淺論房地產企業成本控制的現狀及改進措施

鄧子華

【摘要】目前，房地產行業競爭越來越激烈，成本控制也越來越重要；房地產企業必須通過成本控制來降低企業成本，提高自身市場競爭力，實現企業的經濟效益最大化。綜合分析，當前房地產企業在成本控制方面還存在著一些問題，對此需要提出相應的改進措施，進而促進房地產企業更好更快地發展。

【關鍵詞】房地產 成本控制 措施

一、引言：房地產企業成本控制的必要性

國家統計資料顯示，2012年中國房地產業投資額為71803.79億元，同比增長16.19%，2013年房地產企業投資額為86013億元，同比增長19.8%。近年來房地產行業投資額呈逐年遞增的趨勢。然而，盡管房地產市場近幾年在穩步發展，但是我國房地產市場的競爭仍然非常激烈，據統計，截止到2013年末，中國房地產開發商數量已經達到9萬多個，如何在數量如此龐大的房地產行業競爭者中生存和發展，成為眾多房地產企業的首要難題，尤其是中小房地產商。房地產企業對于資金有著極強的依賴性，整個房地產開發過程都離不開資金，需要耗費大量資金用于土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本、財務成本六大方面。因此，嚴格控制成本，保證項目資金需求已成為房地產公司生存和發展的關鍵因素。成本控制十分復雜，房地產開發企業需正確思考當前的成本控制現狀和困境？如何更好的進行成本控制，在保證項目質量的前提下降低開發成本，如何采取必要措施去優化房地產開發過程中的費用支出，實現經濟效益最大化，已成為房地產企業勢在必行的一項重要工作。

二、房地產企業成本控制存在的問題

（一）成本管理意識不強

一些房地產企業的成本管理意識還只是停留在財務核算的基本層面上，公司在經營決策的時候往往只考慮到項目總投資額、建設的周期、項目開發及銷售、公司的經濟效益等，卻對項目的開發成本控制關注得較少，造成實際成本與預算成本差異較大，增大項目建造成本，降低項目利潤。

項目成本控制具有綜合性強，影響因素復雜等特點，需要綜合能力強，具有較高業務素質的管理人員和技術人員。目前很多房地產企業的設計技術人員缺乏預算知識，存在不熟悉建筑材料的價格預算，不具備將技術和預算有機結合起來等的多方面業務素質。這就使得這些技術設計人員缺乏成本控制的意識和專業能力；房地產企業預算部門主管缺乏成本控制意識，不能嚴格按預算審核成本費用，經常出現超預算付工程款現象。

房地產企業成本控制意識不強還與房地產企業自身的發展情況有著密不可分的關系，近30年來我國房地產企業呈爆炸式增長，很多企業也獲利頗豐，這其中既有一部分企業本身入行不久，自身尚未樹立成本控制意識，另一方面多年來豐厚的獲利也使得房地產企業沒有成本控制意識的外在危機感。

（二）成本控制體系不規范

目前大部分房地產企業成本控制體系不夠規范，缺乏科學性和全面性。雖然目前很多的房地產企業都十分的重視成本控制，并且大多都已經設立了專門的成本控制部門，但缺乏現代化的管理手段，公司內部還沒有形成制度化、規范化和程序化的企業成本控制體系，可以說成本控制還停留在粗放管理階段，成本控制環節較薄弱。這方面大型的房地產開發企業做得要好一點，但一些實力較弱的中小型房地產開發企業薄弱環節顯得尤為突出。

雖然建立了較為完善的成本控制體系，但成本控制缺乏有效責任考核機制，監督機制。只有權責分明才會使責任人肩負起應負的責任，如果沒有相應的責任考核機制，沒有企業責任感，成本控制人員在進行成本控制時就容易隨心所欲，會給公司帶來很大的風險。我國的房地產企業發展起步較晚，目前大多數房地產企業還規模偏小，規范的現代化企業制度還尚未建立起來，機構設置方面還不健全，崗位分工也不明確，企業也沒有做到按組織結構來劃分責任。這些都給房地產企業的成本控制帶來了較大困難。

（三）工程成本控制不合理

一些房地產企業不重視施工前期的成本控制，成本管理僅僅限于管理施工階段，雖然工程簽證和結算抓得較好，但卻忽視了設計階段的成本控制的作用。在實際操作中，一些房地產商不重視項目的可行性研究，做策劃報告僅僅是為了籌資需要，企圖通過包裝和策劃來達目的，策劃報告的可操作性低，無法實現“指導投資決策”的要求。

在具體工程施工過程中，一些房地產企業對成本控制缺乏科學合理預算，招標采購工程材料以及確定施工隊伍方面缺乏可行性研究及合理審核，比如存在過分依賴絕對低價來選擇中標單位，沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商，進而產生施工及材料的質量和價格方面控制力不強等問題。這些都使得在施工過程中缺乏科學合理的成本控制，隨意增加項目成本。

