基于信托基金的發(fā)展房地產投資分析

陳占斐

摘 要：我國歷經十多年高速開發(fā)房地產，已逐漸突出房地產金融不足的發(fā)展，對有序發(fā)展金融形成阻礙。我國信托基金在房地產已是金融熱點，身為融資的新創(chuàng)舉，對穩(wěn)定金融與房地產、開拓融資路徑意義非凡。但因信托基金在房地產還不足以成熟，諸多阻礙依然存在。本文由闡述信托基金對房地產投資的意義，引出發(fā)展信托基金的阻礙，且提出力推信托基金的對策選擇。

關鍵詞：信托基金；稅收優(yōu)惠；監(jiān)管

我國房地產采用銀行信貸一直是融資的依賴渠道，銀行信貸給開發(fā)房地產的支持資金大概占七成。顯而易見房地產是高度依存銀行的行業(yè)，人民銀行為了阻止最終的房地產隱患轉移到銀行，對可能的泡沫抑制，頒布了房產信貸新政策，對開發(fā)商提高了開發(fā)貸款、個人住房貸款及公積金貸款、土地儲備貸款等方面的信貸門檻。對房地產提升信貸門檻必然引致其融資成本上升。房地產在當下對銀行外融資迫切需求，以便處理好經營開發(fā)資金問題。信托基金應用在房地產就是將社會閑錢收集，又專業(yè)人士管理、投資，既能給房地產處理好不易的融資與單一路徑問題，還能推動優(yōu)化房地產的產品結構與資金結構，同時為那些散戶參與投資房地產與分配收益指明了現(xiàn)實路徑，這是拓寬房地產融資的另一條好路徑。

1 信托基金對房地產投資的意義

1.1 可融通眾多房地產所需資金

信托基金可融通眾多房地產所需資金，增加了房地產資金源。加大發(fā)展信托基金能吸引民眾資金，使信托基金為房地產鋪墊融資路徑，推動發(fā)展房地產金融。將高度依存銀行信貸的當下融資模式改觀，讓金融風險下降。

1.2 信托基金對打造健康的房地產有利

其一，信托基金在房地產能拓寬開發(fā)公司融資的路徑，信托基金的金融服務對開發(fā)公司依存銀行信貸的程度有助于下降。其二，信托基金能催化規(guī)范開發(fā)公司的操作。信托基金對房地產有下降風險、分散投資的基金特點，它對企業(yè)不會注入過多資金以致?lián)Q取控股權，作為小股東對規(guī)范運作企業(yè)必然更注重，這能從外部對開發(fā)公司監(jiān)督。其三，對房地產能優(yōu)化內部結構。在利潤引導下信托基金會對有不小潛力的開發(fā)項目及公司投放資金，推動優(yōu)化房產項目與優(yōu)勝劣汰開發(fā)公司。最后，借助基金支持可由收購兼并方式加快行業(yè)整合，對形成大型房地產集團公司有利，做到資源實質上的優(yōu)化配置。

1.3 信托基金能增加投資選擇

信托基金在房地產能保值增值，投資房地產有相對穩(wěn)定的收益。保值增值能力取決于固有的房地產特性，能排除非系統(tǒng)的諸多因素影響。在組合投資時投資者應考慮房地產，大眾投資選擇的重點對象有兩個：股票、房地產，它們互相替代。如果股價下挫，貨幣貶值速度快、物價攀升，為了保值增值通常將房地產當作追求的重要對象。當城市化勢如破竹的涌向我國，日漸成熟的住房商品化，生活在小康階段人們選擇商品住房已是消費熱點。在持續(xù)增加人均收入的大勢中，必然會提高總消費中的消費商品住房的比重，并且城市也在不斷增長其它房地產的消費，只要在對房地產不盲目擴大總量投資的基礎上，預期投資房地產會有較高長期收益，信托基金在房地產隨之也有較高收益。

