平衡點。在規劃前期，應通過市場調研，深入研究目標客戶的需求，掌握目標客戶群體對養老服務的期望和經濟承受能力，以此倒推機構的檔次和定位。

建設規模應根據市場需求和投資預算進行科學規劃，避免過度建設導致資源浪費。裝修標準要符合機構定位，不追求奢華但要保證舒適和安全。設備投入應避免盲目追求“高大上”或“進口貨”，可選擇高品質國產替代產品，既降低成本又能保證質量。業態設置要充分考慮運營成本，不設置華而不實的設施。

2.做好設計及施工管理。在養老機構的設計和施工管理中，各項業態和配套應規模適宜。平面布局和動線設置要科學合理，在保證老年人日常生活和活動便捷的情況下，要注重方便運營管理，例如設置集中的服務區域，提高工作效率。

工程造價要合理控制。建筑工藝和選材應追求高質量和實用性。選擇耐久性強、隔熱性好、維護成本低的材料，以降低后期的維護費用。項目建設前，應制定詳細的工期計劃，做好進度管控，避免延誤、返工帶來的浪費。加強過程中的監督和管理，及時解決施工中出現的問題，確保按照計劃節點竣工及開業。

3.合理利用政策，爭取金融、補貼等方面支持。了解政府對養老機構的貸款優惠政策，積極與銀行等金融機構溝通，爭取獲得低息貸款。也可以考慮發行養老產業專項債券等方式籌集資金，降低融資成本。研究透徹補貼支持政策，了解補貼標準和支付程序，按照規定準備申請材料，及時獲取相應補貼。

積極了解養老領域稅收政策要求，充分利用稅收優惠政策，如享受減免企業所得稅、房產稅等，以減少稅費支出。同時，合理規劃稅務，避免稅務風險，提高投資回報率。

（二）提升運營管理能力

1.科學配置人員，合理降低人工成本。根據機構的規模和服務需求，合理確定各類崗位的人員數量，避免人員冗余。同時，科學制定排班計劃，充分考慮員工的工作強度和休息時間，提高工作效率。但需要強調的是，不宜過分采取人員外包、降低工資獎金福利、變相罰扣等方式來降低成本，這樣會影響員工的工作積極性。進而對服務質量和客戶感知造成負面影響，可能引發投訴甚至退住。

2.建立明確的服務標準和服務規范。制定詳細的服務操作手冊與工作標準，規范員工服務行為與操作流程，保障服務一致性與標準化。比如，明確護理人員在為老年人提供護理服務時的具體步驟和要求，包括協助老年人起床、洗漱、用餐等。同時，對服務質量進行定期檢查和評估，及時發現問題并進行整改。

3.要重視服務評價，做好退住管理。要重視老人及監護人意見和投訴。設立專門的意見收集渠道，如意見箱、線上反饋平臺等，定期與老人及監護人進行深入交流溝通，認真傾聽他們對于日常照料、康復活動安排、員工態度等方面的看法。對每一條投訴都迅速展開調查，及時給予回應與解決方案。要針對退住客戶，開展專項訪談，挖掘退住的真實原因，及時采取行動進行補救。

4.實行全面預算管理制度。定期對各項成本費用進行監控與分析調整。加強采購管理，建立供應商評估與選擇機制，通過集中采購、招標采購等降低采購成本。例如，對于養老機構所需的醫療設備、生活用品等物資，可以通過集中采購的方式，與供應商談判爭取更優惠的價格。加強設備設施日常維護保養，延長使用壽命，降低維修成本。開展節能減排活動，降低能源消耗成本。

（三）強化風險管控，避免涉訴訟涉賠償

1.完善入住的法律文書簽署。在與老年人或其代理人簽訂養老服務合同時，應全面且細致地簽署各類風險告知書，明確提示服務過程中可能發生的意外風險，以及相應的處置措施。當發現老人違反服務規范且制止無效時，養老機構應以書面形式及時告知老人及其代理人，確保雙方對服務過程中的行為規范和潛在風險有清晰的認識。

2.做好風險防范以及應急預案。監控應該全方位覆蓋養老機構的公共區域，做到無死角。在房間內安裝呼叫按鈴，確保老人在遇到緊急情況時能夠及時求助。加強工作人員巡視檢查，增加巡視次數，特別是對身體狀況較差的老人要重點關注。當老人出現突發狀況時，應及時采取臨時的緊急救助措施，同時要迅速聯系醫療機構，及時送醫，確保老人能夠得到專業的醫療救治。

3.加強員工安全和應急培訓管理。養老服務人員的護理技能、安全意識以及突發情況下的處理行為和舉措，對養老機構的運營至關重要。養老機構應定期組織安全培訓，讓員工了解養老機構可能存在的安全隱患，掌握預防和應對安全事故的方法。通過模擬演練等方式，提高員工的應急處理能力，確保在緊急情況下能夠迅速、有效地采取措施，保障老人的生命安全和身體健康。

4.通過保險轉移賠償風險。當發生養老服務爭議后，養老機構可能要承擔不同比例的賠償或補償責任。養老機構可通過選擇配備公眾責任險、團體意外險等保險轉嫁賠償風險、避免擴大經濟損失。公眾責任險可以在老人在養老機構內發生意外事故時，為養老機構承擔相應的賠償責任，減輕機構的賠償壓力。團體意外險則可以為養老機構的員工提供保障，當員工在工作過程中發生意外時，能夠得到相應的賠償。

五、結論

綜上，決定養老機構投資回報率的因素主要是投資總額和經營利潤。通過對市場的研究，準確判斷機構的檔次和規模，確定合理的前期投資總額。通過運營能力的全方位提升，提高日常的運營效率;充分利用好各類政策，包括土地、稅費、融資、補貼等，實現降本增效。另外，需格外關注風險管理，盡量避免涉及訴訟、賠償等事宜。通過以上手段，可以有效提升養老機構的投資回報率，實現養老機構的可持續發展。

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（責編：若佳）