我國房產稅改革的必要性探討

●黃靈賽

我國房產稅改革的必要性探討

●黃靈賽

文章主要從籌集財政收入、完善地方稅制體系、擺脫地方政府對“土地財政”的過度依賴、調節居民收入分配以及抑制房地產投資、投機行為，引導理性投資、理性消費五個方面探討了房產稅改革的必要性。

房產稅 改革 稅收制度

按照現行《中華人民共和國房產稅暫行條例》，我國房產分為經營性用房和非經營性用房兩類，一直以來，政府只對城鎮的經營性用房征稅，按照房產計稅余值的1.2%或租金收入的12%計征房產稅。而對一般的住宅保有環節并不征稅。然而，近年來，由于房價節節攀升，一方面有基本住房需求和改善性住房需求的人群存在購房困難，這與國家“住有所居”的目標相左；而另一方面，投資投機性需求充斥著房地產市場，加劇了市場泡沫，貧富差距進一步拉大。故而，改革現行房產稅，以調節房地產市場和穩定房價的呼聲日益高漲。本文旨在探討房產稅改革的必要性。

一、我國現行房產稅存在的問題

（一）征稅范圍過窄

現行的房產稅只對城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性房產征收，而對農村的房屋，無論是否經營性用房，一律不予征收房產稅。這顯然不符合稅收的公平性原則。隨著社會經濟的發展，尤其是鄉鎮企業的大力發展，農村的經濟地位已經得到很大程度的提高，在某些地區，從個體上，甚至是整體上存在趕超城市的趨勢。對這部分農村的特定人群和特定地區來說，業已具備一定的納稅能力，也應該負有繳納稅款的義務。如果房產稅不進行改革，勢必會導致稅源的流失和稅制不公。

（二）征稅對象設置不合理

現行的房產稅只對城鎮經營性用房征稅，而對非經營性用房不予征稅。這主要是考慮到，房改以前，城鎮非經營性用房大多是福利公房，由財政負擔其支出。如果對其征稅，相當于財政向自己征稅。先支出后收回，其結果非但沒增加財政收入，反而加大了征管成本。城鎮住房制度改革后，城鎮的個人產權房開始增多，隨著房地產商與商品房大量涌現，城鎮的非經營性個人產權房也開始大幅度增加。從財產持有角度來說，有的財產不征稅，而有的財產征稅，顯然有失公允，因為從經營收入角度來看，另有所得稅加以調節。由于城鎮非經營性用房的免稅，在房價不斷上漲的情況下，大量投資者進入房地產市場，加劇了泡沫，導致貧富差距進一步拉大。

（三）稅負不公平

現行房產稅在稅制設計上存在一些可能導致稅負不公平的缺陷。

現行的房產稅是以房屋計稅余值的1.2%和租金收入的12%來計征房產稅的。這樣的稅制設計，極易導致稅負不公。一方面，如果以計稅余值來計稅，稅款的大小主要取決于購置時的房產價格，相同地段和類型的房產可很能由于購置時間不同而房價不同，所負擔的稅款也就不同。另一方面，對于相同的房產，由于計稅余值是一個不變數，而租金則隨市場變動。在房地產價格和租金持續上漲的情況下。以計稅余值為計稅依據的納稅人，顯然比以租金收入作為計稅依據的納稅人稅負要輕，造成稅負不公。

房產稅存在內外兩套稅制的問題。即對在中國有房產的外商投資企業、外國企業和外籍人員征收城市房地產稅，而對內資企業和個人則征收房產稅。內外制度不統一說明我國現行的房產稅制度與國際主流的做法不兼容，無法接軌，嚴重影響了我國的外資利用和房地產業的對外開放，無論對外企還是內企，都易造成不公平的問題。

（四）稅制結構不合理

目前，我國對房地產征收稅負是比較重的，共有11個稅種，在流轉環節征收的是城鎮土地使用稅、耕地占用稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅、土地增值稅、企業所得稅。個人所得稅。在保有環節，從租計征或從價計征的房產稅。由此可見，我國現行房產稅的征收是重流轉輕保有，其結果是，流轉環節的納稅人承擔的高稅負會轉嫁給購買者，從而推高房價。而保有環節所負擔的稅負很低甚至為零。這無形中導引了投機者持有房產，阻礙了土地資源的最佳配置，再加上城鎮化速度的加快，導致原本擁擠的房地產市場更加雪上加霜，加劇了房地產市場的泡沫。另一方面，在對房地產征收的這么多個稅種中，保有環節房產稅的主體地位不突出，稅制結構設置不合理。

（五）缺乏靈活性

根據以往慣例，房產稅應該由有全國人大及其常委會來制定，但是，房地產很特殊，每個地方的實際情況并不一樣，有些地方地廣人稀，則房價低，而有些地方有人無房，則房價高，這些都無法一概而論。如果稅權過分集中在中央，只能由中央政府來統一制定房產稅，則地方政府就無法根據地方的實際情況以及突發事件來靈活地調整，不利于地方政府通過調整房產稅來增加財政收入并調控本地房地產市場。

