商品流通企業店址選擇主因子的新分析

摘 要：隨著市場環境的變化和發展，商品流通企業在店址選擇上要考慮的主要因素發生了新的變化，商圈融合度、商業集群效應、企業經營業態、政府導向、消費購買力散化、商圈的滲透發展預期等成為市場新發展下的主要的因子，商品零售企業應當結合好這些內外條件因素選擇好經營店址。

關鍵詞：零售企業；經營管理；店址選擇

一、商品流通企業店址選擇主因子的新發展

伴隨著零售市場的進一步發展，商品零售企業在店址選擇上，要考慮的因素發生了新的變化。除了傳統的因素必須加以考慮外，新的因素在產生，而且主因子發生了比較大的變化和發展。傳統意義上店址選擇要考慮的主要因素包括交通、客流規律、當地消費購買力及其變化（包括潛在消費力、新規劃住宅興建產生的新生購買力等）、政府配套設施、政府的發展規劃、當地市場競爭狀況、商圈、成本價格、位置的物質特征（包括建筑物的能見度、結構、地形特點等）等等。可以說，這些因素對于現在的商品零售企業進行店址選擇時，仍然是必須考慮的，但同時要認識到各因素的主次關系在發生變化、以及新的因素和更為重要的因素已經形成，要求現在的商品零售企業在店址選擇時，必須改變原有的觀念，以新的主因子作為決定性因素進行店址的選擇。具體來說，要意識到商圈融合度、商業集群效應、企業經營業態、政府導向、消費購買力散化、商圈的滲透發展預期等成為新的主要的因子，企業應當結合好這些內外因素選擇好店址。

二、商品流通企業店址選擇主因子分析

綜合商品零售企業店址選擇的模式來說，無非就是在已經成熟的商圈、正在發展中的商圈、全新商圈中選擇。這些商圈在發展中各自具有自身的特點和共性以及變化的環境條件。關鍵是商品零售企業應當認真分析認識自身定位，結合外部環境的條件因素來進行決策。

1.商圈融合度。商圈從經營屬性來劃分，可以總體地分為專業市場商圈和綜合經營商圈。零售企業在經營當中要結合自身條件來選址，可以進入專業市場商圈選址經營，如電器經營商進入廣州海印電器城市場選址經營。要注意的是，因為專業市場的專業性很強，要求企業必須有同樣的專業性才可以進入。而對于綜合性經營的商圈，企業則要多考慮與商圈的充實互補，做到與商圈融合。因為一個綜合商圈如果千店一面，就會缺乏個性，缺乏滿足顧客多樣需求、充分挑選的需求的能力。所以，零售企業進入綜合商圈時要特別注意，自身企業的經營模式、盈利模式、經營的特色、經營優勢和競爭力，主動做到與擬進入商圈的相容，能成為該商圈增加吸引力的一家店鋪。這一點，對于要進入已經成熟商圈的店家來說，顯得特別重要。如廣州摩登奧特萊斯北京路店，進入傳統的廣州北京路商圈，以全新的經營理念和經營模式吸引了顧客，充實了北京路商圈。廣百時尚百貨的進入，提升了北京路商圈的時尚性，成為增強該商圈的一家有影響的店鋪，這些例子都說明了，店家選址時要考慮與商圈的融合度。

2.商業集群效應影響。千百年來店家往往都是成行成市的開展商業經營，形成了一地地的著名商圈；而近年來發展得最好的購物中心業態，眾多商家在核心企業帶動下聚集在一起同場經營，本質也是商業集群。新興的一些商圈也是在核心企業帶動下，形成多家商家的集群，所以，商業集群化是商業發展的常態。商品零售企業在選址經營時要注意基于集群效應。傳統的商品流通企業選址，往往多從自已企業的輻射能力出發，重點調查周邊條件（道路、用地、擴大可能性等方面）、人口條件、商圈等因素。其中商圈按美國學者里利的零售引力法則確定，商圈規模主要由人口、距離共同作用。而現代商品零售企業選址，特別是在都市的商業發展中，應多從商業集群效應出發，企業與企業之間的距離往往可忽略，相反地零售企業應多考慮當地是否已經形成一定的商業集群，或者在未來有沒有可能發展形成商業集群來考慮是否選址在該地。如果不具有這一條件，就不能選址在該地或者要謹慎考慮，因為成行成市的集聚，才能形成較有影響力的商圈。

3.企業的經營業態。經營業態直接決定了企業的經營規模和盈利模式。從經營規模上來分析，規模不同企業市場影響力存在明顯的不同。廣州商業是大商業，以天河城百貨、廣百百貨（含新大新百貨）、摩登百貨、王府井百貨、東山百貨、中華百貨、新光百貨、海印又一城等為代表的廣州商業名片企業在流通市場中唱著絕對的主角。這一類企業在店址選擇上，往往可以考慮在市場中起到引領的作用，選擇在新的和傳統的市場板塊填補市場空白。例如，廣百百貨、摩登百貨、萬達廣場等商業巨頭進駐廣州的新區蘿崗區，廣百百貨、萬達廣場、空軍一號停機坪進駐白云區新版塊等等；天河城百貨、摩登噢特萊斯在傳統的商業旺地北京路開店都是很好的例證說明。

