房地產開發項目工程成本控制研究

張銳

摘 要：第三產業隨著我國國力的不斷增強而日益蓬勃。房地產行業作為第三產業中的支柱產業，對加快我國的城市化進程具有重要作用。為了能夠進一步規范房地產的發展，我國出臺了一系列調控政策和相關的法律法規，壓縮了房地產行業的盈利空間，使得房地產行業不得不開辟新途徑達到利益最大化。如何控制項目工程成本將會成為房地產行業未來探討的重點話題。本文主要將房地產開發項目成本控制分為三個時段，分別詳述了規劃設計階段和招標采購階段控制成本的方法。

關鍵詞：房地產開發；項目工程；成本控制

近幾年，我國房價居高不下，多地出現了搶房熱潮，房地產成為了最有發展前景的行業之一。國家為了能夠穩定房價，維護社會的穩定發展，不得不采用一系列的宏觀調控手段，這大大壓縮了房地產行業的利潤。為了能夠使自身獲得最大的利益，房地產行業就要以控制工程建設成本為突破口，在確保工程質量的前提下，控制生產成本。

一、房地產開發項目前期成本控制

（一）規劃階段的成本控制措施

1、制定出切實可行的規劃方案

要想在規劃階段有效控制項目開發成本，就必須要制定出一套切實可行的規劃方案。首先，要進行全面的市場調研活動，對行業相關資料進行收集、整理工作，以明確當前我國市場的實際需求，進而對需要開發的項目進行清晰的主題定位，鎖定相關的客戶群體，有針對性地展開后續工作。

不僅如此，還要對市政情況進行深入的了解和分析，逐步掌握該地區的發展趨勢和未來可能出現的發展機遇，以此為依據提出行之有效的規劃建議，為成本控制打下堅實的基礎。

2、組織規劃評審委員會

在制定出合理可行的規劃方案之后，可以成立組織一個規劃評審委員會對制定的方案進行專業的評價與審核，提出建設性的意見和建議，不斷完善改進規劃方案，在確保工程質量的前提下，盡可能地控制項目工程的成本，以獲得最大的利益。

（二）設計階段的成本控制措施

設計階段所包含的結構布局、設備選擇、材料購進等都是與工程成本直接掛鉤的項目，所以該階段是房地產開發項目工程控制成本的關鍵階段。為了能夠在保證質量的基礎上有效控制工程所需的成本，就必須要聘請專業的技術人員對施工建筑方案的各個細節進行集中研討，以獲得平衡質量和成本的最佳方法。在施工設計圖正式投入到實際使用之前，相關開發企業必須要就建筑結構、應有的水電氣暖等進行詳細的技術交底，以避免出現因交流問題導致的返工情況，節省工程時間和成本。

二、房地產工程項目招標、采購環節的成本控制

（一）招標階段的成本控制

1、選擇標價合理、技術過硬的施工單位

房地產開發項目在選擇施工單位時，一定要挑選技術過硬、能夠保證工程準時完工、社會信譽度較高、標價合理的施工單位。為了避免施工單位中飽私囊情況的發生，就要“將雞蛋放在不同的籃子里”，盡量將工程的各個環節分派到不同的供方手中，并定期對供方的資料庫進行篩選，將不達標的單位從名單中劃除。

2、編制迎合實際的工程量清單

工程量清單是招標文件的組成部分之一，也是為投標單位提供單價填寫的一種工程量計價方法。當前，越來越多的房地產企業在工程招標中采用工程量清單的方式，對項目實施成本實行動態控制，促進市場良性競爭，壓縮供貨商單價中的水分，能有效控制因設計臨時變更而引起的價款增加情況，達到房地產企業節約成本，獲取最大效益的目的。

3、確立合理的工程合同價

房地產企業要想嚴格控制成本，除了在設計環節下功夫之外，還應該確定合理的工程合同價，對合同總價進行把關，使得合同總價能夠維持在企業可以承受的范圍之內。除此之外，房地產企業還應該與供方簽訂嚴密、細致、具有法律效益的工程合同，對招標文件中不詳、不明、言辭模糊的內容及時進行處理，盡量避免應溝通不暢而引起的各種糾紛，通過積極的談判手段，為企業爭取到最大的利益。

（二）采購階段的成本控制

1、戰略采購

房地產企業可以組織成立一個專業的采購委員會，負責制定戰略采購的具體實施方案和采購決策。戰略采購的產品和服務必須要有較大的使用范圍和使用量，還要滿足可重復使用的特點。在采購之前，還要對市場做一個較為詳細的調研活動，重點采購顧客需求量大的、影響范圍廣的產品和服務，以迎合消費者的切實需求。

2、聯合采購

房地產企業中的采購委員會在充分了解聯合采購的產品和服務的特點之后，以此為依據，專門組建起一個聯合采購小組，負責聯合采購過程中的相關事宜。 聯合采購時必須要保證所需采購的產品和服務，在同一時期內被兩個以上的開發項目同時需要。

3、招標采購

企業中采購部門負責制定招標采購的具體決策和實施過程，應當遵循公平、公正、公開、誠信的原則，能夠有效監管工程項目采購環節中產品及服務的質量和成本，為企業獲得利益最大化打下堅實的基礎。

4、認價采購

認價采購是招標采購的補充形式，一般來說不能直接簽訂采購合同。它同招標采購一樣應當遵循誠信、公正、公開的原則，對于房地產企業控制成本、監管質量具有重要意義。

結束語：綜上所述，近些年，我國掀起了一股購房熱潮。房地產行業搖身一躍成為了當前最有發展前景的行業之一。國家為了能夠有效抑制房價快速增長，不得不采取一系列的宏觀調控手段，這無形間壓縮了房地產企業的巨大利潤空間。為了能夠使利益最大化，房地產企業必須將成本作為切入點，在不影響工程質量的前提下，盡量減少工程的成本。在房地產開發項目的前期，可以通過制定出行之有效的規劃方案、組織規劃評審委員會、在設計環節多下功夫等方式有效控制工程的施工成本。在房地產開發項目的實施階段，可以通過選擇標價合理、技術過硬的施工單位、編制迎合實際的工程量清單、確立合理的工程合同價等方法，控制招標階段的項目成本，為企業獲得利益最大化打下堅實的基礎。

參考文獻：

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