天津市商品住宅價格變動實證分析

席強敏

摘 要:文章利用天津市1995—2006年間的數據建立了天津商品住宅價格變動趨勢及其影響因素的計量模型并進行了實證分析,結果表明天津市商品住宅的價格以較快的速度上升, 沒有明顯的周期性。影響住宅實際價格的因素主要是可支配收入和利率;其中,可支配收入對住宅價格的影響作用非常顯著。

關鍵詞:住宅價格 變動 實證分析

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)07-265-03

一、研究背景及意義

房地產在許多國家己是成熟的產業,在我國則是個新興產業。我國的房地產業自20世紀80年代開始起步,一直以高速度持續發展,已經取得了很大的成就。房地產業作為基礎性和先導性產業,對經濟的影響有著舉足輕重的作用。持續健康地發展房地產業,既是房地產市場本身的需要,也是宏觀經濟可持續發展的需要,更是維護廣大人民群眾利益的需要。

對于房地產業如何發展日益引起人們的廣泛關注,越來越多的人從不同的角度來關注房地產業的發展,其中一部分人開始關注中國房地產業的發展和價格走勢,研究中國房地產的價格走勢規律具有重要的理論與現實意義:房地產業作為一個具體產業,其實踐性較強,理論的發展對于產業的實際發展起到積極的指導作用。從微觀層面上講,各個房地產市場主體都希望能夠準確及時的預測房地產的價格趨勢及規律,從而作出正確的投資經營決策。從宏觀層面上研究房地產業的價格趨勢及影響因素,是研究房地產業發展戰略以至研究國民經濟規劃的需要,為政府適時利用反周期政策調整房地產業乃至國民經濟使其持續健康發展提供較有效的理論依據。

二、商品住宅價格變動的影響因素

1.可支配收入。房地產價格由房地產市場的供給和需求所決定。如果經濟發生衰退,金融機構和企業將進行大量的改組和合并,使得市場上供出售的土地和建筑大量增加。居民由于失業以及收入的下降,收入可以代表消費者的需求能力,對增量住房的需求也會大幅減少,存量住房的供給則會上升。供給和需求的不匹配會導致價格的下降。相反,在經濟高速增長期間,伴隨著收入的穩步增長,人們對未來有良好的期望,房地產市場一般會出現供銷兩旺、價格穩步上升的現象。

2.利率。房地產業是資金密集型產業,其供給和需求都離不開銀行貸款,因此,貸款利率對房地產市場具有非常重要的影響。房地產開發商和消費者的借款能力如何,與利率有直接的關系。在供給方面,當利率下降時,房地產開發投資和房地產抵押貸款將源源不斷地涌向房地產業,并推動房地產價格持續上漲。在需求方面,如果你自己擁有一所住宅,那么年成本的主要部分就是抵押貸款的利息。所以,在總需求的所有組成部分中,房地產投資對實際利率最為敏感,貨幣緊縮或者是其他原因使利率提高時,房地產投資將會下降很多。房地產投資下降,意味著房地產需求下降,最終會導致房地產價格下跌。因此,房地產價格與利率在經濟上呈負相關關系。

3.當地人口數。從需求方面來看,一個地方的房地產市場主要的需求者是來自于當地的居民,尤其是來自于有當地戶籍的居民。一般來講,當地的人口數越大,房地產市場的需求就會增多,從而會提高當地商品住宅的價格,反之則會降低商品住宅的價格。

4.房地產開發投資成本。從供給方面來看,房地產開發商在抉擇時除了考慮當時的宏觀經濟環境及政策外,還有一個非常重要的因素就是開發投資成本。開發商會根據開發投資的成本來進行抉擇,開發投資成本低,則會加大投入,增加房地產市場的供給量,降低房價,反之則會提高房價。

三、天津市商品住宅價格變動實證分析

(一)數據

分析使用的是天津市市區商品住宅市場1995年到2006年間12年的時間序列數據。

人口N數據使用的是天津市戶籍人口數據,因為住宅市場具有地區性,其需求主要來源于在擁有該地區戶籍的人們。

我國使用和公布的商品零售價格指數通常是以上年價格為基準的(即以上年價格為100)。分析中為了可比性,將以上年價格為100的商品零售價格指數(P)轉換為以1995年價格為100的價格指數(PI),用于表示各年的相對價格水平。

