農村集體土地與衍生產品經紀人隊伍建設研究

李曉東　伍虹　蔡海瓊

摘 要：本文研究了我國農村土地制度的演變歷程，劃分了農村土地的發展階段；分析了廣西農村集體土地與衍生產品經紀人發展概況；提出了以農村土地所有權與使用權兩權分離為政策基礎推進廣西農村集體土地與農村經紀人隊伍建設的具體措施。本文是廣西社會科學重點課題《廣西農村集體土地與衍生產品經紀人隊伍建設研究》的階段性研究成果。

關鍵詞：農村集體土地與衍生產品；經紀人；隊伍建設

基金項目：廣西社會科學重點課題《廣西農村集體土地與衍生產品經紀人隊伍建設研究》編號：gxsk201452之階段性研究成果。

1 農村土地制度的演變

世界各國不同歷史時期的土地制度無外乎兩種，即土地私有制和土地公有制，本文認為我國的農村土地制度從古至今經歷了以下幾個階段：

1、原始土地公有制下的土地兩權分離階段

在商鞅以前我國的土地制度表現為國王作為國家代表持有土地所有權的土地公有制，夏如此、商如此，周亦如此，所謂的土地分封其實質是國王把土地使用權分封給了親戚、大臣使之成為諸侯，諸侯繼續按層級向下分封。周朝形成井田制，即農民使用田地的代價是優先完成土地使用權擁有人的田地即公田的耕種并向國家按所使用的土地面積、土地等級繳納地租。按魏文侯名臣李克的計算，生活在底層的依附于土地的農民，每年的生活支出是大于其收入的，其繳納地租的標準大約相當于他當年收成的10%，以寅吃卯糧的方式安排生活，勉強能夠維持其家庭勞動力的再生產。這一時期的土地所有權與土地使用權是分離的。

2、土地私有制兩權合一階段

商鞅入秦后，為了激發秦國人民的征戰斗志，實施了與戰功相結合的土地私有制，獲得戰功的秦國士兵可以取得擁有土地所有權的土地，這些土地可以繼承、可以買賣，是家庭合法的私有財產，這項措施極大地調動了秦人的征戰積極性，可以說土地私有促進了秦的一統天下，此時的土地實現了土地所有權與土地使用權的兩權合一。

3、土地私有制與兩權分離的土地公有制并存階段

自秦以后，我國長江以南的廣大地區一直實行土地私有制，一直到1950年。

在我國北方土地私有制傳承到西晉王朝，八王之亂導致五胡亂華，北中國變成了胡人統治的天下，統治者走馬燈似的變換，直到北魏統一了北部中國，以拓跋氏貴族為首的鮮卑人以放牧為生，出現了把漢人居住區變成草原牧場的趨勢，但把持北魏朝政的漢裔馮太后和受其漢文化影響的孫子孝文帝拓跋宏積極主張鮮卑人漢化，開始實行均田制，鼓勵漢人和鮮卑人從事農業生產，把土地的所有權再次收歸國有，采用授田于丁的方式只是給了農民土地使用權，在歷史上第一次規定了土地使用年限，即每個男丁年滿六十歲時必須把官府所授之田交回給官府，官府再把收回的田地授給那些年滿十六歲的新生代男丁，由此可知北魏王朝的土地使用權使用年限一般為60-16=44年，此時的土地所有權和土地使用權再次實現了分離。

這個由馮太后等人復辟的土地公有制，由北魏傳給北周，北周傳給隋再傳至唐，唐朝一統江山之時，把授田與丁的政策做了微調，即對每個丁授田百畝，其中八十畝，在其滿60歲或死亡時交還給政府，由政府對丁的新生代重新分配，還有二十畝為永業田，不再歸還政府，由子孫承繼。并在實行此項政策的同時默許了南方原有的土地私有制，唐朝因保護了南方土地主的財產利益鞏固了江山。

4、土地私有制下的兩權分離階段

唐朝武則天以后，民間世代傳承的永業田開始了實質性的轉讓，加上南方土地私有制的交易范例，引導北方的土地私有化，唐代的土地逐步變為土地私有制。

到了宋代，開始出現典貼土地和質舉土地，也就是出現了土地抵押權，開始時土地所有者因為資金短缺采用活賣土地的方式，把土地質押給資金提供者，相約在一定期限內還錢贖回，但還不起錢時土地就變成了絕賣，也就是土地所有權發生權屬變更。明朝之后這個問題又復雜了，大量的土地出租給農民耕種，農民為了保護自己的權益，采用每年支付租金的形式簽訂契約壟斷了土地使用權。當土地所有權的主人再因資金短缺出現絕賣之時，新的土地所有者不能收回土地使用權，這就出現了土地所有權和土地使用權的錯位，再發展就演化出了兩個市場：土地所有權交易市場（又稱田骨交易）和土地使用權交易市場（又稱田皮市場），土地所有權和土地使用權在土地私有制狀態下也出現了兩權分離。土地所有者無權收回沒有到期的土地使用權，當然土地使用權的擁有者必須按原來的約定按時繳納地租，否則造成違約，土地所有者就可以回收土地使用權了。

