重慶公租房政策實施和評價

劉誠　吳姍　李玲玲

摘 要：目前房價是社會大眾最關心的問題之一，十多年來房價的暴漲讓很多人增添了很重的負擔。政府為了解決這問題也出臺了相應的政策，其中“公共租賃房”在一定程度上起到了調控房價的作用。公共租賃房作為一種過渡性的調控政策也有其局限性。通過該政策的覆蓋范圍、對象及其限制因素展開分析。

關鍵詞：公共租賃房；減負；房價；重慶市

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）13-0243-02

公租房，全稱公共租賃房，是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。公共租賃房歸政府或公共機構所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業職工出租。公共租賃住房是一個過渡性的解決方法。就是這部分群體不屬于低收入，但是他通過市場確實解決不了自己的住房困難。因此，政府提供給他們一定的幫助。過一段時間，當這部分群體有支付能力了，他們就離開公共租賃住房，到市場購買或承租住房。

對于重慶市市民申請公租房的條件是這樣的：凡年滿18周歲，在主城區工作的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭，大中專院校及職校畢業后就業人員及進城務工、外地來主城區工作的無住房人員，均可申請公共租賃住房。

公共租賃房概念的提出，現實意義在于幫助“夾心層”解決住房難，其更廣泛的意義，則在于國家保障體系同時面向“非低收入群體”著力的理念轉變。這樣的轉變，其出發點是政府認可那些非傳統意義上的低收入群體也需要政府的幫助，今天通過公共租賃房幫助“夾心層”解決住房難，明天或許將有更多幫助非低收入群體減負的政策出臺，比如減稅、就業幫扶等等。

另外，公共租賃房能夠真正完善起來，它可能在一定程度上抑制房價繼續攀升，讓人們放棄急于買房的心理。購房的人少了，房價也會有所回落，這樣就又能讓一部分人住進自己的房子里。

公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業人員和外來務工人員，未來還有可能進一步擴大。這些群體原不在保障范圍之內，只能硬著頭皮到市場上租房、買房。大規模地增加公共租賃房，可以分流相當一部分購房需求，減輕商品房供求壓力，從而穩定房價?，F階段盡管建成規模還比較小，但可以起到穩定預期的作用，避免大量需求集中入市，為樓市調控爭取時間。

目前公租房制度實施過程中有一些問題以及一些相應對策，包括戶籍問題、居住面積、租金標準和監管審核難題等等。

首先，戶籍制度不完善。在北京、上海等一線城市的大學畢業生、外來務工人員數量眾多的城市，多數新就業人員并非本地戶籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多數城市的公共租賃房仍然只保障本地戶籍人口。例如北京，“北京在制度設計的時候還是有戶籍門檻的。”程建華說，“現在北京有戶籍人口1 300萬人，外來人口居住半年以上的有450萬，以目前的建設規模，很難放開，資格認定也有困難。” 能否突破戶籍這道“門檻”，成為公共租賃房實現“全兼容”的一個難題?！坝捎谀壳肮沧赓U房資源不夠，無論是低收入家庭還是新就業人員，保障的門檻還是比較高，房源布局也不夠合理。”朱建文說，“因此，當務之急還是加快建設，多籌集房源。”其次，至于面積問題，公租房面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員，以小戶型為主，單套建筑面積以40平方米為主。再者，租金標準不好定。租金要讓保障對象都負擔得起，否則價格就變成了最大的門檻；低了也不行，要通過租金爭取平衡平時房屋管理、維修的支出，政府不可能像負擔廉租房一樣負擔這么大規模的公共租賃房。70%這一標準也被北京等許多大城市采用。在經濟較發達、市場租金水平不高的中小城市，公共租賃房租金則相對較低。最后，和所有保障性住房一樣，準入時的資質審核和退出機制仍是公共租賃房面臨的大難題。準入的困境在于，僅靠房管部門很難完全了解申請家庭的財產狀況，尤其是汽車、股票等資產。新就業人員在本市有沒有住房等，也難以獲知。

總而言之，房地產價格收土地供應，企業開發及預期，消費者剛性需求和其他政策等多元化的因素共同影響。筆者認為，土地供應是價格之根本，因為土地的價值本身源于土地的稀缺性。其次是企業的開發及預期是一個重要因素。因為企業在拿到土地后，可以選擇性的開發與不開發，這取決于地產商的價格預期。如果地產囤地，導致土地不能有效轉化成房源，也可能導致供不應求的局面，從而產生房價高走的局面。此外，消費者的剛性需求和其他政策等也會影響到房價的走勢，例如剛性需求可以支持過高的房價，調控政策可以讓房地產降溫等。

[責任編輯 王曉燕]