銀行“反內卷”劍指房貸返點

近期，“反內卷”成為銀行業熱詞，廣東、寧夏、浙江等地提出“反內卷”相關舉措，其中包括嚴格管理房貸返傭返點。

一位受訪銀行人士透露，有銀行最高返點比例達1%，即通過地產中介介紹客戶，每貸出100萬元，銀行向地產中介支付1萬元傭金。

實際上，房貸返點并非新現象。由于極易引發房貸業務的惡性競爭，甚至將風險傳導至消費者，早在2010年，該模式就被明令叫停。近年來，“禁止房貸返點”的相關表述亦頻繁出現在多地銀行業協會自律公約中，但暗戰仍然持續。

《財經》通過調查和查詢資料了解到，這背后有銀行競爭壓力和中介機構利益的雙重推動，同時因一直游走在行業的隱秘地帶而難以被穿透識別。

值得一提的是，在不同階段、不同區域，房貸“返點”現象冒頭的原因也有差異。例如近兩年返點重出背后，是房地產市場調整、房貸增速收縮之下，部分銀行加碼爭奪客戶、業務。

房貸返點再被點名

繼6月多地叫停車貸返點模式后，近期，房貸返點在多地自律公約中被點名。

例如廣東銀行同業公會牽頭組織起草的《廣東銀行業反不正當競爭自律公約（2025版）》要求，嚴格管理返傭返利，不通過高額返傭返利等不正當競爭手段搶占市場份額；浙江省銀行業協會近日出臺的《浙江銀行業個人住房貸款自律公約》明確，嚴禁以任何形式向房地產企業、房屋中介及其從業人員支付或變相支付傭金，以及通過低價提供辦公設施、抬高評估費用等隱蔽方式進行的利益輸送。

多地銀行業協會提到，要共同防止“內卷式”惡性競爭，“內卷”的病灶之一就是個人住房貸款市場中存在的“返傭搶單”“暗箱操作”等無序現象。

“房貸返點并不是新現象，也并非現在才被明令禁止，比較新的表述是把房貸返點和反內卷結合了，是銀行反內卷措施的一個延伸。”浙江地區一位銀行人士對《財經》表示。

公開資料顯示，房貸“返點”早于十多年前就被明令叫停，近年亦頻繁出現在多地銀行業協會的自律公約中。

2010年初，中國銀行業協會發布《關于規范做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識的通知》，明確自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的“返點”費用。

另據《財經》不完全梳理，2021年1月1日，北京市銀行業協會印發的《北京市銀行業協會個人住房貸款業務自律公約》生效實施，明確禁止銀行向中介“返點”；2024年8月，上海市銀行同業公會發布關于進一步加強上海銀行業個人住房貸款業務自律的通知，要求各會員單位嚴禁向房屋合作機構等支付傭金，存量業務需自通知下發后一周內整改完成。

此外，黑龍江省銀行業協會、安徽省銀行業協會、四川省銀行業協會、江蘇省鎮江市銀行業協會等近年均發布過相關通知，明確不得以任何形式向房地產中介機構及其從業人員支付傭金或權益。有地方協會還提出，明察暗訪發現情節嚴重的，提請查處。

所謂“返點”，是銀行為爭奪房貸業務衍生出的一種促銷手段。銀行與地產中介機構合作，對于中介機構推薦的客戶，銀行按照個人按揭貸款金額的一定比例，向地產中介支付傭金。該現象多存在于二手房交易中。

“不少地方銀行返點比例相對較高，一般是0.8%，最高可以到1%，即貸100萬元返1萬元；國有銀行和全國性股份制銀行一般在0.5%，‘卷’的時候能申請到0.8%。”一位股份行支行主管行長告訴《財經》，返點比例會根據市場情況動態調整，相關支出計入支行專項營銷費用。

隱秘地帶風險難測

15年前就有相關文件出臺，為何房貸返點屢禁難止？

“總的來說，這背后有銀行競爭壓力和中介機構利益雙重推動。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《財經》分析稱。房貸業務是銀行重要的零售業務板塊，長期以來，穩定的還款來源和相對較低的風險使其成為銀行眼中的優質資產，爭奪激烈。