5、社會主義土地公有制下的兩權合一階段

我國自1949年解放以后，通過沒收官僚資本、買辦資本、地主等剝削階級的財產形成了國有資產，再經過社會主義改造，建立了社會主義公有制，表現在土地財產上就是土地國家所有和土地集體所有。

國家所有制土地主要集中在城市、縣鎮和廠礦，來源是沒收的私有土地和征收來的農村集體所有制土地。1978年以前，由于理論界不承認土地是商品，所以國有土地的使用一般采用劃撥形式，土地雖然作為生產要素參加生產，但沒有發揮其財產作用和資金放大的金融功能。

6、社會主義土地兩權或三權分離階段

改革開放后國家學習香港經驗將國有土地分解成土地所有權和土地使用權，土地所有權屬于國家，土地使用權可以買賣抵押，再次開啟了土地公有制前提下土地的兩權分離。

對于農村土地，政府創造性地推行了聯產承包責任制，把農業用地的土地使用權承包給了個體農戶，這樣農村土地所有權屬于集體所有，使用權則承包給了農戶，實際上開啟了農業用地的兩權分離。

隨著農村土地流轉的需要，許多地區采取了三權分立的形式，即土地所有權屬于農村集體，聯產承包權屬于對應承包的集體所屬農民家庭，土地經營權派生出來供流轉使用。

2 廣西農村集體土地與衍生產品經紀人和經紀業發展概況

1、農村集體土地與衍生產品經紀人發展歷程

作為一種社會分工的產物，自唐宋在廣西設立羈縻州開始，流官管理的各種兵寨（如橫山寨）、州縣就出現了圩市和牙人，這就是最早的農村集體土地與衍生產品經紀人；新中國成立以后，改革開放以前，廣西農村出現了一些農民在經營自家土地或參加集體勞動之余，利用集貿市場圩日從事中介服務的行為。

十一屆三中全會以來，黨的工作重點轉移到經濟建設上，國家恢復了工商局、稅務局的政府職能，政府開始為農村集體土地與衍生產品經紀人和城市經紀人頒發牌照，農村集體土地與衍生產品經紀人和城市經紀人有了合法地位。

30多年來，農村集體土地與衍生產品經紀人開始由個體的無序發展到組織化、公司化雛形再發展到規模經濟、集團化公司的階段，繼而發展到股份制經營，或者是與大集團、大公司掛靠聯營。

黨的十八大以來，政府鼓勵農村集體所有制土地政策性流轉，農村經紀人的業務范圍擴展至農村土地經營權的租賃、抵押、典當等領域。

2、農村集體土地與衍生產品經紀人組織體系

（一）個體經紀人

（二）合伙經紀人、公司經紀人

（三）農村經紀人協會及其他合作組織

3、廣西農村集體土地與衍生產品經紀人發展現狀

（一）農村集體土地與衍生產品經紀人數量少，經紀業務量低

（二）農村集體土地與衍生產品經紀人的發展不平衡

（三）以個體經營為主，組織化程度偏低

（四）隊伍整體素質不高

（五）各級政府認識不足，宣傳力度不夠

（六）信譽觀念和品牌意識不強

3 推進廣西農村集體土地與農村經紀人隊伍建設的具體措施

1、優化農村土地政策環境

（一）明確在農村土地集體所有權中分離出農村土地承包權和經營權，實現土地所有權與土地承包權及土地經營權三權分離。為農戶辦理農村用地聯產承包權證和土地經營權證，參照國有土地兩權分離的方法管理農村土地，以實現土地流轉，用土地經營權證來實現農村集體土地抵押、租賃、使用權轉讓等。

（二）政府規定農村土地的各種用途與使用年限，不能隨意變更。在鄉鎮設立農村土地管理監督機構，負責農村土地經營權轉讓、信貸抵押手續的辦理，負責掛牌、拍賣農村土地經營權及處理有爭議、有法律糾紛的農村土地經營權，監督土地使用用途尤其是保證耕地按規定用途使用。

（三）制定農村宅基地管理政策，實施農村宅基地總量控制，農村房產所有權證只能在該土地集體成員內部流轉，避免出現小產權房。

（四）開展農業用地確權工作，為農村集體土地所有權、農村土地聯產承包權、土地經營權、農村集體用地中的宅基地土地使用權、農村房屋所有權、農村土地抵押權等辦理相關證件，從法律憑證上把農村集體用地的各類權屬確定下來。

