訴調對接促和諧 法治護佑千萬家

近年來，河北省容西片區人民法庭（以下簡稱容西法庭）積極參與社區治理，做深做實新時代“楓橋經驗”，聚合社會多方力量多措并舉化解物業糾紛，推動該類糾紛抓早抓小，避免訴訟對抗導致矛盾加深、問題難解。他們通過實質化解業主與物業之間的矛盾糾紛，以司法之力守護“萬家燈火”，既保障了業主權益，又推動了物業服務行業高質量發展。

近日，容西法庭與容城縣住建局共同參與化解的張某等3名業主與某物業公司業主知情權糾紛調解案成功入選最高人民法院多元解紛案例庫。“該案充分發揮法院指導調解職能，邀請具有物業專業知識的特邀調解員參與調解，針對調解過程中發現的物業公司存在的普遍性問題，法院向住建局提出建議，不僅做到案結事了，還促推物業行業健康有序發展。”辦案法官、容西法庭負責人李英華表示。

業主為知情權狀告物業

2022年，張某等3名業主發現某物業公司在服務期間可能存在挪用專項維修資金、擅自將全體業主共有的建筑出租并占有收益、違規更換15部電梯等情形，故請求某物業公司向業主公開以下資料：

一、小區的建筑竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、管網工程竣工圖等資料；

二、小區共有部分（包括但不限于原鍋爐房、東側建筑等）的使用和收益情況，包括簽訂的合同、發票、財務收支賬目明細及資金往來信息等具體資料；

三、小區專項維修資金使用方案、相關公示公告以及該專項維修資金賬目涉及的工程項目合同、發票、費用清單、按戶分攤費用清單等資料;

四、小區物業服務費收支明細、使用方案等具體資料;

五、與商業公司（包括但不限于電梯廣告、快遞柜公司、凈水機公司、充電樁公司、某熱能開發有限公司等）的經營性活動資料，包括簽訂的合同、收益賬目及資料。

業主認為物業公司相關收益和經營情況應該公開；物業公司則堅持業主無權要求公布所有設施的使用與收益情況。因協商未果，張某等3名業主將該物業公司訴至。

法院“總對總”化解糾紛

經雙方當事人同意，法官委托調解員進行先行調解。

“在調解員的選擇上是有要求的，我們根據最高人民法院與住房和城鄉建設部共同建立的‘總對總’在線訴調對接機制，全面提升住房城鄉建設領域矛盾糾紛多元化解工作質效的相關要求，聯合縣住建局共同開展訴調對接工作，委托具有物業服務領域專業知識的特邀調解員進行調解。”李英華介紹說。

調解員通過溝通了解到小區200余戶業主均要求物業公司公開相關材料，張某等3名業主系全體業主推選的代表，調解員隨即指導該小區先成立業主委員會。經多次與業主委員會、物業公司面對面溝通，梳理雙方爭議問題，確定本案爭議焦點為：一是業主共有部分和專有部分的界定；二是業主如何行使知情權；三是業主行使知情權的限制。

明確爭議焦點后，調解員向指導法官尋求專業案例指導，促推糾紛有效化解。在法官指導下，調解員根據法律規定、類似裁判案例及證據材料進行分析，認為某物業公司履行公示義務不及時，未能全面、準確地告知業主相關信息，服務意識薄弱。隨后，調解員與指導法官共同商討調解策略，積極引導雙方協商解決。

針對爭議焦點，物業公司提出東側建筑不屬于業主共有部分，業主無權要求物業公司公布該部分的使用與收益情況；此外，建筑竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施，管網工程竣工圖等資料與業主的合法利益無直接關聯，且非法定或約定需向業主披露的內容。

“根據民法典第九百四十三條規定，物業公司應當公開業主請求公開的物業費使用情況，業主共有部分的經營與收益情況。”“根據民法典第二百八十一條第一款規定，物業公司應當公開維修資金的使用情況。”…針對雙方之間的分歧，調解員指導雙方當事人圍繞提供的證據表達訴求，并根據法律規定向張某等3名業主詳細解釋了共有部分、專有部分的界定及業主知情權的范圍。張某等3名業主在看到某物業公司持有的東側建筑產權證書后，主動放棄該部分相關資料的公開請求。經過多輪協商，雙方就資料公開的范圍和方式達成一致意見。