我國各城市一般只公布名義國內生產總值數據,由于缺乏個人可支配收入的數據,在分析時用實際國內生產總值(Y) 數據來衡量人們的收入水平。天津市實際生產總值(Y)數據由各年的名義生產總值(Yn)除以商品零售價格指數(PI,以1995年為基期)得到。

利率數據使用的是商業銀行一年期定期存款利率。對于年內存款利率改變的年份,使用簡單的時間加權平均利率代表該利率水平。房地產開發單位投資成本(H),由統計年鑒中公布的房地產年度投資總額除以施工面積得到。

(二)實證分析

1.商品住宅名義價格趨勢分析。為了了解商品住宅名義價格的趨勢,本文利用多元線性回歸方法對住宅名義價格(Pn)進行了逐步回歸分析。回歸方程為:

Pn=H0+H1t+H2t2

其中t是時間參數。在基年1995年,t值取為1,以后每年增加1。本文在逐步回歸分析中均使用以下標準:F統計量的概率≤0.050,保留:F統計量的概念≥0.100,剔除。

回歸的結果見表1。

得到擬合方程:

Pn=2543.23-294.43t+37.04t2

逐步回歸分析的結果表明,天津市商品住宅的名義價格從1995年到1998年有緩慢下降的趨勢,但從1998年開始趨勢是上升的,而且是以與t2成比例的方式上升。回歸擬合的t2的回歸系數為37.04,表明天津市商品住宅名義價格的上升速度還在較快地提高。

2.商品住宅實際價格趨勢分析。對商品住宅的實際價格進行同樣的回歸分析得到表2。

擬合回歸方程:

P=2469.92-297.73t+40.53t2

和名義價格一樣,實際價格在1995年至1998年也是緩慢下降,在1998年之后與t2成比例的方式上升。同時t2的回歸系數為40.53,表明住宅實際價格的上升速度也在較快地提高,但由于扣除了天津市零售價格指數緊縮的影響,其上升速度較名義價格快。

3.商品住宅價格變動的影響因素分析。通過對商品住宅價格長期均衡關系的分析,可以了解影響住宅價格的因素能否以及在多大程度上解釋價格的長期變動。根據所收集到的數據,對天津市商品住宅的實際價格進行逐步回歸分析。回歸方程為:

LOG(P)=C0+C1LOG(H)+C2LOG(Y)+C3LOG(N)+C4I

回歸分析的結果見表3。

P=0.693+0.959log(N)-0.865LOG(H)+0.820LOG(Y)+0.037I

(0.04) (0.398)(-1.261) (3.144)(3.164)

其中括號內的數字是t值。給定顯著水平5%,除log(y),I以外都沒有顯著性。查F分布表,得臨界值為7.85,故F=40.66>7.85,回歸方程顯著。

由于解釋變量間存在高度相關,所以為了檢驗和處理多重共線性,采用逐步回歸法:

對log(p)分別關于給解釋變量做最小二乘回歸得:

Log(p)=3.793+0.539log(y)

(8.282)(8.908)

R²=0.888 R²=0.877 DW=0.635 F=79.347

LOG(P)=-6.710+2.175log(H)

(-2.630) (5.712)

R²=0.765 R²=0.742 DW=1.137 F=32.62

LOG(P)=-38.123+6.664LOG(N)

(6.377) (7.693)

R²=0.855 R²=0.841 DW=0.744 F=59.186

LOG(P)=8.094-0.055I

(61.796) (-2.150)

R²=0.316 R²=0.248 DW=0.3 F=4.621

根據回歸結果,易知天津市GDP是最重要的解釋變量,所以選取第一個回歸方程為基本回歸方程。

加入LOG(N),對LOG(p)關于LOG(Y)LOG(N)做最小二乘回歸

LOG(P)=-3.142+1.098LOG(N)+0.454LOG(Y)

