關于加快湖州城市綜合體建設的對策研究

李紅偉

摘 要 城市綜合體能夠提高城市空間和土地利用的效率，增強城市綜合競爭力，成為國內城市新區開發和舊城改造的重要手段。本文分析了湖州建設城市綜合體發展現狀以及存在的問題，結合湖州實際提出了加快推進其發展的對策建議。

關鍵詞 湖州 城市綜合體 對策建議

中圖分類號：F061.5 文獻標識碼：A

城市綜合體主要指將城市中的酒店、購物、寫字樓、休閑娛樂、生態公園、會展中心和高檔公寓等三項以上功能集合在一定區域范圍內，并與城市景觀和交通相協調，是城市中各種功能復合、相互依存、互為價值鏈空間的高度集約型街區群體。城市綜合體在推動城市功能升級、提升品牌形象、增強城市綜合競爭力、促進城市可持續發展等方面的作用日益顯現，為城市的管理和開發經營者所青睞。

“十二五”時期是湖州推進現代化生態型濱湖大城市建設的戰略攻堅期，把城市綜合體作為拓展城市發展空間，提高中心城市集聚和輻射帶動能力有效抓手，實現湖州中心城市的跨越發展。

一、湖州城市綜合體的建設現狀

（一）開發規模穩步擴大。

隨著中心城市發展空間的全面拓展，功能區塊建設不斷推進，一批標志性、復合型、多功能的城市綜合體建筑迅速崛起，成為城市經濟發展中的靚麗名片。已建成愛山廣場、府廟文化休閑街區、嘉年華國際商務廣場等一批各具特色的城市綜合體，據不完全統計，建成城市綜合體總建筑面積達到45萬平方米，在建及規劃城市綜合體達190萬平方米。如愛山廣場總建設面積達14.4萬平方米，集休閑、購物、餐飲、旅游于一體的大型城市綜合體，成為推動城市核心商業區建設的重要引擎。同時，濱湖新區、康山新區、東部新區等新區開發建設過程中，均加快推動了城市綜合體開發建設。

（二）發展業態日趨多元。

依托中心城市良好的商貿基礎和龐大的消費群體，在強化商業、購物、文化、休閑等傳統城市綜合體建設的同時，著力創新發展總部經濟、商務會展、行政辦公、研發咨詢、創意設計等新興業態融合發展的高端城市綜合體。如東部新區總部經濟園，總建筑面積約33萬平方米，集總部經濟、金融商務、科技創新、創意設計等新興業態為一體，功能設施配套完善的東部新區商務核心區，為湖州特色優勢產業轉型升級及現代服務業的發展提供戰略支撐。

（三）主題特色日益顯現。

結合中心城市發展特色和文化內涵等因素，高標準規劃設計，通過實施一批富有濃郁江南風情和歷史文化氣息的城市綜合體建筑，著力展示湖州山水清遠和深厚歷史文化底蘊的特色風貌。如衣裳街歷史文化街區，經過改造已經成為集商貿服務、文化展示、休閑娛樂、旅游和居住等多種功能為一體，集中反映湖州清末民初傳統城市商業文化、傳統水鄉居住文化，提升了湖州城市綜合體開發的歷史文化內涵。東吳國際廣場，總建筑面積近40萬平米，集高檔居住、商務辦公、休閑娛樂等多功能于一體的現代化商務綜合體、城市新地標，彰顯時代特色與活力，增強了中心城市的特色魅力。

（四）經濟支撐不斷強化。

首先，居民消費結構升級給城市綜合體開發提出了新的更高要求。全年實現社會消費品零售總額703.87億元，比上年增長15.4%；城市居民人均可支配收入和人均消費支出分別達32987元和17188元，分別居長三角16城市第12和第8位。其次，城市化拓展也大幅促進了城市綜合體的開發建設，湖州中心城市建成區面積增加到2012年的92平方公里，平均每年拓展3.8平方公里，城市化率達到60.3%，已處于城市化發展的高速發展階段，推動了城市綜合體的大規模開發。

