民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略研究

摘" 要：民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)面臨高額度的資金流動(dòng)問(wèn)題，且部分管理人員缺乏專業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致企業(yè)在資金管理過(guò)程中面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，甚至缺乏充足的資金支持。資金是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)持續(xù)發(fā)展的命脈，企業(yè)應(yīng)認(rèn)識(shí)到資金管理的重要性，完善資金管理及其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，構(gòu)建基于風(fēng)險(xiǎn)管理的資金管理模式。基于此，本文闡述了民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的重要性，探討了其資金管理風(fēng)險(xiǎn)形成的原因及應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.15.148

房地產(chǎn)行業(yè)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)了重要力量，是有著強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)實(shí)力的實(shí)體產(chǎn)業(yè)。但在宏觀調(diào)控和信貸政策變化的大環(huán)境下，房地產(chǎn)銷售量出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，這無(wú)疑給民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，加強(qiáng)資金管理及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，可以幫助民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)夯實(shí)資金鏈，提高資金利用率，同時(shí)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，作出合理的資金決策，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得更加廣闊的發(fā)展空間，促進(jìn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

1 民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的重要性

1.1 利于降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過(guò)程中需要面對(duì)投融資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等各種類型的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)可以促進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估和防控手段的升級(jí)，實(shí)現(xiàn)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、自動(dòng)預(yù)警與全程跟蹤管理，從而更加科學(xué)、有針對(duì)性地應(yīng)對(duì)資金管理過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)。此外，可以將資金風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃制定相結(jié)合，構(gòu)建系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，精準(zhǔn)識(shí)別在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)及重要決策中可能蘊(yùn)含的資金風(fēng)險(xiǎn)，基于風(fēng)險(xiǎn)管理數(shù)據(jù)制定更加科學(xué)可靠的發(fā)展決策和長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，從而降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 利于完善企業(yè)內(nèi)控體系

民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展離不開健全的內(nèi)部控制體系，資金管理及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施不僅有助于提高企業(yè)的資金管理水平，還可以作為企業(yè)內(nèi)控管理體系的重要補(bǔ)充手段，從細(xì)節(jié)層面完善內(nèi)控管理存在的缺陷，從而構(gòu)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境，為企業(yè)的科學(xué)管理提供有力支持[1]。從資金管理及其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的效能角度來(lái)講，可以幫助企業(yè)提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)能力，使企業(yè)更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化及對(duì)社會(huì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的新要求，這與企業(yè)內(nèi)控管理的目標(biāo)不謀而合，因此有效防范資金管理過(guò)程中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)有助于改善企業(yè)內(nèi)控質(zhì)量。

1.3 利于提升企業(yè)決策水平

資金管理可以為民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)提供穩(wěn)定的資金保障和強(qiáng)勁的創(chuàng)新動(dòng)力，這對(duì)企業(yè)的科學(xué)決策制定有著積極影響。通過(guò)有效的資金管理，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可以有完整可靠的資金鏈和雄厚的資金實(shí)力應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的外部環(huán)境，在面對(duì)存在不確定因素的重要決策時(shí)能夠作出準(zhǔn)確的判斷和正確的處理，從而提升決策的科學(xué)性和合理性。同時(shí)，還有助于企業(yè)對(duì)資金流動(dòng)狀況進(jìn)行動(dòng)態(tài)、準(zhǔn)確的分析，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和規(guī)避潛在的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，防止由于資金管理不當(dāng)而作出錯(cuò)誤決策。準(zhǔn)確的項(xiàng)目評(píng)估和資金效益分析，可以為企業(yè)決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)參考。

1.4 利于提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力

隨著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)、宏觀政策的變化及住宅需求的提升，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境較為嚴(yán)峻，良好的資金管理模式和有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施則能幫助企業(yè)平穩(wěn)地?cái)U(kuò)大發(fā)展規(guī)模。改善資金管理可以使資金配置更加合理，提高企業(yè)的資金組織和流轉(zhuǎn)能力，進(jìn)而提高資金利用率，使企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金。同時(shí)，在企業(yè)搶占市場(chǎng)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的過(guò)程中，資金也是必不可少的物質(zhì)保障，有效的資金管理可以使企業(yè)具備向外擴(kuò)張、選擇最佳投資項(xiàng)目的實(shí)力，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。由此可見，資金管理及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵措施。

