城市社區商業協同規劃研究

張怡躍

摘要：本文系統分析城市社區商業規劃中政府規劃缺位、開發商規劃走偏、投資商規劃短期利益化、租賃者城市社區商業規劃簡單化重復化、社區居民成為各類城市社區商業規劃的看客等亂象，并在此基礎上提出城市社區商業規劃各方要堅持協同規劃及如何協同規劃，最后借助連云港市新浦區城市社區商業規劃發展實證分析認為只要各方堅持協同規劃，城市社區商業將得到巨大的進步。

關鍵詞：城市社區商業規劃亂象；協同規劃；實證分析

“社區”概念最早由德國社會學家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范圍內的人群構成的社會生活共同體。城市社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。雖然城市社區商業是便民利民的巨大商機，然而城市社區商業規劃明顯滯后，政府、開發商、投資人、租賃者、社區居民各有各的盤算，各有各自規劃，城市社區商業規劃相互脫節甚至出現相關規劃主體缺位現象。

一、城市社區商業規劃亂象

（一）政府城市社區商業規劃缺位

在土地審批的時候，政府只關注社區房地產規劃自身的居住問題如房屋結構、材料、樓高、樓間距、水電氣配套設施、綠化等，而對于和居住密切相關的商業配套規劃沒有具體要求。政府商業主管部門熱衷于為政府做商業核心區規劃，而在城市社區商業規劃工作中的話語權很少，沒有發揮作用。

（二）房產開發商城市社區商業規劃走偏

在房產開發規劃時把城市社區商業規劃兩極化。一是大部分開發商把城市社區商業看得比較簡單，比較低層次的一種產品，操作起來比較簡單，沒有去深入的研究、分析，對城市社區商業重視不夠，從而形成一大批以沿街商鋪或以住宅底層為表現載體形式的零售店、小賣部等的缺乏統一規劃、業態檔次普遍較低、功能不全的原始配套型物業的城市社區商業。做商業其實還是為了住宅，主要是給住宅做配套，對城市社區商業規劃用心不夠。另一個是城市社區商業配套脫離自身發展現狀，相關開發商覺得“城市社區商業”土，不讓提這幾個字，非要說高檔與奢華等。一味追求城市社區商業的高端定位、高大規模體量，小則兩三萬平方米，動輒六七萬平方米，城市社區商業呈現越來越膨脹的態勢。

（三）投資商的城市社區商業規劃短期利益化

某些不負責任、只給空頭承諾的項目聯合“專家”、代理商、廣告商以及不負責任的媒體制造出各種時髦的商業概念，“計算”出各類新奇誘人的高回報率，以此套進大量中小投資者和商家進駐。這些毫無商業經驗、充滿投機心術的投資者，他們根本無心想過要潛下心來認真長期來做好商業，而只是為最大最快地攫取短期開發利益。

（四）租賃者的城市社區商業經營規劃簡單化、重復化

目前，大多數城市社區商業主要是以超市為主，而且數量不足；便利店比較缺乏，便民利民的生活服務網點也不足；松散的小店鋪出售的商品種類較少，不能滿足居民多方面需求。同時業態單一，經營品種雷同，不僅造成了小區零售業的低水平重復建設，而且造成了資源浪費，使城市社區商業零售規模和資源共享的目的沒有達到。

（五）社區居民成為各類城市社區商業規劃的看客

城市社區商業主要是為社區內的居民提供服務。社區未來居民數量、職業、收入、消費習慣、需求特征等相關因素應該成為城市社區商業規劃的中心問題。一切城市社區商業規劃應采用科學方法進行調研，收集上述相關信息。可無論是政府、還是房產開發商、投資商、租賃者在做城市社區商業規劃時都沒有廣泛吸納、也不知道如何去搜集未來社區居民信息、意見。

二、城市社區商業發展需要協同規劃

協同規劃是指眾多規劃主體為完成某一目標而相互結合、協作，共同完成規劃方案。城市社區商業協同規劃就是指那些城市社區商業規劃主體為完成城市社區商業規劃目標而相互結合、協作，共同完成城市社區商業規劃方案。

（一）政府與開發商城市社區商業規劃協同布局、高屋建瓴

在我國目前的國情下，很多開發商獨立行事，只看重短期眼前的利益，缺乏站在社會商業的整體角度來看待城市社區商業規劃的重要性，因此政府在土地審批時，就要求開發商就城市社區商業規劃的商業設施多少、面積達到多少、商業業態形式及數量等都要經過政府批準。

由于政府參與城市社區商業規劃，能規范、引導開發商的城市社區商業規劃精心設計。政府商業主管部門在審核開發商的城市社區商業規劃時，可以參考街道、社區居委會等組織和社區民眾意見和建議，因為他們對社區社情是再熟悉不過了。2005年4月，商務部下發了《關于加快我國城市社區商業發展的指導意見》（商改發[2005]223號），無疑就是發出政府主導城市社區商業規劃的訊號。

（二）政府引領開發商之間城市社區商業規劃整體協調、互相補充

“一些好的設想單靠一個房產商搞不起來，但把涉及的方方面面集合起來就能成功。”。各地許多社區眾多開發商進行商業規劃時往往僅注重局部，缺乏整體推動協調，互補不夠，配套設施不均勻的問題比較突出，一些地段商業設施配套過度，另一些地段的配套則不足。追求經濟利益最大化，促使開發商城市社區商業規劃各自為戰，政府應借助相應手段，參照城市社區商業規劃規范性文件引領社區眾多開發商協同規劃，實現城市社區商業規劃社會利益最大化。

