房地產項目投資控制與對策研究

【摘要】伴隨著城市化的進程加快，房地產項目投資日益成為當前推動經濟發展的重要動力之一，同時也極大地拉動了諸如鋼鐵、水泥等其他行業的發展，刺激了人們的消費需求。然而，由于投資的過快發展，泡沫的出現，從投資商、開發商、施工方和政府相關監管部門的角度來看，房地產項目投資控制存在著一定的問題和誤區，不利于房地產行業的良好發展。本文主要就當前房地產項目投資存在的問題進行了分析，并就投資控制存在的問題提出了一些對策和建議。

【關鍵詞】房地產項目 項目投資 投資控制 對策

一、房地產項目投資控制和意義分析

投資是拉動經濟發展的三駕馬車之一，而房地產項目投資則是當前投資的主要渠道。房地產行業是我國最重要的經濟產業之一，由于其是一種資金密集型產業，是我國發展國民經濟，實現工業化的重要基礎，因此對我國的經濟發展影響很大。房地產投資上游可以拉動工業、建筑等行業等方面的發展，下游可以帶動投資、消費和第三產業等。

房地產項目投資是指項目開發建設過程中的投資費用總和。項目投資控制就是在項目的設計階段和發包施工階段，將投資費用控制在投資限額內，隨時糾正已發生的誤差和錯誤，以確保項目投資目標的順利實現。房地產項目投資可以分為動態投資部分和靜態投資部分。動態投資部分，是指在建設期內，由于建設期利息、國家新批準的稅費、匯率、利率變動和房地產建設項目需繳納的固定資產方向調節稅以及建設期價格變動導致的建設投資額增加，這主要包括漲價預備費、固定資產投資方向（當前已停征收）和建設期利息；靜態投資部分主要是建筑安裝工程費、基本預備費、設備器具購置費和工程建設其他費用等，這也是固定投資部分。

隨著房地產市場的火熱發展，房地產的投資甚至是投機成為多數人獲得經濟的一種普遍選擇，因而國家和政府先后出臺了多種政策進行調控。在房地產成為一種經濟行為時，越來越受到政府和人們的重視。對企業而言，通過對房地產項目投資實行內外監控，可以使企業在項目投資建設實施期，對投資狀況進行嚴格控制和防范投資風險，能夠得以平穩健康發展；從社會的角度來看，對房地產項目投資進行嚴格控制，可以避免重復建設，防止盲目投資，防止泡沫經濟的發生，引導房地產行業和住房供給合理、平穩、有序發展，以獲得更大的社會效益和經濟效益。

二、房地產項目投資的現狀分析

當前，房地產項目投資的現狀有這些特點，不規范申報現象嚴重和投資超標，房地產投資的資金監控松懈，房地產投資過程中忽視風險，前期工作準備和可行性研究不足。

（一）不規范申報現象嚴重和投資超標

由于國家相關監管部門對房地產投資主體和房地產項目的資金有嚴格規定，比如對于一個外商投資房地產企業而言，投資超過3億美元（截止2010年4月為1億美元）須報國家商務部審批。各個地方發改委也對房地產項目的總投資進行了控制，這就導致了一些房地產企業為了取得審批手續，就將項目進行分拆，并多次申報，這樣便以不合格的方式取得了審批文件，這就導致政府部門的宏觀調控手段失去了作用和意義。同時，為了籌集到更多的開發建設投資資金，也為了能夠得到政府相關部門的審批，一些房地產開發項目沒有從實際出發，而是到處尋找看似事實的理由或證明，使得開發項目得到國家在技術和經濟收益上的認可。

（二）房地產投資的資金監控松懈

當前，我國房地產開發商普遍存在著資金來源單一，融資渠道狹窄的問題，雖然房地產金融業不斷得到發展，但由于銀根緊縮和相關制度限制，許多開發商都面臨著資金短缺和依靠銀行貸款以及對未來市場風險缺乏抵抗力的局面，在短期內獲取資金的能力也是十分有限。普遍存在的“融資沖動”使房地產企業資金短缺與浪費并存。

（三）房地產投資過程中忽視風險

由于房地產行業是綜合性強的復雜行業，生產周期長，投資額度大，生產環節多，資金周轉慢，產品體量大，經濟風險和社會環境影響大，這些都大大提高了房地產行業可能面臨的風險。具體說來，這些風險有政策風險、市場風險、法律風險和不可抗力風險。政策風險主要是宏觀調控與產業導向風險；市場風險有消費市場與金融市場風險；法律風險是指房地產開發過程這中與投資者、消費者和關聯方之間的法律問題；不可抗力風險有如地震導致的直接損失和市場蕭條。在這四個風險中，除了法律風險外，其余風險都是無法控制的，只能做事先預測盡可能地避免它發生。