2 民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

2.1 資金管理制度不完善、資產(chǎn)流動(dòng)性差

部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在壯大發(fā)展過(guò)程中片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益，忽略了對(duì)資金的全面管理，沒有建立完善的資金管理制度。存在資金使用監(jiān)督管理不到位、審批程序不嚴(yán)格、管理措施執(zhí)行力度較低等問(wèn)題，不能對(duì)人員的管理行為形成有力的監(jiān)督和約束，也無(wú)法為資金管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題提供科學(xué)指導(dǎo)，致使資金利用率較低，甚至存在違規(guī)的資金使用行為。其次，房地產(chǎn)投資管理也與資金管理有著密切關(guān)聯(lián)，部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時(shí)未對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)可行性、資金回流時(shí)間、當(dāng)前資金狀況等進(jìn)行綜合考量，不健全的投資管理制度致使投資決策存在較大的盲目性和隨意性，可能面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)[2]。另外，最主要原因是房地產(chǎn)銷售變緩，流動(dòng)性惡化，民企往往對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的重視不夠，制度流于形式。在上升期盲目投資缺乏制度監(jiān)督、融資杠桿過(guò)高、開發(fā)進(jìn)度與銷售進(jìn)度不匹配，銷售變現(xiàn)能力弱，導(dǎo)致資金使用效率低。

2.2 民營(yíng)房企融資難

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)需要投入大量資金，通過(guò)恰當(dāng)融資房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得充足的運(yùn)轉(zhuǎn)資金。盡管當(dāng)前的融資方式多樣，但是也都各有限制，信貸融資要求民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)具備較高的信用資質(zhì)且還款利率較高，股權(quán)融資和債券融資的門檻則相對(duì)較高，普通民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)尚不具備這種融資能力。部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)只能選擇通過(guò)銀行機(jī)構(gòu)達(dá)到融資目的，并且銀行借貸的審批時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致企業(yè)的融資渠道單一，企業(yè)到期貸款無(wú)法正常還款，部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法與金融機(jī)構(gòu)商談出展期方案，則會(huì)陷入逾期。

2.3 資金預(yù)算管理形式化

部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算管理缺乏重視，存在資金預(yù)算不準(zhǔn)確，投資額度與融資金額預(yù)算不匹配，致使企業(yè)資金使用需求得不到滿足的問(wèn)題。或者是重視科學(xué)編制忽視預(yù)算管理，由于管理寬松并未對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)督，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)與預(yù)算資金存在嚴(yán)重偏差的成本支出，最終出現(xiàn)入不敷出的情況，引發(fā)資金鏈斷裂問(wèn)題。此外，對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的數(shù)據(jù)采集和分析能力不足，難以獲得全面的資金使用數(shù)據(jù)并從中分析得到有價(jià)值的信息，亦無(wú)法識(shí)別其中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)得不到有效控制。

2.4 資金管理信息化滯后

信息化時(shí)代，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、智能化升級(jí)已經(jīng)是大勢(shì)所趨，企業(yè)需要依托數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用改善資金管理模式。但部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在信息化建設(shè)方面的投入較低，滯后的信息化管理水平導(dǎo)致基層人員無(wú)法將出現(xiàn)的資金管理問(wèn)題及時(shí)上報(bào)給管理人員，數(shù)據(jù)共享機(jī)制的缺失也使企業(yè)各部門之間無(wú)法實(shí)現(xiàn)高效的聯(lián)動(dòng)配合，從而降低資金管理效能，不能為企業(yè)決策提供有效的數(shù)據(jù)支持[3]。并且，沒有建立信息化的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，致使風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題得不到及時(shí)反饋，也不能在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的第一時(shí)間加以控制。