（三）政府、開發商引領投資商、租賃者精心布局城市社區商業規劃

城市社區商業全國示范社區（新建社區）就要求配套商業中心、餐飲店、超市、便利店、維修店、洗染店、美發美容店、回收店、家庭服務、書店、音像店、照相館等商業業態 ，這起到引領開發商、投資商、租賃者精心布局城市社區商業的示范效應。

開發商對于社區哪一間鋪子具體的用途，開業后整體營業額的保本點、所有商家的營業額達到多少、精確預估城市社區商業每天需要多少顧客、人均消費又是多少……，各類業態比例為多少等所涉及的一切活動都有精確的數據。堅定地定向招商，尋求能與前期策劃案中“對號入座”的商家，把他們一一請進社區。

（四）城市社區商業讓社區居民真正融入城市社區商業規劃之中

城市社區商業是以社區客戶需求為導向，社區客戶的需求在哪里呢？如何讓社區居民真正融入城市社區商業規劃之中呢？政府商業主管部門可以邀請社區居民參加城市社區商業規劃規范性文件起草座談會，讓他們有機會表達真正社區需求；開發商應結合社區開發定位，有針對性選擇未來社區居民填寫調查表。通過這些活動，城市社區商業要規劃為跟周邊居住的居民之間的相匹配。

三、連云港市新浦區城市社區商業協同規劃實證分析

連云港市新浦區轄區面積461.1平方公里，全區常住人口為587088人，2011年全市消費品零售總額500.23億元。新浦區商業的發展，形成了北至解放路、南到海連路、東到龍尾河、西至西鹽河的核心商圈，據預測這一核心商圈未來20年難以撼動。盡管有許多商業經營組織試圖開拓核心商圈的外圍區域從而延伸核心商圈地域范圍，但結果卻鮮有成功者。而隨著城市拓展，城市社區商業卻發展迅猛，到有些“有心栽花花不開、無意插柳柳成蔭”的意境。

（一）構筑平臺，積極推進創建城市社區商業示范社區

構建“一站式”窗口， 建立市、區、社區三級信息網絡系統，加速建設便民、救助、社會保障的社會化服務體系，為居民提供方便、快捷的商業服務和家政服務。2010年4月份，路南街道賈圩社區被評為全國級城市社區商業示范社區，是連云港市唯一獲此殊榮的社區，到目前全區共有12家省級城市社區商業示范社區。

（二）城市社區商業規劃從無序到有序

以賈圩社區（注：地處中心城區，南起海連路，北至隴海步行街，東起通灌路、西至海昌路，面積0.5平方公里）為代表，其示范性商業社區本身就包含在核心商圈之內，占有天時、地利之便，其城市社區商業規劃帶有很大的自然形成的因素，沒有政府商業規劃、也沒有房產開發商、投資商的精心規劃。

在相當長時間內地方政府、房產開發商仍然醉心于繁華商業中心的建設，希翼再造一個核心商圈，創出一番新天地。然而，萬潤商業街就沒有隴海步行街那樣火爆，也沒能拓延新浦核心商圈，盡管其距核心商圈不過500米之遙。

隨著萬潤商業街賣場主體工程結束，2008年5月24日大潤發郁洲店開業，一個呼之欲出的大型城市社區商業模型成型。由此可見，只要找準了方向、明確定位，城市社區商業也大有作為。2009年12月30日樂天瑪特巨龍店開業，再依托規劃中的巨龍路商業街（注：巨龍南路商業街已成型并全部經營）、以及蒼梧路餐飲、娛樂一條街，蒼梧小區（市政府公務員家屬區）、杏壇花園（教師公寓）、頤和花園（供電局家屬區），奧林匹克公園、雙盛花園、明珠皇冠、劍橋映像、同科地產（以上均為高檔地產）相互抱團的新型城市社區商業中心業已成型。2010年6月4日樂天瑪特朝陽路店開業，再依托鹽河路餐飲一條街、大慶西路商業街及西城農貿市場，東方紐約城、西小區相互抱團的新型城市社區商業中心也業已成型。

（三）政府主導，房產開發商、投資商精心參與的協同城市社區商業規劃模式定型

2011年6月15日連云港市新浦區商務局出臺《關于促進城市社區商業示范社區建設的意見》政策指導性文件，文件指出新浦區商業不僅需要有繁華的區域級商業中心，還要有能夠為廣大居民日常生活提供高質量商品和高水平服務的社區級商業網點，并提出到2012年，各鎮（街道）、創建1個市級城市社區商業示范社區，力爭全區創建3個省級以上城市社區商業示范社區。

房產開發商、投資商也主動配合政府促進城市社區商業示范社區建設的號召，按政府城市社區商業示范社區規劃思路，協同規劃、精心建造城市社區商業設施。2011年11月25日沃爾瑪通灌北路店開業，依托第一人民醫院、三禾城中城、以及正在規劃建設中的萬象后街相互抱團的新型城市社區商業中心也輪廓初現。

四、結束語

城市社區商業牽扯太多“關注”，在中、小城市基于人口規模及人均可支配收入限制，短期內很難形成多個核心商圈條件下，城市社區商業的規劃與發展不失為上策。

本文系基金項目：江蘇省教育廳2012年度高校哲學社會科學研究基金項目《連云港市新浦區商圈打造問題研究》，項目編號2012SJD630080。

（作者單位：連云港職業技術學院）