新形勢下小區開發中容積率問題的思考

張晶

摘 要：城市規劃與建設中居民小區的容積率是一項衡量居民生活質量的重要指標，同時也作為反映房地產開發商直接經濟利益的綜合技術參數。居民小區開發的容積率是時下居民小區建設最為敏感的硬性指標。但是，我國國民的市場消費觀念仍然落后于城市化發展的速度，因此也引起了房地產開發與容積率之間的相互矛盾。有鑒于此，筆者在本文中就新形勢下小區開發中的容積率問題展開分析與思考。

關鍵詞：新形勢；居民小區；容積率；思考

近幾年來，隨著我國部分大、中城市實施“大開發、大發展”的戰略以來，城市化進程明顯提速，企事業單位進駐城市的數量不斷增多，外來投資單位也紛杳踏來，使得很多城市房地產事業呈現一種多元化發展的趨勢。房地產開發如火如荼，不可避免地出現了房地產開發利益與小區開發容積率之間的矛盾。本文通過分析，主要對新形勢下小區開發中的容積率問題進行討論。

1 調控政策對小區容積率開發的影響

城市居民小區中，開發容積率的大小可直接反映居民享有建筑單體的間距大小、小區內綠化面積及活動空間的大小和通風采光條件的好壞等，同時影響著房地產開發商從中可謀取的經濟利益大小。因此，小區的開發容積率儼然成為了當前我國小區開發與建設中最為敏感的一項指標。

最近15年中，國家針對城市小區的開發建設出臺了一系列調控政策，如2002年國土資源部簽發的11號文《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》中明文規定要求廢除以往的土地協議出讓制度，并令行商業用地、旅游用地、娛樂場地和商品房等多類具有經營性特點的用地必需通過招標、拍賣或掛牌的方式進行交易，整個過程應該具有公正性、公平性和公開性。再如，2007年國家稅務總局網發“關于房地產開發企業土地增值稅清算管理相關問題的通知”，嚴格要求對房地產開發企業加收30～60%的土地增值稅費，全國范圍內都將啟動土地增值稅費的全面清算工作。諸如以上政策將縮小房地產開發商在小區開發建設中所能謀取的部分盈利空間，在一定程度上對解決小區開發容積率問題具有利好。

2 城市化對小區容積率開發的影響

城市化進程可直觀體現于土地利用的強度變化，而土地利用的強度變化又主要體現于小高層建筑物建設的發展。我國小高層建筑物的開發建設起步較晚，在2004年之前房地產開發商普遍將開發目光著眼于多層建筑，直至2004年小高層建筑物開發如雨后春筍般出現。

從近幾年我國房地產行業的發展狀況來看，隨著城市化進程的提速，城市居民小區的容積率變化很大。從近幾年國家相關政策的出臺以后，多層建筑的居民小區容積率基本可以達到0.6～0.8以上，同時規劃部門對綜合小區的容積率控制在1.0～1.3之間，顯然更為嚴格。由此可見，城市化進程的加速，政府相關部門也特別關注城市房地產開發的秩序性，出臺宏觀調控政策可適當提高和控制城市小區開發的容積率，并合理規劃建筑密度和提高土體利用強度。顯然，在城市可利用土地面積有限的前提下，此種做法也是一種必然趨勢。

3 市場供需關系對小區容積率開發的影響

2014年，國際國內經濟形勢更加復雜多變，我國經濟運行壓力顯現，不確定因素增加，內需加快增長難度較大。但宏觀經濟向好的基礎和動力仍在，經濟平穩增長的基本趨勢不會改變。特別隨著城鎮化穩步推進，國內消費環境將繼續改善。“十一五”期間xx縣迅速加大商住用地的供應量、提高房地產開發的水平與品位和改善對房地產行業的管理與服務，更對房地產市場供應與需求二者之間達成更好的平衡，購房者不用擔心房價過快增漲的風險，同時這一增大房地產供應的舉措必然促使房地產開發商自愿或被迫提高小區開發建設質量（如提高小區開發的容積率等）來獲取經濟收益。同時，購房群眾對于小區住房的觀念隨之發生改變，由以往“居者有其屋”逐步轉變為“居者優其屋”，更為注重住宅的舒適性，在一定程度上也有利于我房地產事業的繼續發展，

4 結束語

城市小區開發的容積率一項控規指標，針對房地產開發商與容積率之間的矛盾，筆者提出三個建議：

（1）城市規劃相關部門應該按照城市化程度和未來的發展趨勢合理規劃與布局小區的住宅密度，根據實際需求劃分若干個的容積率控制區域；

（2）住宅建筑作為房地產開發商謀取經濟利益的“商品”，應該讓廣大消費群眾認識各類建筑物的特點，尤其是小高層和高層建筑，讓小高層和高層住宅成為未來的主導。這樣做的前提條件是，房地產開發商必須做出好的商品，最終賣出的“商品”應該讓消費者住的舒適；

（3）房地產開發商應該懂得“中庸”之道，換句話說，房地產開發商在國家調控政策和房產市場中找到合適的契合點，既要拿出硬質量的“商品”，也要在土地利用強度方面做到適度。最終在國家、消費群眾和房地產開發商三者之間形成“共贏”關系。

參考文獻

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