3 民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

3.1 完善資金管理制度

民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化制度保障，構(gòu)建基于風(fēng)險(xiǎn)管理的資金管理制度體系，明確規(guī)范資金管理的目標(biāo)、內(nèi)容、方式及流程，提高資金管理的嚴(yán)謹(jǐn)性。首先，完善資金管理制度體系。以資金日?qǐng)?bào)核定資金余額和性質(zhì)，從資金預(yù)算、資金審批權(quán)限、融資管理、資金流向管理等多維度建立資金管理制度，規(guī)范管理人員在資金規(guī)劃、方案執(zhí)行與資金使用等工作中的操作行為，為資金的安全使用和回籠提供保護(hù)機(jī)制。其次，建立收支兩條線制度與不相容的職務(wù)相分離制度。以收定支，提高資金管理效率，同時(shí)設(shè)立考核制度，管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照內(nèi)控要求及時(shí)登記現(xiàn)金收支情況、定期清點(diǎn)貨幣資金、定期抽查賬目信息，加強(qiáng)對(duì)資金收支及往來(lái)賬目的精細(xì)化管理。將票據(jù)和印章交由不同人員進(jìn)行分開管理，只有項(xiàng)目審批合格 后才能簽字蓋章并進(jìn)行登記，從而確保資金支出的合規(guī)性[4]。再者，健全資金管理的監(jiān)督考核制度。應(yīng)對(duì)資金管理制度的執(zhí)行情況進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，使民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)所有的資金經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都在可視化范圍內(nèi)，定期抽查資金管理情況并針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出合理的整改意見，通過(guò)有效的監(jiān)督管理明確資金流向，貫徹落實(shí)各項(xiàng)資金管理制度。另外，資金落實(shí)專人負(fù)責(zé)，落實(shí)監(jiān)督和督促，資金管理需要高層親自重視、中層、項(xiàng)目高層支持，政策要有效落地，從而提高資金利用率。最后，規(guī)范投資決策制度。為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)范的制度流程做好投資準(zhǔn)備工作，即市場(chǎng)環(huán)境及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析、市場(chǎng)需求調(diào)研與預(yù)測(cè)、當(dāng)前資金狀況分析、項(xiàng)目資金回流時(shí)間預(yù)測(cè)、投融資需求分析等，通過(guò)提前預(yù)測(cè)和全面評(píng)估項(xiàng)目可行性來(lái)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 適度融資，控制成本

多元化融資渠道和方式可以幫助民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)減輕風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)壓力，充分保障其資金需求。第一，采取多元化融資方式。供應(yīng)鏈融資，加強(qiáng)與施工單位和供應(yīng)商等的合作，爭(zhēng)取延緩應(yīng)付賬款的交易時(shí)間、提前應(yīng)收賬款的付款時(shí)間，或者通過(guò)合理的銷售策略讓客戶提高首付金額，從而立足于產(chǎn)業(yè)鏈條減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。合作開發(fā)融資，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)相互合作凸顯雙方優(yōu)勢(shì)、彌補(bǔ)自身不足，解決資金或土地不足的問(wèn)題，同時(shí)還有助于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偅龠M(jìn)資本升值。需要注意的是綜合識(shí)別合作方能力，充分預(yù)估可能存在的合作風(fēng)險(xiǎn)，在合作開發(fā)過(guò)程中做好項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)管理。房產(chǎn)信托，尋找專業(yè)投資機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資，根據(jù)企業(yè)融資需求整合投資人的資金并進(jìn)行合理的再分配利用，這是當(dāng)前應(yīng)用較廣泛的一種融資方式。第二，融資需求分析和方案選擇。為確保融資效益，以更低的成本籌集到所需資金，有必要制訂科學(xué)的融資計(jì)劃。這需要結(jié)合國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策及市場(chǎng)情況確定初步的融資方案，再根據(jù)自身項(xiàng)目的建設(shè)周期、預(yù)估效益、銷售速度等需求選擇最恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式和融資規(guī)模。第三，提升企業(yè)信用資質(zhì)。民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷提高自身的信用等級(jí)，提升內(nèi)控管理質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)防范能力，以滿足多元化融資方式的要求，為將來(lái)爭(zhēng)取更加有利的融資方式做準(zhǔn)備，從而提高自身的融資能力。