而在不同階段、不同區域，房貸“返點”現象冒頭的原因也有差異。

例如2009年，在經濟刺激計劃和寬松的貨幣政策下，中國房地產市場經歷了一輪加速向上的行情。“為爭取個人按揭業務，各家銀行紛紛向房貸中介甚至開發商支付房貸返點。這種情況在2009年尤為盛行。”中國銀行業協會一篇相關監管政策研究文章稱。

北京市銀行業協會在2021年出臺《北京市銀行業協會個人住房貸款業務自律公約》時介紹背景稱，“近年來，北京地區房地產市場中，二手房交易的市場占比逐年提升”，房地產中介機構在二手房交易中成為關鍵環節，個別銀行為爭攬客戶而向中介“返點”“返費”。

與此前不同的是，近兩年房地產市場進入調整期。“房地產市場調整下，客戶量明顯偏少，通過返點可以快速增加房貸業務量，提升市場份額，滿足考核要求。”嚴躍進表示，同時，商業銀行的業績考核中，也有很大一部分和房貸的投放有關，房貸投放的積極程度，是衡量其對于房地產市場止跌回穩的重要標準。

多位銀行人士同樣表示，近年房貸業務需求偏低，增量整體減少，甚至一度在“提前還貸潮”下出現房貸余額負增，迫切需要止跌。以信貸投放主力國有銀行為例，財報顯示，截至2023年末，六大國有銀行個人住房貸款余額合計約26萬億元，較上年末減少超5500億元，僅郵儲銀行一家正增長；2024年，六大國有行個人住房貸款余額進一步減少約6000億元。

除了銀行和房屋中介有動力做大規模，房貸返點的強隱蔽性也讓外部監管難以穿透識別。

“房貸返點往往以各種隱蔽的方式進行，如通過第三方機構轉賬或以咨詢費、服務費等名義支付返點費用，銀行和中介之間也會達成默契，使監管部門難以獲取直接的證據。此外，不同地區房貸返點的形式和規模也不盡相同，監管部門難以制定統一的監管標準，導致監管力度在不同地區存在不平衡，一些地區的監管漏洞為返點行為提供了生存空間。”嚴躍進稱。

伴隨強隱蔽性，房貸返點暗藏了諸多風險。例如此前有協會文章指出，在搶市場的誘導下，少數銀行為節省人力和管理成本，甚至全權委托房產中介辦理二手房抵押登記手續，這類行為極易引發假按揭、騙貸等虛假交易行為。

“房貸返點會擾亂市場秩序，扭曲價格機制，損害公平競爭，同時存在侵害消費者權益的風險。”麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙對《財經》表示，返點成本最終可能轉嫁給借款人，如提高利率、捆綁銷售，損害其知情權和選擇權。

公開報道顯示，有房屋中介曾在用戶選擇個人住房按揭貸款銀行時，告知其只能選擇某家指定銀行。另據一則地方法院審結的“返傭”糾紛案例，一位購房者在購房過程中，銷售人員承諾只要找一位信得過的“介紹人”在指定平臺注冊并完成信息報備，即可獲得推薦傭金2萬元作為返現。但完成流程后，公司以違規操作為由拒絕返現。

嚴躍進進一步稱，對銀行自身而言，一些銀行為了追求業務規模，不惜提高返點比例，會影響銀行的利潤空間，還可能增加不良貸款的風險。華北地區一位城商行總行信貸部人士告訴《財經》，由于該地房價下跌較明顯，擔心未來房屋估值低于貸款金額，產生壞賬，該行從去年下半年開始收緊了房貸業務，今年依然控制增量。

多地銀行業協會在最新的表態中聲稱，個人住房貸款市場進入規范化治理新階段，要求會員銀行建立違規問責制度，避免因“價格戰”導致的服務質量下降和風險積聚，切實保護金融消費者合法權益。