河南省房地產業的結構問題淺析

霍向東

摘 要：通過對河南省房地產業發展概況和結構現狀的描述，指出河南省房地產業存在的房地產企業平均規模過小、投資結構不合理、缺少工業地產投資、房地產投資過度集中等問題，并提出了促進河南房地產業發展的重視工業地產的發展、培育大型房地產企業和企業集團以及產業政策要堅持使用經濟手段等對策。

關鍵詞：房地產業；工業地產；產業政策

中圖分類號：F12 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）14-0055-02

自1990年我國土地使用制度市場化以來，我國房地產業發展迅速，房地產價格持續攀升。特別是近幾年，尤以上海市為中心的長三角地區、珠三角地區以及北京地區的房地產價格上漲幅度為甚。從2005年年初開始，中央和地方出臺了一系列調控措施，來穩定房地產價格，以促進房地產業健康發展，但效果并不理想。2013年以來，我國房地產市場出現分化跡象，部分三四線城市樓市出現泡沫，面臨調整。河南省各地市除鄭州外，基本屬于三四線城市，房地產業的發展面臨著同樣的瓶頸，河南省房地產業的結構問題對于河南省房地產業發展的影響越來越突出，因此，對河南省房地產業的結構問題進行研究，成為促進河南省房地產業健康發展的重要課題。

一、房地產業概述

房地產又稱不動產，是指土地及附著在土地上的房屋和人工構筑物及其附帶的各種權益。具體而言，房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、辦公樓、廠房、倉庫等；地產是指土地及其上下一定的空間，包括地面道路和地下相關的基礎設施等。房地產是房產和地產的綜合體和統一物。房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。房地產業主要包括土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如征用土地、拆遷安置、組織開發建設等；房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動。本文的研究范圍僅包括房地結合的房地產，所述房地產業僅包括房地產的開發和再開發。

房地產具有其他商品所不具有的一些固有特點。首先，房地產地理位置的固定性。房地產在空間所占的位置，既不能移動，也不能調換，因此，房地產的利用具有鮮明的地域特點，地理位置直接關系到房地產的利用價值。由于房地產地理位置固定，不同區位的自然條件、社會條件、經濟條件各不相同，這使得房地產市場不可能是一個完全競爭的統一市場，而是一個典型的壟斷市場和區域性的市場。其次，房地產的耐久性和高價值性。一般的物品在使用過程中會較快地磨損、消耗，但房地產的利用則具有長期性，一般可使用許多年。購房、建房產都需要大量貨幣支出，價格的昂貴性使房地產的開發與購買高度依賴于金融業。利息率、貨幣供給狀況、首次分期付款額度等條件的變動都會影響房地產的供求狀況。再次，具有投資與消費的雙重性。房地產可以作為一種生產要素用于生產消費，也可以用于生活消費，同時也可以成為一種重要的投資品。雖然房地產的變現能力差、流動性較低，但在通貨膨脹較高的情況下，投資房地產比投資其他資產更具有保值功能。最后，具有房地產利用的外部性。房地產的利用價值常常受周圍房地產及環境變動的影響。房地產的這些特性導致房地產業是一個壟斷性強、外溢效應大的產業。

二、河南省房地產業發展概述及結構現狀

（一）河南省房地產業發展概述

河南省房地產業作為一個新興的產業得到了迅速的發展，河南省房地產業的發展對河南經濟增長起著越來越重要的作用。房地產投資額從2002年的138.36億元增加到2012年的3 035.29億元，10年間增長了21.9倍，其增長速度高出河南省GDP增長速度的一倍左右。河南省房地產業的投資額占GDP的比重逐步提高，2003—2012年，房地產業的投資額占GDP的比重從2.7%增長到10.25%；房地產業投資額占固定資產投資的比重也逐年上升，從2003年的9.35%增長到2011年的15.51%，2012年略降為14.76%。2003—2012年，河南省房地產投資的增長率大多數年份都超過了30%，其中2005年的增長率超過50%，但2012年增長率出現較大幅度的下降，只有15.56%。

（二）河南省房地產業結構現狀

從投資結構來看，2003—2012的10年間，住宅投資增長了16.3倍，從135.10億元增長到2 203.26億元；辦公樓投資增長了25.72倍，從5.30億元增長到136.35億元；商業用房投資增長了13.56倍，從23.54億元增長到319.39億元；其他投資增長了17.41倍，從21.62億元增長到376.49億元。相對于房地產投資額增長的16.35倍，住宅投資增長和其相當，辦公樓投資增長速度較快，而商業用房投資增長速度較慢。在2003—2012年間，河南省房地產投資中住宅投資占房地產投資額的比重在69.09%—80.46%之間變化，辦公樓投資占房地產投資額的比重在2.13%—4.49%之間變化，商業用房占房地產投資額的比重在9.11%—17.42%之間變化，其他投資占房地產投資額的比重在6.65%—13.71%之間變化。