提建議建立聯動機制

通過法官和調解員釋法說理，物業公司同意張某等3名業主復制除東側建筑外共有部分的使用和收益情況、專項維修基金使用方案、3年內物業服務費的收支情況及與商業公司的經營性活動資料，張某等3名業主不再要求物業公司公開東側建筑使用與收益。

調解結束后，容西法庭向住建部門提出建議，建議對物業公司加強監管，監督物業公司完善管理機制、切實履行公示義務、強化服務意識、暢通溝通渠道、妥善處理問題。之后，住建部門與法院建立聯動機制，推動物業服務糾紛源頭化解。

為堅持和發展新時代“楓橋經驗”，落實與容城住建局聯合制定的《關于物業服務質量提升活動的實施方案》，規范物業管理行為，2024年5月10日，容西法庭與容城住建局聯合舉辦物業服務質量提升活動，建立“總對總”訴調對接機制。活動中法院干警對參會人員進行了物業法律知識專題培訓，通過“理論知識 + 鮮活案例”相結合的形式，圍繞物業服務范圍、如何做好物業服務、如何化解物業糾紛三方面內容進行講解。隨后，法官與參會人員進行了深入交流，針對大家提出的物業服務中遇到的熱點、難點、焦點問題，逐一進行解答并提供專業的指導建議。

容城縣住建局黨組書記、局長谷小偉認為，此次活動意義非凡，希望通過這次活動能夠增強物業公司的法律意識，規范服務行為，促進社區和諧。“物業公司作為服務提供方，必須具備基本的法律意識和法律素養，確保在今后的日常運營中不違法、不違規。希望通過這次普法教育，物業公司可以更加清晰地認識到自身的職責和義務，明確服務標準和質量要求，提高服務質量。同時，物業公司要積極參與到社區管理中來，廣泛征求業主對提升物業服務管理、營造和諧美好社區的意見建議，用心用情守護居民美好生活。”

“化解一案、治理一片

本案為業主知情權糾紛，通常涉及眾多業主利益，若處理不當，易激化矛盾，影響社區生活穩定。本案充分發揮法院指導調解職能，邀請具有物業專業知識的特邀調解員參與調解，調解員運用專業調解技巧，發揮熟悉物業知識的優勢，快速明確爭議焦點，推動雙方充分溝通，并結合法律規定與證據材料進行釋法說理，促推雙方當事人達成調解協議并當場履行，不僅做到案結事了，也促推物業公司進一步規范行為，建立與業主良性互動關系，有力維護了社區和諧穩定。容西法庭則針對指導調解過程中發現的物業公司存在的普遍性問題，向住建部門提出建議，并與住建部門建立物業糾紛聯動化解機制，從源頭預防此類糾紛再次發生，實現“化解一案、治理一片”效果，促推物業行業健康、有序發展。

“雄安當前工作重心已轉向高質量建設、高水平管理、高質量疏解發展并舉，把雄安建設成為宜居宜業的幸福之城，離不開高質量的物業服務水平。”黨組副書記、副院長許衛華表示，涉及物業服務領域的法律、行政法規及司法解釋既是管理規范，也是裁判規范，更應該成為各相關主體的行為規范，要認真做好物業服務法律法規的宣傳工作，引導相關主體自覺遵守管理規約，尋求正確解決途徑。“我院搭建的‘法院 + 住建局 + 社區 + 物業公司 + 業委會物業糾紛多元化解機制，聚焦群眾反映較為強烈的突出問題、物業服務企業關心的重點問題，將物業領域矛盾糾紛預防和化解在萌芽階段，積極打造物業服務糾紛治理示范案例，以案釋法，嚴防出現物業服務糾紛激增的不利局面。”

2025年5月是第五個“民法典宣傳月”。5月9日，容西法庭干警赴住建局圍繞物業服務問題開展法律講座，重點解讀業主權利和物業公司義務的合法邊界，講解物業費催繳、高空拋物、公共收益等熱點問題的法律規定，并在現場與住建局相關負責同志和50余名物業從業人員共同探討如何做好物業服務，為社區治理不斷貢獻司法力量。