中型商品經營企業由于影響力遠遠不及大型企業，所以往往采取走專業化經營、差異化經營、服務性經營的道路。而在店址選擇上一方面可以緊隨大商店產生的商圈；一方面可以深入社區構建商圈。而大型連鎖企業也應當結合門店類型進行選址，如門店是中型店，也應當多考慮社區店。如近年來發展的最為迅猛的華潤萬家，深入到廣州市內的各地社區而且還深入到各地樓盤開設新門店。2012年，華潤萬家在廣州除了擴張大賣場，同時還重點發展社區超市，在廣州市內共開了近50家社區超市，成為發展最迅猛的成功企業。

小型企業往往作為市場的補缺者。如便利店，應當在店址選擇上緊隨目標市場對象。如開設在寫字樓周圍、小街區范圍內、服務社區范圍內，緊貼所服務的目標對象。如遍布在大街小巷的7-11便利店；全家便利店在廣州市粵墾路上同時開了兩家店，一家主要面對華文學院學生、中學生和寫字樓白領；一家面對農工商學院學生、中學生和附近上班白領，經營狀況都很不錯也可以作為例證。

4.政府的導向。政府在城市功能區劃分、市政建設、城市改造、產業調整與產業發展戰略等方面直接影響企業的店址選擇。

政府對城市功能區劃分定位，會對城市的區域產業發展起到決定性的作用。而作為城市商務發展的區域，在城市功能定位上無疑會起到導向作用，政府包括土地、政策、資金、人才、服務配套等方面的投入，將大大促進商務區商業的快速發展。如廣州市天河區天河商圈，被廣州市作為核心商務區域，帶動了該區域商業的快速發展，短短的十五年發展，已經成為廣州市的最大、最好商圈，廣州商業發展的名片，也成為華南地區和整個中國最好的商圈。新的企業不斷選址在該商圈開展經營，如太古匯、萬菱匯等。endprint

在市政建設上包括了市政園林綠化、園林改造、教育衛生等等，這些環境條件的改善，可以大大地改變當地的營商環境。一方面，提升了居住的條件，促使了人口的集聚，包括居家和寫字樓的人口增加。有了人氣，也促進商家選址進入經營。

市政建設而言包括了架設天橋、道路建設、交通配套。交通的便利，減少了人們出行的時間、體力、精神成本，提高了當地商業的吸引力，促使人流的聚集。如廣州市為了促進商業的發展，開辟了北京路、上下九、狀元坊、農林下路等商業步行街，對周邊交通進行了疏導，當地商業更加旺盛，吸引眾多商家選址進場經營。

市政建設中地鐵、城軌交通發展影響是巨大的。人們居住跟著地鐵、城軌走，商業跟著人來走，所以，商業跟著交通走，這已經成為商業發展的常見現象。因此，商品零售企業在店址選擇上也要有前瞻性，要緊隨交通發展來進行選址，無論是那種業態。超市、便利店完全可以搶先進入新的市場，大型購物廣場、百貨也可以相機引領市場。

5.消費購買力散化。過去的商業由于比較不發達，購物都往城里去，商業只是扎堆在城里，店址選擇也就是考慮在城里罷了。現在，隨著城市向周邊延伸、市中心購房壓力，越來越多的人居住在新的區域而不是集居在市中心，新興的商業區域在形成，如廣州白云新城、廣州蘿崗新城、廣州大道北商圈、廣州天河龍洞商圈，等等，形成了新的商業優良商圈，也成為眾多商家選址進入經營之地。如萬達廣場選址白云新城和蘿崗新城，廣百百貨選址廣州大道北商圈等等都是例證。

6.商圈的滲透發展預期。伴隨商圈的成熟，商圈會向周邊不斷滲透延伸發展。如廣州市天河商圈，已經影響到了廣州市東邊的東圃、南邊的珠江新城、北邊的粵墾路、西邊廣州大道，這些地域無疑是店家在店址選擇的寶地。所以，作為商品零售企業在店址選擇上要具有一定的前瞻目光，選擇將會滲透發展到的地方。

總之，商品零售企業在店址選擇上要適應市場發展的新要求，綜合各方面因素，緊緊抓住主要因子進行選址來開展經營。

參考文獻：

[1]黃火亮.我國零售業供應鏈成本管理研究[D].南京理工大學，2007年.

[2]王延青.基于作業的供應鏈目標成本管理系統研究[D].中國石油大學，2007年.

作者簡介：邱小平（1964.8- ），男，廣東省梅州市人，85年大學畢業后一直在廣東農工商職業技術學院商務系任教，任企業管理（市場營銷）副教授，主要研究方向為商品流通企業管理endprint