從產業集中度來看，2003年河南省有房地產開發企業1 430家，商品房銷售面積862.71萬平方米，平均每家房地產開發企業的銷售面積為6 033平方米；商品房銷售額為120.75億元，平均每家房地產開發企業的銷售額為844.4萬元。2012年河南省有房地產開發企業5 316家，商品房銷售面積5 968.49萬平方米，平均每家房地產開發企業的銷售面積為11 227.4平方米；商品房銷售額為2 286.67億元，平均每家房地產開發企業的銷售額為4 301.5萬元。

從房地產企業的開發資質看，在5 316家房地產開發企業中，擁有一級資質的59家，占比為1.1%；擁有二級資質的496家，占比為9.3%；擁有三級資質的975家，占比為18.3%；擁有四級資質的468家，占比為8.8%；其他暫定級為3 318家，占比為62.5%。endprint

三、河南省房地產業存在的結構問題

（一）房地產企業平均規模過小

無論從房地產企業的開發資質看，還是從平均每家房地產開發企業的銷售額以及平均每家房地產開發企業的銷售面積看，河南省房地產企業的平均規模都偏小。企業規模小，規模經濟不明顯，企業的開發成本高，抗風險的能力弱。隨著房地產市場不斷分化，中小房地產企業的生存環境將越來越差，相當一部分中小房地產企業將面臨著被淘汰的風險。

（二）投資結構不合理，商業地產投資偏少，缺少工業地產投資

從投資結構看，住宅投資占房地產投資額的比重較高，商業地產投資偏少，缺少工業地產投資。在剛剛發布的我國城鎮化發展綱要中，再次提到促進中原城市群的建設。城市群發展需要工業支撐，而不是單單建設一些住宅項目，工業發展需要有工業地產，而目前工業地產恰恰是個空白。在河南省一些城市的新區建設中，已經出現了由于商業配套設施不完善，沒有產業支撐所導致的大量住宅空置、無法聚集人氣的現象。

（三）地區結構不合理，房地產投資過度集中

在河南省房地產業的發展過程中，地區結構也不盡合理，房地產投資過度集中于鄭州市。2012年鄭州市的房地產投資額為1 095.14億元，占河南省房地產投資額的36.1%，相當于排在第二位的洛陽市房地產投資額274.51億元的3.99倍，是排在其后的洛陽、信陽、周口、新鄉、駐馬店和商丘等地級市房地產投資額的總和。大量的房地產投資過度集中于鄭州地區，使得鄭州的市區規模越來越大，核心區人口密度越來越高，大城市病也越來越嚴重。鄭州房地產市場的快速發展，使得鄭州的房價日益偏離人們的支付能力，這不利于房地產業的長期穩定發展。

四、促進河南房地產業發展的對策

（一）重視工業地產的發展

從河南省工業化的進程來看，工業化的任務還遠未完成。要促進河南省的“三化”協調發展，新型工業化必須得到快速發展，因此，工業地產前景廣闊。尤其是一些小微企業，它們無法通過自身的實力購買土地建設廠房，通過工業地產項目可以為大量小微企業提供服務。工業地產一方面為小微企業解決了發展所需的房地產，另一方面也可以促進小微企業集聚，形成產業集群，從而提高這些小微企業的市場競爭能力。同時，工業地產可以對污水、廢氣和廢渣等工業污染物集中處理，又解決了小微企業發展中面臨的環保問題。

（二）培育具有一定規模和實力的大型企業和企業集團

結合房地產業的特點，培育具有一定規模和實力的大型企業和企業集團。使這些大型企業和企業集團具有較強的自主創新能力和競爭能力，提高企業抵御風險的能力。在促進企業擴大規模而產生的企業并購的問題上，不能“拉郎配”，一定要尊重和重視并購企業的愿望，企業只有在有并購利益或并購能夠提高企業的發展潛力時，并購才有可能獲得成功。實踐證明，政府利用行政手段強行撮和的并購行為絕大多數都是以失敗而告終的。

（三）要堅持使用經濟手段調控和發展房地產業

任何一種政策的實施，總不外乎有三種手段，即經濟手段、法律手段和行政手段。在實施產業政策時，應注意要以運用經濟手段和法律手段為主，而將行政手段的運用減少到最低限度。作為經濟相對落后的內陸地區，我們長期以來最為習慣的是運用行政手段，各種政策總是通過政府層層的行政性行為而得以貫徹。在市場經濟體制下，產業政策主要應通過經濟手段的引導和法律手段的制約來實施。如不注意這一點，將可能引起“欲速而不達”的結果。

參考文獻：

[1] 泰勒爾.產業組織理論[M].北京：中國人民大學出版社，1997.

[2] 平狄克·魯賓費爾德.微觀經濟學[M].北京：中國人民大學出版社，2000.

[責任編輯 李 可]endprint