淺談房地產開發項目的成本控制

張永剛　王雪梅

【摘 要】成本控制和管理歷來是企業管理的重心,房地產開發企業首要的要求是工期短、投資效益好。針對房地產項目的這些情況,必須對項目投資實施全過程有效的成本控制,從組織、技術、經濟、合同與信息等方面,挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會效益。

【關鍵詞】房地產 開發成本 成本控制

房地產業的快速發展,成為拉動GDP快速增長的重要因素,也成為政府和金融部門關注的重點。同時,房價的每次波動,也無不觸動消費者敏感的神經,房價居高不下,成為壓在百姓心頭的一座大山。如何正確處理房價與居民消費水平的關系,在不影響國家稅收前提下有效控制房價的攀升,創造房地產業良性循環的運行機制,已成為房地產業規范發展的一個迫切問題。

一、設計階段的成本控制

1.推行設計招標,擇優選擇設計單位

積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法,盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標,采用多家競投,組織有關專家綜合評比,這樣既可優選出好的設計單位,又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新,在降低工程造價上下功夫。

2.設計方案優化

設計方案的優化是設計階段的首要任務,它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術上的可行性,還要考慮經濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設計時,通過優化建筑造型、裝修方案、標準層面積等方案,可以最大限度地提高建筑使用率;在設備選型方面,在保證技術可行的基礎上,如在電梯空調弱電系統等方案設計時,通過合理的方案優化,可以節省大量投資,對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江國際發展有限公司開發的財富中心項目和南新倉國際大廈項目,通過對地下停車場柱網及交通路線的優化設計,增加了約15%的停車位,降低了停車位的單位工程成本。在北京香江別墅項目建設過程中,通過優化規劃方案,最大限度地利用原地形特點,規劃成獨具特色的坡地型別墅,從而減少了土方工程量,大大降低了前期“三通一平”工程的成本,并通過提高對回填土工程的技術要求,為后期的地基處理節省了投資。

3.前期造價分析

通常設計階段成本控制的具體程序是:專題調研—設計任務書—方案設計—圖紙會審。由于關注點的不同,設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發單位,因此這一階段的成本控制應該由開發單位牽頭,由設計單位來實現。開發單位在委托設計前,要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研,通過考察相關項目、收集最新技術資料,組織專題專家會等方式,與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時,確定成本控制目標。還可采用定額設計的方式,在設計任務書中,把包含成本控制內容的意圖系統、明確地告知設計單位。及時組織圖紙會審,從設計、工程,銷售等多角度對設計方案進行可行性分析。據統計,設計費一般只相當于建筑工程總費用的1%左右,但正是這1%的設計費用決定了幾乎全部后期的工程建設費用,由此可見,設計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設計階段,造價人員的工作重點是通過造價分析,協助技術人員按技術經濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。

二、項目建設階段的成本控制

1.抓好合同管理,減少工程索賠

在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價,施工單位往往采取“低價中標,索賠贏利”的方式承攬工程。作為業主方造價管理人員要做到事前把關,主動監控,嚴格審核工程變更,計算各項變更對總投資的影響,從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更,減少不必要的工程費用支出,避免投資失控。另外,對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠,使成本得到有效控制。從管理模式上著手,建立建設監理制,追求項目投資的有效控制,按照監理規定和實施細則,完善職責分工及有關制度,落實責任,從工程管理機制上建立健全投資控制系統。同時做好月度工程進度款審核,避免投資失控。工程進度款的審核,對經監理方確定的工程量,按合同約定的計價依據,套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。

2.從技術措施上展開項目投資的有效控制

在對主要施工技術方案做好論證的基礎上,廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等,想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據統計,材料費一般占直接工程費的70%左右。同時,直接費的高低影響到間接費的高低,因此,選用新工藝、新材料,是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。

3.從經濟措施上展開項目投資的有效控制

嚴格控制現場經費和總部管理費,合理使用廣告策劃費、銷售代理費等,減少銷售成本,最大限度降低靜態投資。例如:占道費、綠化賠償費和其他補償費等,對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供,以達到降低造價之目的。

4.提高工程變更的預見性

在項目建設過程中,工程變更的管理非常重要,工程管理人員和造價人員應密切配合,嚴格控制洽商變更的發生,但由于工程項目周期長、技術復雜等特點,項目在實施過程中不可避免會發生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對于大的洽商變更,必須事先做詳細的技術經濟分析,這時要充分利用設計單位和監理單位的技術資源,并就其對工程成本的影響做出評價,綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行,任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執行合同中已有的單價,如合同中無此單價或因變更帶來的變化,應按合同條款進行估價。經承包商提出的單價分析數據,監理工程師審定,業主認可后,按認可的單價執行。

三、竣工階段的成本控制

該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規,認真審核工程款。以政策為依據,對送審的竣工決算進行核實工程量,落實聯系單簽證費用,使審核后的結算真正體現工程實際造價。

項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科,只有做到各方綜合平衡,才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制,以利于房地產開發企業資金的合理流動,實現投資的良性循環。