2 我國信托基金在房地產遇到的發(fā)展阻礙

2.1 缺少稅收優(yōu)惠的優(yōu)勢

相比美國，信托基金在房地產的生命力較強的根本緣由是稅收優(yōu)惠分享到信托基金。一是信托基金在房地產是人的集合沒有公司稅問題。二是美國法律對信托基金在房地產規(guī)定到，其投資的房產在免稅資產范圍內。我國要想在房地產發(fā)展投資信托且在未來發(fā)展其信托基金，有必要向美國借鑒稅收優(yōu)惠政策。然而我國法律當下仍沒對信托收益做出明確的納稅規(guī)定，對信托基金在房地產沒有稅收激勵，對信托基金在房地產鼓勵發(fā)展不利。

2.2 選擇投資對象的阻礙

信托基金投向房地產時帶有明顯的物業(yè)選擇傾向。就其它國家信托基金投向房地產而言，美國將其重點投向零售物業(yè)、工業(yè)，其中占了較大比例的是購物中心、寫字樓及區(qū)域性商業(yè)街，緊跟其后的是投資住宅物業(yè)；在日本其投向辦公樓地產的大概占到七成；新加坡也是將辦公樓、酒店、商場等商業(yè)地產全部當成上市物業(yè)。顯然商業(yè)地產的可預見租金收入和其持續(xù)提高的價值與信托基金要求志同道合。然而我國長期屬于住宅房導向的房地產開發(fā)，進入本世紀年竣工商品房的面積中住宅占到八成，但適合出租的小戶型住宅相對比例較小。近些年伴隨陸續(xù)出臺宏觀調控住宅房的措施，漸漸抬起了商業(yè)地產，但空置率在商業(yè)地產居高不下，出現(xiàn)了不少“鬼城”。信托基金也會嚴格要求上市商業(yè)物業(yè)，一般會提出一攬子物業(yè)要求，物業(yè)組合至少在四五個以上，對出租率也有高要求，這樣現(xiàn)金流就自然穩(wěn)定。就國內房地產第一只上市香港的信托基金越秀來說，其資產包中的物業(yè)項目有四個：財富廣場、維多利亞廣場、白馬大廈及承建大廈，它們皆位于廣州的繁華地段，主要將它們用在辦公寫字樓、商業(yè)零售與批發(fā)、倉儲等出租方面，在公司總租金收入中它們的收入占到近一半，在公司旗下房產中都是優(yōu)質資產。

2.3 對信托基金的監(jiān)管缺位

我國如今多是金融機構積極發(fā)起信托，所以正常都是將基金資產委托給銀行及其下屬機構保管、經營，金融機構更有甚者獨自發(fā)起設立基金、獨自托管、獨自經營三位融于一體，運作管理基金的制衡機制微乎其微，通常是在黑箱操作狀態(tài)中經營基金，不但在管理上易致越權現(xiàn)象，對投資者還會有侵犯損害利益的情況。除此之外，盡管信托契約對投資者、保管人及基金經理的權責利關系有所規(guī)定，然而規(guī)范的可依靠的信托法缺失，這讓大部分履行信托契約的并不完全或不詳，甚至有的空有表面，導致內部自律監(jiān)管缺位。

