“以人為本”的城市土地經營策略研究

（山東省濟寧市國土資源局市中區分局，山東 濟寧 272000）

1 運作土地需要遵守的原則

第一，政府調控與市場機制相結合的原則。“以人為本”的內涵特征決定了城市土地經營只有以市場為依托，通過市場機制的運行，在集聚經濟和競爭的作用下，才能使土地實現其自身價值，實現城市土地資源的最佳配置和最有效利用。

不過因為我們國家并沒有形成健全的市場體系，在運行時常常會遇到一些阻礙因素，因此政府應該通過合理的方式來控制土地行情。國家的這項制約活動應該按照經營的思想來開展，將國家的調節力和市場本身的發展放到一起，目的是為了實現更好的效率。

第二，互相協調。要想真正的實現國家經濟以及整個社會的可持續的發展模式，僅僅的依靠國家或者是群眾的工作是做不好的。土地運作關系到很多歌機構，比如市政以及園林等等，因此在這個過程中就需要這些相關的單位認真地配合，而且要發揮人民的作用。

第三，確保總體利潤最優。總體利潤最優具體的講就是通過利用較少量的資源盡量的獲取數量最多的服務或者是物品等。它是城市前進的必然規定。不管是將土地用作何處，都應該將其和生態連接到一起。目前的和諧思想就是規定要協調好經濟以及社會等等之間的關系。所以，要想確保綜合利潤最優的話，首先就需要做好經濟利潤以及環境和社會等等的。

2 “以人為本”的城市土地經營策略研究

城市土地經營——經營城市的核心政府運用市場經濟手段經營城市是城市化發展研究的新思路。政府運用市場經濟手段，對構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本(如土地)、人力作用資本(如路、橋)及其相關的延伸資本(如路、橋冠名權)和其他經濟資源要素等進行集聚、重組和營運營，并通過政府宏觀調控實現城市資源的優化配置，可以使城市快速健康發展，最終實現城市資產最大程度的保值、增值和國民經濟的可持續發展。

任何一個城市獲取的任何發展都少不了一項關鍵的依托條件，土地。它是城市意義最為關鍵的一項資產，土地運作的品質和城市的運作是否優秀有非常大的關聯。所以，要想做好城市的運作好動，首先就要做好土地相關的工作。通過合理的運作土地，確保其具有一定的效益。不過土地運作和通常意義上講的土地開發兩者之間是有非常顯著地差異的。土地運作應該在確保其經濟價值以及生態和社會價值有機協調。所以，這項運作活動并非人們思想上人為地通過土地來獲取財富，而是確保騎在市場以及政府的指引下獲取最合理的資源處理。根據“以人為本”的內涵，發展是以廣大人民為本。站在地域的區分點上來看，需要協調不同地區的發展速度，盡力的降低彼此之間的差異，確保國家上下不同地區都可以獲取有效地前進。所以，土地運作，并非單純是為了城市的前進來開展的，需要確保城鄉間的有機協調。

3 完善土地收購儲備結合上述原則及對城市土地經營的多年研究。專家認為，土地收購儲備是最有效的土地市場經營運作機制。做好這項工作具有非常顯著地意義，不僅可以提升城市土地的使用比例，合理的配置資源，同時還可以合理的保護土地，在做好效益的時候合理的增加國家的整體調控水平，確保土地可以為廣大群眾帶來顯著的福利。

土地收購儲備的運作程序可以簡單化為“土地收購——土地儲備——土地供應”3個環節。要使其達到“以人為本”的目的，需要在所有的步驟中認真地分析人民的切身利益問題。

首先，收購。最常見的收購措施有兩類。第一類是對國家的沒有利用的，出讓或者是到期等的一些土地開焊收回工作。第二是國家征收集體土地，形成頹增城市用地。通過這些環節的分析，我們可以發現該項活動涉及到很多方面，不單純有城市的，還有農村的。人本思想規定該項活動應該將城市土地以及農村土地有效地綜合到一起去分析考慮。

城市擴張征收集體土地，且征收土地的范圍必須嚴格控制在土地利用總體規劃和城市規劃的范圍內。為保證農民的長遠利益和土地的可持續利用，土地利用總體規劃的制定必須體現嚴格保護耕地的指導思想。通常為了確保被占地的農戶的權益不受損失，必須依據確認農民集體土地的財產權利，按市場經濟規律制定征地補償辦法，落實安置責任，為失地農民提供長遠社會保障，賦予農民知情權、參與權、監督權、申訴權等原則制定征地制度，促進城鄉協調發展，維護被征地農民的合法權益。

結合當前的糧食問題和土地保護的綜合原則來看，收購活動的主體方式城市，也就是說，為了確保社會能夠合理前行，土地運作需要做好自身的挖潛工作。不過，因為許多久遠的問題存在，在收購目前的土地的時候，容易出現權益矛盾現象，而且在后續的開發以及整理的時候會耗費大量的出清資金。所以，要想合理的開展好此項活動，必須要結合國家的監督才可以實現其效果。

其次，開發以及后續的工作。當做好儲備工作以后，相關部門就應該積極地對上述的土地開焊合理的利用。而且還應該適時地對社會頒布信息，做好市場運行工作，避免出現資源不合理利用的狀況。做好市政規劃工作是土地合理的使用所必須的條件。結合人本思想的規劃活動，主要是為了切實的將群眾的活動環境更加優異，確保城市可以合理的顯現出人性。我國目前參與城市土地整理的主體大多是政府或政府委托的有關機構，造成城市土地整理過程中的專業化、市場化、社會化程度很低，嚴重的影響了土地開發。因此可以通過結合市場來開展活動，這樣既能夠有效地解決上述的問題。

在政府壟斷了城市土地供應的同時，還要求其控制土地供應總量，并運用土地供求和價值規律，適時適地地供應土地，使城市土地經營實現低成本高效率。對于經營性用地的出讓盡量采用市場化程度較高的招標、拍賣方式，防止土地資產的流失。

結語

“以人為本”揭示了發展的終極目標是人的全面發展。堅持“以人為本”地經營城市土地既是協調社會全面發展的需要，也是順應歷史發展趨勢的必然選擇。作為城市最重要資產的城市土地的經營，推進了存量土地的盤活和土地的節約、集約利用，有效地保護了耕地和農民的長遠生計，推動了土地利用結構的優化，促進了經濟結構的調整，為城市建設提供了強大的資金保障，也為城鄉統籌發展提供了保障。

[1]負小蘇.建立健全土地收購儲備制度積極研究建設有中國特色的土地市場體系[J].國土資源通訊，2006(21)：17-20.

[2]楊繼瑞.城市土地經營的新思考[J].宏觀經濟研究，2004(6)：2-28.