（五）控制土地征收的規模，管住農村集體所有制土地轉化為國有土地的通道，嚴格控制18億畝耕地紅線，保證全體國民的農、副產品供應。

2、規范農村集體土地與衍生產品經紀人和經紀業的政策法規和制度措施

（一）制定農村集體土地與衍生產品經紀人專項政策法規

為了明確農村集體土地與衍生產品經紀人的法律地位，應加快推進立法，將制定農村集體土地與衍生產品經紀人專項政策法規制度納入廣西壯族自治區的立法計劃中，起草農村集體土地與衍生產品經紀人的專項政策法規，使得農村集體土地與衍生產品經紀人管理工作有法可依。此外，設立專門的政策法規制度培訓部門，對農民、農村集體土地與衍生產品經紀人、農村集體土地與衍生產品經紀人相關組織、政府相關工作人員進行相關的政策法規制度知識培訓。

（二）根據市場需求，發展不同類型經紀人

廣西各地經濟、文化、地域差別很大，農村集體土地與衍生產品經紀人的發展不能統一套用一種思路、一個模式。應從市場和農民生產生活需求出發，圍繞各地的商品生產、經營、加工和服務，發展多種專業經紀人。同時根據地區差異，在桂東南經紀人較發達的地區繼續提高數量，并努力提高經紀人的質量，而桂西北地區則加大農村集體土地與衍生產品經紀人的宣傳力度，使經紀人的數量在短時間內有較大的提高。目前，發展農村集體土地與衍生產品經紀業要從培育以下四種經紀人著手：

1.運銷經紀人。

2.貯藏加工經紀人。

3.農業科技經紀人。

4.信息經紀人。

（三）有計劃地培訓農村集體土地與衍生產品經紀人

（1）培訓農村土地咨詢人員，中介服務人員

與地方高校、高等職業院校、中職學校和相關社會組織合作，聘請他們的教師和專家上課，為培訓農村土地咨詢人員、中介服務人員提高綜合素質、增強業務能力提供有效的指導和幫助。對培訓人員采取集中辦班，舉辦專家講座，分類分批等多種形式進行培訓。使他們掌握必要的法律、商務、農村集體土地、農副產品營銷和經紀業務知識，增強守法和誠信經營的意識，從而有力提高其自身的綜合素質。

（2）在農村為本集體的老年人設立養老機構、醫療服務機構、監督機構，培訓這些機構的工作人員。

（3）研究并制定農業用地的評估辦法，在農村培訓土地評估員。土地納稅需要估價、土地使用權轉讓需要估價、土地抵押貸款需要估價，因此培訓農村評估人員勢在必行。

（4）設立農村銀行、農村小額貸款機構、金融、信用機構，培訓農村信貸員、風險控制員，有效解決農村資金瓶頸。

（5）人力資源管理經紀人還需負責農村勞動力管理、監控、幫扶。保證農村勞動力就業、養老保險、醫療保險、子女就學、衣食住行都有解決方案。

（四）加強農村集體土地與衍生產品經紀人的監督管理，規范經紀人日常行為規范。

（五）提高農村集體土地與衍生產品經紀人組織化和經紀業企業化程度。

第一、農村集體土地與衍生產品經紀人須向具備頒發“經紀執業證書”的部門，如工商行政管理部門或經紀人協會申領執業資格，方可從事經紀業務。

第二、必須遵守國家法律、法規、規章和政策，遵循市場交易原則，如自愿、公平、平等互利、誠實信用等。

第三、在經紀活動中不得有下列行為：超出其核準經紀業務范圍進行業務活動；在經濟活動中欺瞞重要事項；采取非法手段進行中介，如脅迫、欺詐、賄賂等；違反誠信原則，串通一方損害另一方利益；誘騙簽訂虛假合同。

第四、農村集體土地與衍生產品經紀人在經紀活動結束時，有權向委托方收取一定比例的傭金作為自己的勞動報酬。

綜上所述，農村集體土地與衍生產品經紀人是順應農村經濟發展要求出現的，對農業經濟的發展有巨大的促進作用。農村集體土地與衍生產品經紀人牽涉到國家政策、人民生活、農民富裕等方方面面，但只要我們實施農村集體土地所有權與使用權兩權分離，就可以確權農村土地使用權證、農村宅基地房屋產權證，為農村土地流轉、抵押、典當、租賃鋪平道路；制定農業用地的用途和使用年限并嚴格管理是我國農業發展的長久之計，也是保護18億畝耕地紅線的必要措施。雖然現在廣西經紀人發展相對落后，但今后只要政府政策對路，善于利用廣西區、內外的成功經驗，農村集體土地與衍生產品經紀人隊伍建設必然得到快速的發展。同時，在各級地方政府的支持下，經紀人的經紀活動會更加規范，更加專業，在農業經濟發展中發揮更大的作用。

參考文獻

[1]李曉東.中國南寧房地產發展報告（2012）[M].南寧：廣西人民出版社，2012

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