3 我國在房地產力推信托基金的對策選擇

3.1 健全稅收體系且給予優(yōu)惠

信托基金運作于房地產中，有著相當地位的就是稅收政策。就對象而言，稅收除了涉及到機構、個人投資者，還會有基金公司、證券公司這樣的參與者；就環(huán)節(jié)而言，稅收牽涉到前期發(fā)行、期間交易與期末派息分紅等，相關法規(guī)均需予以明確這些稅收。在國外大多數對房地產發(fā)行信托基金的國家，信托基金享有稅收優(yōu)惠權利，可將其看成傳遞收入的工具，對所得稅免征，進而對信托基金收入消除多重征稅的潛在問題，投資者的回報率自然也就有著保障，這是其作為投資工具引來投資者關注的一個最大優(yōu)勢，同樣是其在國際投資市場長足發(fā)展的內因。我國不但有復雜的稅務體制，還有不少課稅項目形成稅務成本較高，這對信托基金投向房地產的收益必定產生影響。在當下的稅制中，信托基金在公司法框架與信托法律關系內可能都會形成多重征稅，關系租金收益的稅收會使投資信托基金的收入減少，稅后現(xiàn)金流隨之減少。所以我國對稅收健全體系且給予合理優(yōu)惠對推行信托基金在房地產很好運行十分必要。可具體著手兩點：其一，學習新加坡經驗，從投資者角度入手減半征收或免征資本利得稅、股利稅等個稅，對機構投資者的收益下降預扣稅等；其二，學習美國方式，從信托基金在房地產角度對企業(yè)免征所得稅，公司將其應稅收入分配給股東了，不需要公司繳納所得稅，從股東個人那繳納個稅即可。政府對房地產良好運作信托基金專門給予稅收減免優(yōu)惠，為其良好發(fā)展營造最佳稅收環(huán)境。

3.2 對資金投向做好選擇

美國房地產的權益類信托基金占著引領地位，這有其原因。美國在七十年代初最受歡迎的是抵押類信托基金，不少抵押經紀人、地區(qū)大型銀行都由自身構建了房地產信托基金。這樣的信托基金在此期間有六十多種，都是高利率的發(fā)放貸款給開發(fā)商。1973年開始利率波動大，新開樓盤難以出租或賣出，激增不良貸款，眾多信托基金難產，不少人血本無歸。雖然其抵押類獲利可能更高，但因高度波動敏感的抵押、利率市場，相比其權益類的風險也更大。在房地產增量發(fā)展初期，信托基金在房地產推出是朝著調控健康發(fā)展房地產的目的而去的，所以要立足長期經營發(fā)展，投資房地產的重點可放在開發(fā)項目中，也可將資本運營投向成熟物業(yè)，還可考慮投資空置房、爛尾樓等不良項目，由專業(yè)技術處理將不良資產漸漸優(yōu)良化，再將其出售，不但對巨額不良資產處理有利，還能提高運行整體經濟的質量。眾所周知，資產負債率在房產公司都偏高，通過信托基金以股權來入股房產公司對資產負債能有所改善，使經營風險可控。結合信用缺失的我國現(xiàn)狀，要限制其抵押類的范圍，主導發(fā)展其權益類。

3.3 在房地產強化監(jiān)管信托基金與完善管理模式

在房地產強化監(jiān)管信托基金有兩點：政府部門監(jiān)管、投資人監(jiān)管的權益。政府部門監(jiān)管除提高準入條件及資質認定以外，還可時不時強制審計基金管理人，制定處罰的嚴厲措施，發(fā)布及時的指導意見。給投資人賦予應有權利是信托基金監(jiān)管市場的可行性辦法。比如投資人限制基金公司對信托資產的運用、查看財務動向，對關聯(lián)及場外交易的禁止，只要一定數量投資人贊同就能將基金經理撤換。除此之外，建議立法機關對信托基金在房地產應用制定細則條例，規(guī)范信托基金管理，同時宏觀控制發(fā)行總量，要認定資質。由管理信托基金的公司或滿足要求的信托公司來當基金管理人，還需指定有良好信譽、充足資本金的金融單位保管基金。對基金公司、信托公司明確提出投資組合比例、各類人才的比例與數量、投資決策程序等要求。

4 結論

綜上所述，信托基金在房地產應用能開辟房地產融資的創(chuàng)新路徑，這給大眾參與投資房地產創(chuàng)造一條新路徑。然而信托基金在房地產發(fā)展仍有阻礙，這離不開健全稅收體系且給予優(yōu)惠；對資金投向做好選擇；在房地產強化監(jiān)管信托基金與完善管理模式。

參考文獻

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