(-0.144)(0.318)(1.659)

R²=0.889 R²=0.864 DW=0.623 F=36.159

可以看出,加入LOG(N)后,影響了LOG(Y)系數的顯著性,所以在模型中略去LOG(N)

加入LOG(H),對LOG(P)關于LOG(Y) LOG(H)做最小二乘回歸

LOG(P)=8.502-0.935LOG(H)+0.745LOG(Y)

(-0.998) (3.457)

R²=0.899 R²=0.877 DW=0.840 F=40.154

可以看出,加入LOG(H)后,R²雖然有略微增長,但是LOG(H)的系數不顯著,應該略去

加入I,對LOG(P)關于LOG(Y)I做最小二乘回歸

LOG(P)=2.394+0.704LOG(Y)-0.037I

(4.360) (10.407)(3.193)

R²=0.948 R²=0.936 DW=1.102 F=81.257

可以看出,加入I以后,擬合優度均有非常明顯的增加,而且參數估計值的符號也正確,并且沒有影響系數的顯著性,所以在模型中保留I.

綜上所述,得到LOG(P)關于LOG(Y)和I的回歸方程

LOG(P)=2.394+0.704LOG(Y)-0.037I

(4.361) (10.407)(3.193)

該模型中系數顯著且符號正確,雖然各解釋變量間仍存在高度線性關系,但并沒有造成不利后果,所以該模型是較好的住宅價格變動方程。

(三)實證分析結果

本文利用價格分析模型對天津市商品住宅價格進行了實證分析,結果主要包括:

1.對價格趨勢的分析表明:天津市商品住宅價格的總趨勢是上升,而且是以與t2成比例的方式上升,沒有明顯的周期性;二次擬合曲線中,t2的回歸系數遠大于0,表明天津市商品住宅價格的上升速度還在較快地提高。

2.對住宅實際價格變動影響因素分析的逐步回歸模型中使用的預測變量有LOG(H)、LOG(N)、LOG(Y)以及I。經過計量模型和顯著性檢驗之后,最終LOG(Y)和I被保留,而LOG(H)和LOG(N)被剔除。這表明,天津市實際生產總值和利率對住宅價格有著顯著的影響,而人口數和房地產單位投資成本的影響作用則不明顯,或者已通過前述兩個變量間接體現出來。所以對于天津市的商品住宅價格,其變動的主要影響因素有兩個:可支配收入和利率。在這兩個主要影響因素中,可支配收入對住宅價格的貢獻最大,其每增加1%,住宅價格就上漲0.704%;其次,存款利率的下調對商品房平均銷售價格的貢獻也不小,而存款利率的下調則會導致住宅價格的上漲,即存款利率每下調1%, 住宅價格會就上漲0.037%。

本文所做的實證分析還存在一定的片面性,有待深入。隨著國家經濟發展和政策變化,實證分析模型本身需要進行不斷修正,另外12年的時間序列數據對實證分析而言是遠遠不夠的, 需要進一步收集數據,以提高實證分析的有效度。

四、建議

本文的實證分析表明,城鎮居民收入水平的提高是房價上漲的主要影響因素之一,這說明隨著經濟發展水平和居民收入水平的提高,房價上漲有其必然性和合理性。但是,為抑制房價的過快上漲,保障低收入群體的住房需求,我們認為政府對房價進行適當的調控也是必要的, 而且是可以做到的。其次,政府可以借助于利率杠桿來調控房價。上文的分析表明,存款利率對于商品房價格的影響是負相關的。這可能正好說明,由于在1995-2006年間存款利率整體來看是下調的,目前階段的利率水平盡管比2003年(最低)時有所提高,但仍然偏低, 居民會傾向于持有房地產而不愿到銀行存款,從而增加了對住房的需求,對房價的上漲起推波助瀾的作用。所以,如果政府使用利率手段來調控商品房價格,效果應該會比較理想。

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(作者單位:南開大學經濟學院城市與區域經濟研究所 天津 300000)(責編:賈偉)