三、房地產企業成本控制的改進措施

（一）提高成本管理意識

房地產開發具有生產周期長，工作內容多，活動復雜的特點，這就更需要建立一個系統科學的成本預算、結算及監督的體系，要把成本控制落實到房地產開發的每一個工作環節中去。不要單純認為成本控制僅僅只是老板和管理者的工作，要做到成本控制人人有責；有效的成本管理需要公司全體員工的積極參與，將成本控制實現到每一個細節。這樣才能使得成本控制在房地產企業中實現最大價值。房地產企業只有從觀念上提高成本管理意識，才能真正做到控制成本，降低成本，實現收益更大化，其具體做法一是要注重成本核算向成本控制的轉變；二是要注重從成本的經營性控制向成本的規劃性控制轉變；三是要認識到成本管理是一種全員全流程的管理，涉及到經營管理的各個環節，各個階段，各個部門。

（二）規范成本控制體系

建立科學合理的企業內部成本控制體系，提高成本管理人員的業務素質，規范成本控制流程，在制度上規范和約束項目成本。在招聘時應當選擇一些具有綜合能力的復合型人才，在成本控制中起到關鍵性作用。要注重人才的培養選拔，尤其是財務人員和預算人員，不斷更新自己的知識能力，以應對市場風險的不確定性，做到準確預測，及時應對，達到最終的成本控制目的。

很多房地產公司都十分重視成本問題，管理團隊也越來越專業化。在有了專業化的管理團隊之后，就需要制定一套規范的成本控制體系，涉及到項目的規劃設計，招標，簽約，施工，竣工結算，銷售，物業管理等每一個環節。這就要求形成明確的崗位責任體系，把責任落實到具體的崗位，具體到每個人，即要有“責任范圍，責任部門，責任評價體系，責任評價部門”來實現落實責任和監督責任，讓成本控制形成體系，落到實處。

（三）嚴格控制工程成本

通常一個工程項目的開發成本大體可分為六大部分：土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本、財務成本。據行業報道，其中土地成本大約占總成本的30～35%，前期費用大約占總成本的2～3%，工程成本大約占總成本的50～55%，營銷成本大約占總成本的2～6%，管理成本大約占總成本的2～3%，財務成本大約占總成本的6～8%?？梢婍椖块_發成本分類中，工程成本所占比例最高，也是最復雜的成本項，控制好工程成本對于整個項目成本控制至關重要。工程建設中的土建、裝飾、機電安裝、室內裝修、弱電、消防、電梯、總平等的招投標單位及中標價范圍，都應經過公司成控部、合約部、總工辦、工程部等相關單位的可行性分析及評估，嚴格按照相關規定操作。不同的房地產公司在控制工程成本方面有著不同的做法，比如在材料采購方面萬科是通過戰略合作的模式建立供應鏈聯盟，恒大主要是成立采購公司但無論是哪一種方法，目的都是最優的控制好工程成本，以實現成本控制的最終目標。譬如：中海地產公司在房地產行業里算是在成本控制方面做得比較出色的企業，中海地產在工程成本控制方面有著自己的秘訣：那就是在各個項目的初始階段，根據項目成本預算，盡早建立成本控制目標，并將目標分解，制訂出各項成本的具體控制指標，責任落實到各部門；公司成立成本控制小組，組長由公司總經理擔任，定期（每半年）對各個項目的開發成本進行全面分析、評估、探討，對成本異常變動情況及時預警并提出解決措施。

（四）嚴格控制資金運營成本

房地產企業涉及到巨大的資金流入流出，如果能做到資金的合理運作，可以大大降低資金成本，提高企業利潤。在資金成本控制中，要注意如下重點：

第一，需要根據工程預算擬定資金計劃，確定項目每個階段資金需求額，根據項目各個階段資金需求籌集項目所需資金，籌集資金時應選擇合理的融資渠道及融資時點，盡量考慮降低資金籌集成本，提高資金使用效率，這樣可以很直觀的減少大筆資金成本。房地產企業需要拓寬融資渠道，合理利用各種融資渠道募集更多的資金，上市公司可以發行股票籌集資金，還可以發行公司債券，向銀行貸款，以及融資租賃等。

第二，加強資金管理，在工程施工過程中涉及到大量資金的支出，需要撥付大量的工程款項，在撥付款項時，應當嚴格按照公司付款審批流程和合同約定，審核工程款，注意配備齊備合法的單證，為資金的撥付使用嚴格把好關。

第三，財務部門要關注現有資金的流轉變化，壓縮現金庫存與現金的使用量，同時還應盡快回籠資金，加強應收款項的催收工作，在不違反合同約定，不影響項目工程進度的情況下，盡量延緩應付款項的支付，減少階段性資金流出。房地產企業每年要繳納大量的稅費，企業應當及時了解、學習稅收政策和財政法規，合理利用稅收優惠，減輕納稅支出，實現降低稅負成本。

四、結論

房地產行業近年來快速發展，有著資金投入多、專業性強、建設周期長、受市場和政策影響比較大的特點。目前房地產企業的成本控制存在著意識不強，體系不規范等現狀。房地產企業應從長遠考慮，改進落后的成本管理觀念，建立合理的內部成本管理制度，培養優秀的企業成本管理人員，創新成本管理手段，實現房地產企業對成本的有效控制，使得企業經濟效益最大化。

參考文獻

[1]劉榕，劉航.持續宏觀調控下房地產企業創新發展研究[J].企業經濟，2012（10）.

[2]盧宏.房地產企業成本控制初探[J].財經界，2010（12）.