我國住房公積金制度的現狀及趨向

劉東煌

摘 要：住房公積金制度是我國政府實施的一項住房保障制度,建立了職工的自我保障機制,為城鎮職工積累了長期、穩定的政策性住房儲金,有利于住房資金的積累,周轉和政策性抵押貸款制度的建立,提高城鎮職工購建住房的能力。文章通過對我國住房公積金制度的現狀分析,并針對存在的問題提出未來的發展方向。以更好地解決城鎮低收入群體的住房問題,促進社會和諧。

Abstract:The housing common reserve fund system is an item of housing system of safeguards which Our country Government implements, has established staff's self-safeguard mechanism, accumulated long-term, the stable policy-type housing savings for the cities staff, is advantageous in the housing fund accumulation, turnover and the policy-type mortgage loan system's establishment, enhances the cities staff to buy constructs the housing ability. The article through to our country housing common reserve fund system's present situation analysis, and will aim at the existence the question to propose future development direction. By solves the cities low income community's accommodation well, the promotion society is harmonious.

關鍵詞：住房公積金制度 現狀 趨向

Key words:Housing common reserve fund system present situation trend

【中圖分類號】F83 【文獻標識碼】A 【文章編號】1004-7069（2009）-06-0107-02

一.我國住房公積金制度的發展現狀

（一）管理體制日趨完善，監管體系基本確立

自新的《住房公積金管理條例》實施以來, 全國343個設市城市中有341個成立了住房公積金管理委員會, 制定了管委會章程、議事規則和決策程序, 民主、科學、自主的住房公積金決策機制正在形成。人員素質和管理效能明顯提高。按照“統一決策、統一管理、統一制度、統一核算”的原則, 管理中心基本建立了對分中心、管理部的內部授權管理制度, 初步健全了住房公積金歸集、提取、使用、核算和內控機制等方面的規章制度, 管理水平有了新的提高。2003年3月, 經國務院批準, 建設部住房公積金監督管理司成立(和住宅與房地產業司合署辦公) , 此后各省市也陸續成立了住房公積金監督管理辦公室, 明確了監管職能, 完善了監管制度。國家建立了由建設部、財政部、人民銀行等11個部門組成住房公積金工作聯席會議制度, 就有關住房公積金重大問題進行研究和協調。住房公積金年度審計制度普遍建立。住房公積金監督管理信息系統正加緊建設。我區按國家要求, 對各盟市住房公積金管理委員會和管理中心的管理目標考核工作正在展開, 對住房公積金監管力度不斷加大。

(二)管理運行日益規范, 業務發展迅速正常

絕大多數管理中心能認真執行住房公積金財務管理辦法和會計核算辦法, 實行增值收益分配方案和管理費用預決算報財政審核、管委會審批制度, 進一步規范公積金銀行專戶設立, 嚴格執行規章制度, 規范公積金管理和使用。同時, 大多數管理中心建立了公積金個人查詢系統, 有些地區開通住房公積金網站和投訴電話, 實行定期公告制度, 主動接受社會監督。建設部2006 年1季度統計表明全國住房公積金繳存和貸款繼續保持穩定增長趨勢。全國住房公積金繳存總額已突破1萬億元。住房公積金繳存率為60.53%。全國個人住房貸款余額占繳存余額比例(個貸率)為44. 93%;貸款逾期率繼續保持在較低水平,全國平均逾期率0.125%。住房公積金運用率為52.05% ,全國住房公積金銀行專戶存款占繳存余額的27. 27%。項目貸款和擠占挪用資金較去年初減少了2.35%。

二.我國住房公積金制度存在的問題

（一）覆蓋率較低,融資渠道窄

住房公積金在實施中擴大覆蓋面難度較大,如一些民營企業、城鎮私營企業、外商投資企業的職工還未建立住房公積金制度。大量自由職業者、進城務工人員,要在城市買房或租房居住,但目前住房公積金并沒有覆蓋到他們身上。由此可見我國尚未建立自愿式住宅儲蓄制度作為住房公積金制度的補充,公積金籌集渠道過于狹窄。

(二)繳存比例不規范、分配不公

對于行政事業單位的職工,住房公積金由財政負擔,而一些財政困難的地方,有的則不能為職工繳存住房公積金。對于企業職工,由于近幾年不同行業、企業的收入差距拉大,各地執行的住房公積金占職工工資收入的比例由5%到20%不等。由于企業單位負擔的住房公積金是作為成本費用在所得稅前列支,個人獲得的住房公積金收入也不計入個人應繳所得稅基數。因而,一些效益好的單位提高繳存比例過大,使得人工成本失去控制,企業合理避稅。而另一些單位工資尚不能如期全額發放,按比例繳存住房公積金更無從實現。造成新的分配不公,影響到國民收入的初次分配。

