基于蒙特卡羅模擬的房地產項目風險分析

陳國棟

［摘要］ 由于房地產項目周期長、占用資金額巨大，所以對房地產項目進行風險分析很重要。本文用Excel軟件對房地產項目進行了風險分析。通過對房地產項目的風險分析得了NPV的直方圖。通過敏感性分析，找到影響房地產項目評價指標NPV的關鍵因素，從而為決策者提供參考，進而使項目獲得最大收益。

［關鍵詞］ 蒙特卡羅模擬；房地產項目；風險分析

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 020

［中圖分類號］F272.35［文獻標識碼］A［文章編號］1673 - 0194（2012）06- 0041- 04

１房地產開發風險介紹

房地產開發是一種投資巨大、開發周期長的項目，這就導致房地產成為一個有較高風險的行業，所以對房地產開發項目進行風險分析有很強的現實意義。房地產項目風險是指在房地產開發活動過程中存在影響開發收益的多種因素，這些風險使得企業實際開發利潤可能與預計的利潤發生偏差，從而使企業有產生經濟損失的可能。按風險的成因可將房地產項目的風險分為：政治風險、經濟風險、自然風險、技術風險、管理風險、社會風險、國際因素風險等。房地產項目的風險有如下特點：

（1）風險的綜合性。由于和房地產行業相關的產業眾多，包括建筑業、建材業、機械制造業、鋼鐵業、交通運輸業等，這些行業原材料價格的變動、供需的變動都會對房地產行業產生影響。

（2）資金規模大。房地產項目開發一般是投資規模較大的大型工程。從購買土地到房產建成銷售，涉及很多環節，需要投入巨額的資金。開發一個房地產項目有時需要資金多達上億元甚至幾十億到上百億元。巨大的資金需求使房地產開發商面臨利率風險。同時由于房地產開發項目周期較長，開發商也面臨通貨膨脹風險。

（3）房地產售價變動的風險。房地產開發商從選地、購地、建筑設計、房地產開發到銷售，往往需要幾年時間，一般來說，房地產開發周期越長，房地產的售價越難以預測，房地產開發商面臨的房地產售價變動風險越大，同時由于房地產開發項目周期長，房地產項目后續建設和建筑安裝費用不確定性的風險也增大。

２蒙特卡羅模擬的Ｅｘｃｅｌ實現及敏感性分析

蒙特卡羅模擬也稱統計模擬方法，它是一種以概率統計理論為指導的一類非常重要的數值計算方法。蒙特卡羅方法在數學、金融工程學、宏觀經濟學、計算物理學等領域有著廣泛應用。應用蒙特卡羅模擬解決問題一般包括以下幾個步驟：

（1）分析問題，建立實際問題的模型。一般是先分析實際問題，然后構造隨機變量的統計量，比如Ｙ＝ｆ（Ｘ１，Ｘ２，…，Ｘｎ），使這個統計量Y的某個統計參數等于要求解的問題的值。

（2）當不知道隨機變量的分布類型和參數時，用已知的樣本數據擬合隨機變量分布和參數。

（3）重復產生大量隨機向量Ｘ＝（Ｘ１，Ｘ２，…，Ｘｎ），將其代入Ｙ＝ｆ（Ｘ１，Ｘ２，…，Ｘｎ）中即可得到Y的值。然后計算Y的相關統計參數就可以得到求解的問題的值。

（4）利用模擬中產生的數據Y和X進行其他分析，比如敏感性分析等。

Ｅｘｃｅｌ是ｏｆｆｉｃｅ辦公套裝軟件的一個重要組成部分，它可以進行各種數據的處理、統計分析和輔助決策操作，廣泛地應用于管理、統計財經、金融等眾多領域。Ｅｘｃｅｌ軟件特別適合數據分析與建模，同時Ｅｘｃｅｌ還具有強大的繪圖功能，方便將數據以圖表的方式展現出來。同時Ｅｘｃｅｌ還支持ＶＢＡ編程功能，如果需要一些Ｅｘｃｅｌ沒有的功能和函數，可以使用ＶＢＡ編程來增強Ｅｘｃｅｌ的功能。所以使用Ｅｘｃｅｌ進行蒙特卡羅模擬是很方便和快捷的。

現在通過一個實例來說明蒙特卡羅模擬在房地產項目風險分析中的應用。

某房地產公司準備開發一個新的商品房項目。該房地產公司先支付土地出讓金及前期費用后進行商品房開發，商品房分三期，預計每年建設一期，銷售一期。房地產公司經過分析認為前期費用與土地出讓金服從３ ５００萬~４ ５００萬元之間的離散均勻分布，期初的建筑與安裝費用服從８００萬~１ ３００萬元之間的離散均勻分布，第一年的銷售費用服從８０萬~１２０萬元的離散均勻分布，銷售收入年增長率服從均值為１０％，標準差為２％的正態分布，建筑安裝費用年增長率服從均值為１５％，標準差為３％的正態分布，銷售費用年增長率均值為１０％，標準差為２％的正態分布。在Ｅｘｃｅｌ中后建模如表１。

從圖2中可以清楚地看出對ＮＰＶ最敏感的是期初投入的建筑安裝費用，為－６４．０８％，其次為前期費用與土地出讓金，占－２３．６９％。所以為了提高該房地產項目的ＮＰＶ， 管理者應首先加強建筑安裝的原材料采購、施工等環節的管理，降低建筑安裝費用。其次應分析前期費用與土地出讓金的使用情況，對資金使用流向加強監管，盡量減低前期費用與土地出讓金，從而使該房地產項目的ＮＰＶ達到最大。

３小結

房地產行業是目前我國經濟的支柱產業之一。由于房地產項目周期長、占用資金額巨大，所以對房地產項目進行風險分析很重要。本文用Ｅｘｃｅｌ軟件對房地產項目進行了風險分析。通過對房地產項目的風險分析得到ＮＰＶ的直方圖。通過敏感性分析，找到影響房地產項目評級指標ＮＰＶ的關鍵因素，從而為決策者提供參考，使項目獲得最大收益。

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