3.3 強(qiáng)化資金預(yù)算管理

構(gòu)建健全的資金預(yù)算管理體系，可以有效減少高投資和過(guò)度舉債的情況，顯著提高民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對(duì)能力。企業(yè)應(yīng)基于明確的投資方向和項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算編制，可以通過(guò)以下流程來(lái)實(shí)施。成立專門的資金預(yù)算管理辦公室，將其隸屬于財(cái)務(wù)部但僅負(fù)責(zé)資金預(yù)算方面的工作，同時(shí)設(shè)立資金預(yù)算管理委員會(huì)，其職能是審核預(yù)算管理辦公室提交的資金預(yù)算方案并提出調(diào)整意見，以及后續(xù)的預(yù)算執(zhí)行分析報(bào)告的審核、相關(guān)決策的制定等。進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行分析，工作人員應(yīng)嚴(yán)格按照編制方案進(jìn)行資金使用管理，對(duì)各項(xiàng)目的資金支出進(jìn)行嚴(yán)格的審批管理，確保經(jīng)預(yù)算管理委員會(huì)成員一致審批同意后才能使用資金，以保證資金的安全性。收集預(yù)算編制執(zhí)行數(shù)據(jù)，進(jìn)行深入全面地統(tǒng)計(jì)分析，生成各項(xiàng)目成本構(gòu)成的分析報(bào)告，找出與預(yù)算成本差距較大的實(shí)際成本并進(jìn)行原因分析和適當(dāng)調(diào)整。預(yù)算管理考核與激勵(lì)，按照年度、季度、月度考核周期對(duì)預(yù)算執(zhí)行效果進(jìn)行評(píng)估分析，將其與人員的績(jī)效考核相關(guān)聯(lián)，并制定配套的人員激勵(lì)機(jī)制，以充分利用預(yù)算結(jié)果的應(yīng)用價(jià)值，提高工作人員對(duì)預(yù)算管理的重視程度和參與熱情。

3.4 資金管理的信息化

人工智能時(shí)代，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)充分運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)，完善企業(yè)資金的信息化管理模式，促進(jìn)資金信息的高效應(yīng)用和實(shí)時(shí)共享。應(yīng)建立數(shù)字化的集中式財(cái)務(wù)管理中心，通過(guò)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)軟件和集中的信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)高效的資金結(jié)算管理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)資金鏈的線上管理流程，構(gòu)建更加精細(xì)化、高效化、便捷化的資金管理模式。同時(shí)，利用大數(shù)據(jù)和云計(jì)算技術(shù)建立資金管理信息化系統(tǒng)，通過(guò)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)一體化管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各部門資金使用情況的動(dòng)態(tài)更新和即時(shí)共享，以便各部門人員能及時(shí)關(guān)注資金使用和變動(dòng)情況，也便于企業(yè)管理人員全面掌握資金的使用狀況，從而使資金管理數(shù)據(jù)能夠被全面、準(zhǔn)確地采集，使企業(yè)管理工作更加精細(xì)化、高效化、智能化[5]。合理利用資金管理的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，可以提高資金管控能力，同時(shí)降低運(yùn)營(yíng)成本。此外，還應(yīng)運(yùn)用人工智能技術(shù)建立數(shù)字化的資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，基于資金管理數(shù)據(jù)建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模型。一旦風(fēng)險(xiǎn)數(shù)值超過(guò)設(shè)定閾值，系統(tǒng)將會(huì)自動(dòng)發(fā)出警示，并提供關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)估、可能性后果預(yù)測(cè)等內(nèi)容的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告，以便提醒資金管理人員及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生或降低不可避免的風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，資金管理是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的重要組成部分，是推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。企業(yè)應(yīng)充分了解資金管理及其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的價(jià)值，深入剖析當(dāng)前資金管理中存在的問(wèn)題，通過(guò)完善資金管理制度、建立多元融資渠道、強(qiáng)化資金預(yù)算管理、資金管理信息化、加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理等措施，降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供充足的資金保障，從而促進(jìn)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：萬(wàn)欣（1983-），女，漢族，安徽涇縣人，碩士研究生，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：資金管理、投融資、預(yù)算管理。