（三）制度使用不公平，保障功能單一

參與公積金繳存的購房人可獲得優惠利率貸款,而購房人多是中高收入者,較低收入者購房因貸款所需數量大而不能滿足需要。雖然住房公積金作為政策性低息貸款,比商業銀行發放的住房貸款利率低1 個多百分點,然而部分中低收入者,卻難于通過這個渠道獲取融資購房。全國住房公積金的個人貸款率一直徘徊在50 %左右,公積金作為政策性住房金融作用受到限制,國家現行政策沒有統一的規定,各地自行出臺的政策存在很大差異。公積金可以用于購房或維修住房,但不能用于租賃住房,導致無力購房的低收入家庭享用不到繳存的住房公積金;而低存低貸實際上是讓這部分家庭蒙受了利息損失。

三.我國住房公積金制度的未來走向

我國住房制度市場化改革成效顯著,城鎮居民住房條件得到較大改善,絕大部分中等以上收入家庭實現了“居者有其屋”的理想。但由于住房保障政策不到位,中低收入家庭的住房問題日益突出,住房問題成為壓在中低收入居民頭上的“新三座大山”(住房、教育、醫療)之一。為了改善中低收入家庭住房狀況,國家建立了廉租房、經濟適用房、住房公積金等住房保障制度,前兩者屬于政策性住房開發,以增加政策住房的供給,后者屬于政策性住房消費保障,然而它們之間缺少支持與配合,這在很大程度上削減了彼此的保障功能。住房公積金制度在國外不乏成功的經驗,但在我國由于就業壓力大、就業不充分、用工不規范,另外我國房價收入比比發達國家要高很多,中低收入家庭很難得到公積金帶來的實際利益。鑒于住房公積金制度保障功能發揮不足,現行的住房公積金制度逐步改良,以完善我國政策性住房金融體系。

現行住房公積金制度的發展,借鑒美國經驗,強化政府責任,發展政府支持力度更大,政策優勢更加明顯,以住房抵押貸款擔保和低息貸款為核心的政策性住房金融。美國實行以住房抵押貸款為核心的公共住房金融政策模式,就是以住房這種不動產作為償還債務的擔保獲得貸款的借貸行為。在美國購買住房一般首付比例為房款的20%左右,余款運用貸款解決。為了解決貸款風險問題,美國建立了別具特色的抵押保險機制,為住房抵押信貸設立專項住房抵押保險。為了實現“人人享有良好住房”的政策目標,聯邦住房管理局為中低收入家庭的住房抵押貸款提供100%的保險,同時根據全國住房價格的變化和居民家庭收入水平等因素確定抵押貸款保險數額的上限,這樣既體現了向中低收入家庭傾斜和扶持弱小階層的政策取向,也防止了利用政府擔保的抵押貸款購買過于奢侈住房的傾向。公營住房抵押貸款保險機制的建立,大大增強了住房抵押貸款金融機構的信心,降低了中低收入階層的住房貸款門檻。此外,美國還成立了專門的政策性住房金融機構,即聯邦住房貸款銀行,為中低收入階層提供低息貸款,為中低收入階層解決住房問題提供了很好的保障。我國尚未有直接面向中低收入家庭的低息或無息貸款,還未建立完善的政策性住房抵押貸款風險擔保機制,低收入家庭貸款缺乏擔保主體,住房金融機構放貸條件苛刻。我們建議政府加大對中低收入家庭住房金融的支持力度,為中低收入家庭住房抵押貸款提供風險擔保,為中低收入家庭住房貸款提供貼息,從而提高中低收入家庭購房融資的能力,降低購房成本。住房是重要的民生問題,良好的環境和適宜的住所是所有居民的基本人權。政府作為公共福利的實現者對城市住房問題負有不可推卸的責任。在現行住房公積金制度中政府主要扮演政策制定者、組織者、倡導者的角色,并通過減免一定的所得稅給予間接的財政支持,沒有深層參與和直接財政支持。隨著對住房這一民生問題的關注程度不斷提高以及國家財力的增強,政府有必要也有可能在政策性住房金融中扮演更加積極、負責的角色,投入更多財力,使中低收入家庭獲得更多政策支持。

結束語：

總之，住房公積金制度是城鎮住房制度改革的重要成果, 是一項正在不斷開拓創新的事業, 這項事業需要一批熱愛人民、忠于職責、默默無聞、無私奉獻的有志之士為之奮斗。

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