二、湖州城市綜合體發展中存在的問題

（一）同發展較快城市相比尚存在較大差距。

2010年，蘇州出臺了《蘇州市商貿業提速升級三年行動計劃》，在已有12個城市綜合體的基礎上，提出3年內再建25個城市綜合體。無錫市區目前在建26個城市綜合體，均在2015年底前全面竣工并投入使用。

相比之下，由于中心城市人口集聚程度不高，"人氣"不足，導致城市綜合體建設尚處于起步階段，在建及規劃城市綜合體項目僅有8個。雖然一些開發商打出了城市綜合體的宣傳口號，但仍是以購物為主，其它的功能僅是稍有所體現，真正意義上的城市綜合體項目不多。湖州需要緊跟時代腳步，加大招商引資力度，加快建設發展速度。

（二）開發經營尚處于粗放式初級階段。

湖州城市綜合體建設仍以“地產帶動開發、商貿休閑跟進、基礎設施配套”的商業化發展模式為主，單體規模在30萬平方米以上的大型城市綜合體建筑群稀少。在土地資源高效利用、公共交通便捷銜接、功能集聚等方面建設相對滯后。

在發展業態上，由于湖州市工業經濟總量相對偏小，產業層次不高，產業結構仍主要以傳統產業為主，高新技術產業發展不快；商務會展、服務外包、科技信息、金融保險、研發設計等生產性服務業發展較為薄弱，導致涉及城市經濟轉型和功能升級的專業性、高端化、特色化的綜合體相對較少。

（三）缺乏具有前瞻性的規劃和政策支持。

2008年，無錫市頒布實施《關于加快推進城市綜合體項目建設的意見》，為加快推進城市綜合體建設提出加快手續辦理、減免相關規費等相關扶持政策。2011年，嘉興市編制了《嘉興市區城市綜合體和特色商業街規劃》，確定嘉興中心城區城市綜合體的空間布局、功能定位，進行分片區指引。

湖州市至今沒有對城市綜合體進行相關專題研究，尚沒有提出專門針對城市綜合體發展的政策及專項規劃編制，缺乏全市通盤考慮以及對交通等基礎設施的配套完善。

（四）受行政因素干擾較多。

湖州市現有的城市總體規劃是2004年制定的，相對于近年來相對迅猛的發展勢頭，各城市分區在發展方向、主導功能定位和任務分工已經跟不上發展形勢的需要。中心城市建設過程中還存在著行政意志占主導地位，行政包辦，長官意志色彩較濃，各分區區域職能交叉、功能混雜等城市問題突出。在城市綜合體建設中往往不考慮分區功能定位、市場容量和消費水平等因素的影響，只考慮行政目的、政績工程，必然導致投資信心不足以及背離一部分市場需要，在日后的運營中易出現問題。

三、加快推進城市綜合體建設的若干建議

（一）開拓視野，深化城市綜合體理念認知。

1、政府高度重視。人均GDP達到10000美元，是城市綜合體達到成熟發展的階段。“十二五”時期是湖州中心城市人均 GDP 由 10000 美元向超過 15000美元邁進的重要時期，發展城市綜合體條件已經成熟。必須順應城市發展規律，以積極的姿態迎接城市綜合體時代。各級政府和部門要著眼于新型城市化的長遠發展方略，把加快城市綜合體建設作為新時期的戰略任務全力抓緊抓好，以新型城市化的理念加快推進城市綜合體建設。

2、優化投資軟環境。以開放、高效、創新的理念努力營造高度重視城市綜合體建設的社會輿論環境、體制機制環境、政策人才環境。加快涉及各級中心城區功能區塊開發建設的行政審批職能歸并，優化行政服務環境，著力樹立和彰顯高效的政務服務理念。