（四）前期工作準備和可行性研究不足

在瞬息萬變的復雜的市場經濟條件下，房地產開發商往往忽略了對前期可行性測算的重視，偏重于經驗判斷，這就會導致決策偏離市場，盲目地認為消費者是可以引導和培養發展的，在項目過程中遇到的問題就難以挽回。比如說“爛尾樓”，缺乏對于自身現金流的考慮，對未來項目的定位與市場缺乏正確完整的認識。

三、房地產項目投資控制原則和對策

（一）房地產項目投資控制原則

在筆者看來，房地產項目投資控制應遵循三大原則，它們分別是主動控制為主的原則、技術與經濟結合的原則和以設計階段為重點進行項目建設全過程投資控制的原則。

1.主動控制為主的原則

反饋控制是傳統的控制方式，是建設偏差糾正基礎上的反饋。然而，反饋控制最大的缺點便是偏差已經出現，糾偏時間越長，損失越大。自從上世紀70年代開始，系統論和控制論的研究成果被應用于管理控制理論后，由預測來估算行為可能存在的偏差。由事先采取對策和措施來預防偏差的出現，是一種前饋控制系統，一種積極、主動的控制。主動控制方法的出現，大大降低了投資控制損失。

2.技術與經濟結合的原則

為了準確而全面的控制項目投資，開發商需要從設計、技術、組織協調以及信息管理等方面對項目投資進行有效的控制。因為項目開發的一切過程和因素都對投資產生重要的影響，因此，對項目投資進行全面的控制是非常必要的。

3.以設計階段為重點進行項目建設全過程投資控制的原則

投資控制必須要貫穿開發項目建設的整個環節，而開發設計則是項目投資控制的首要步驟。因為項目建設全過程都在對投資費用產生著不同程度地影響，因而投資必須貫穿于項目建設整個過程的所有環節。專家指出，在規劃設計、技術設計和施工這三個階段，對投資的影響最大的就是規劃設計階段，影響投資的可能性是75%-5%，其次是技術設計階段，對投資的影響是35%-75%，最后是施工階段，對投資的影響是5%-10%。所以，項目施工前的投資決策和設計階段是項目開發投資控制的關鍵環節。

4.房地產項目投資控制對策

首先，要嚴格掌握項目投資審批制度。發改委、商務部和房管局等各級政府監管部門，對于一些開發商及項目的具體情況要進行全面把關，增強監管的效力。對于同一塊地皮項目，是否有無虛假出資行為，有無將投資分拆現象，這都要進行嚴格把握和控制。地方各級政府部門還要強化審批意識，不要只注重當前的經濟利益，堅決打擊和抑制為一味招商引資而放松審批的行為。

其次，要加強企業和相關監管部門對項目資金的監管。企業必須嚴格按照國家對房地產企業開發項目資金的最低限的要求，來配置自身資金比重。同時，還要強化對房地產項目投資的動態控制。對于監管部門而言，在宏觀調控過程中，要嚴格按要求對資金進行監管，嚴格抑制房地產開發商將必須用于某個環節的費用挪到其他地方。

然后，要強化房地產投資風險意識。風險是開發商必須面臨的核心主題之一，因此房地產開發商的首要任務就是明晰風險，管理和規避風險。正確處理潛在的政策風險、市場風險、法律風險和不可抗力風險這四大風險。

最后，要做好項目評估和可行性研究。要高度重視項目評估和可行性報告對于抑制投資的意義。要強調以全面的市場調研為基礎進行產品研發，從而決定投資額度。

四、總結

房地產經濟的過快過熱發展在促進經濟發展的同時催生出了泡沫經濟的出現，因此需要國家進行強有力的調控和政府企業的監督。另外，房產投資者也要不斷學習和借鑒國內外優秀房產投資經驗，逐漸提高項目投資管理水平。要強化房產投資風險意識，正確處理好政策、市場、法律和不可抗力風險這四大風險。做好項目評估和可行性研究，堅持主動控制為主的原則，可以大大降低投資過程中的損失；堅持技術和經濟相結合的原則，對項目投資進行全方位的控制；堅持以設計階段為重點進行項目建設全過程投資控制的原則，規劃項目建設的整個環節，減少失誤。只有堅持以上原則，才能促進我國房地產項目投資控制登上新臺階。

參考文獻

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作者簡介：劉莉(1974-)，女，漢族，河南省新鄉市人，現任職于新鄉市工程咨詢中心，研究方向：工程咨詢、工程造價。

（責任編輯：陳岑）