（二）科學規劃，引領城市綜合體科學發展。

1、加強規劃編制。根據湖州市新一輪城市發展規劃，加快編制城市綜合體專項規劃、年度計劃和開發建設方案等，為城市綜合體建設提供指導思路和發展方向，明確各階段開發建設城市綜合體的數量規模、功能結構和推進時序。形成市域統籌的統一規劃布局、分級建設管理、各級政府責任到位的管理體制，實現城市綜合體規劃建設由各自為政向統籌協調、科學發展轉變。

2、增強規劃科學性。一是增強規劃前瞻性。科學處理好當前發展與長遠發展、城市功能布局與城市運行成本等重大關系問題，使規劃具有更強的前瞻性。二是增強規劃協調性。城市綜合體專項規劃與經濟社會發展規劃、城市總體規劃、產業發展規劃、土地利用規劃、綜合交通規劃相統籌，確保無縫對接。三是強化規劃的嚴肅性。進一步強調規劃的法定性、嚴肅性和延續性，切實強化規劃的綜合調控和龍頭指導作用，堅決避免建設的盲目性和隨意性。

3、抓好單體項目策劃。重點研究每個城市綜合體項目的目標定位、總體布局、功能組合、交通組織、建設時序和開發模式，合理規劃各種業態比例構成，搞好城市景觀風貌控制，力爭實現城市綜合體功能業態、空間形態的最優組合，為開發建設提供科學依據。

（三）統籌發展，彰顯城市綜合體特色定位。

1、優化功能布局。結合我市重點工程、核心區有機更新、新區開發建設等重點項目，根據不同區域的功能定位和市場需求，突破拘泥于商貿商務、生活服務功能集成的傳統視野，科學規劃綜合體的功能組合。有針對性的打造一批理念前瞻、注重創意、突出區域特點的旅游城、商貿城、商務城、金融城、奧體城、交通城等主業突出的引導符合城市肌理文脈的城市綜合體。

2、彰顯城市個性特色。與“山水清遠、清麗宜居”的城市特色、文化內涵塑造有機結合，以自然山水為背景，以歷史發展為脈絡，以景觀工程為切入點，做足做透山水、文化這篇文章，注重歷史文化挖掘保護和利用，增強城市魅力、吸引力和文化凝聚力，以特色取勝，打造獨具湖州特色的資源特色型城市綜合體。

（四）出臺政策，加大城市綜合體扶持力度。

1、創新政策扶持。盡快制定出臺符合湖州實際的《關于推進城市綜合體建設的若干意見》等一系列綜合配套政策，就城市綜合體項目建設過程中涉及的如土地出讓、信貸支持、稅收優惠、政務服務、配套費用、人才引進等方面給予政策支持。

2、創新建設投資機制。逐步建立和完善健康的投融資引導機制，拓寬項目開發和經營所需資金來源渠道，形成多元化開發建設模式。大力推進銀企合作，降低企業融資門檻，適當給予優惠及減免措施。充分發揮浙商、湖商資本充足的優勢，引導社會資本參與城市綜合體的開發建設和運營管理。

（五）暢通城市，助推城市綜合體快速發展。

1、暢通道路交通。加快城市快速內環線、城市外環線建設，整合南太湖城市帶大交通體系規劃和布局行為。大力發展公共交通，加快發展大運量、快速度的快速公交系統，在城市綜合體周邊設置公交專用道。著力完善公交運營環境，提高公交服務質量，堅持以公共交通引導人們合理的出行方式，形成城市客運交通主格局。

2、適時啟動市域軌道交通建設。加快推進市域軌道交通建設，研究城市軌道交通網規劃與建設以及與周邊銜接等有關問題，積極爭取浙江省城際軌道交通網加密涉及湖州的項目。要把擬建的城市綜合體開發與未來湖州市域軌道交通建設結合起來，統籌規劃地上、地下空間，完善軌道交通和城市綜合體之間的對接。

（作者：湖州市發展規劃研究院，碩士，經濟師，研究方向：區域規劃研究）