二、房產稅改革的必要性

本文所指房產稅改革，主要是指擴大房產稅擴大房產稅征稅范圍，一方面把符合條件的農村房屋納入征稅范圍；另一方面把持有的非經營性房產也納入征稅范圍。當然，考慮到房產是人們的基本生活需求，所以，有必要認真研究一個合適的免稅面積。如此改革具有以下必要性。

（一）籌集財政收入

稅收是國家憑借政治權利，強制地、無償地、固定地取得財政收入的一種手段，故房產稅的首要意義就是為國家籌集財政收入。實行營改增后，地方政府在作為地方主體稅種的營業稅中取得的收入銳減，迫切需要一種可以代替營業稅充當地方主體稅種的稅種，以彌補營改增后導致的地方收入缺口，房產稅就是目前和以后最好的選擇。根據國外經驗，房產稅具有稅基穩定、稅源普遍、征管方便、對市場干預小和對社會再生產影響小的特點，有作為地方主體稅種的潛力。而且按照“受益—成本”的分攤原則，房屋使用功能的實現需要政府提供公共服務，受益者也必須為此付出代價。這也是公共財政理論中關于稅收內涵的界定。由于其受益與支出建立了直接的聯系，能直觀地加以比較，并且受益范圍是有限的，具有區域性的特點，故房產稅常作為地方政府獨立稅種。比如，房產稅很早就在美國被列為地方政府主要稅種，并被視為一種“善稅”。

（二）完善地方稅制體系

財產稅是以存量財產為征稅對象，所得稅是對收入的流量進行征稅的，而流轉稅是對流轉額進行征稅，一個完整的稅制必須同時具備有這三個要素。而從我國地方稅稅制體系上看，流轉稅、所得稅已具備，但缺乏真正意義上的財產稅。雖然，房產稅屬于財產稅，但現行房產稅由于僅僅對經營性房產征稅，并非真正意義上的財產稅，或者說其實質應該是流轉稅。財產稅性質的房產稅應是對房產的保有環節征收，對存量房征收。只有開征保有環節的房產稅，才能建立起一個完善的地方稅體系。

（三）擺脫地方政府對“土地財政”的依賴

土地財政是指地方政府依靠賣地取得的土地出讓金來滿足財政需求。土地出讓金最初是作為一種預算外收入，用來彌補地方財力的不足，但后來逐漸超過了預算內收入。究其原因，靠賣地獲得的土地出讓金收入要比通過其他方式取得收入容易得多。

土地財政支持了地方經濟增長，一方面提高了城鎮就業，推動城鎮化進程，更多人涌向城市，造成城市更加擁擠，住宅供需矛盾日益突出，房價則日益走高上揚。另一方面，導致房地產市場投資、投機行為增加，推動房價繼續上漲。

但時，土地財政也是一種“寅吃卯糧”的獲取財政收入的手段，缺乏可持續性。隨著政府賣地增加，可供出讓的土地隨之減少，未來的土地出讓金也會減少，未來地方財政收入也會大幅度減少，這將大大削弱地方政府執行力。

改革現行房產稅，尤其是擴圍至對住宅持有環節增稅，一方面加大房地產投資者持有空置房產的成本，有利于引導住房向居住需要轉移，有利于房產資源的合理配置，使人人住有所居。另一方面，推進房產稅改革，通過擴大征稅范圍，有利于增加房產稅收入，使地方政府可以打破對“土地財政”的過度依賴，為地方政府提供一個相對穩定的可持續的財政收入來源。

（四）調節居民收入分配

改革擴圍之后的房產稅，由于其主體改為對人們持有財產最主要的形式房產征稅，所以可以起到調節收入分配的功能。一般而言，越富有的人群，才越有可能持有多套房產。所以，對房產征稅很可能與對財產征稅有著較大的重合性。富有階層需要繳納更多的房產稅。西方國家的財產稅中很重要的稅種就是房產稅，因為很多其他形式的財產不太容易征稅。

（五）鼓勵居民消費

就我國稅制而言，以流轉稅為主體，輔之以所得課稅。從資金流動角度來看，社會公眾的收入需要繳納所得稅。稅收收入一部分用于消費支出，另一部分沉淀下來形成財產，這些財產中房產成為最主要也是最大的持有方式。我們知道，在流轉稅制下，消費支出都要承擔流轉稅。而沉淀下來的財產在目前是不需要繳納稅收的。這在客觀上增加了消費支出的相對稅負。從而間接鼓勵了對財產的持有，而抑制了消費支出。所以，從稅負平衡角度來看，有必要適度征收財產持有環節的稅收，從而加大財產持有成本，間接可以鼓勵消費支出。

當然，有一點需要注意，由于對財產持有征稅很顯然是加大了納稅人的負擔。從稅收的契約精神來看，政府很有必要盡快做到預算透明。不只是要保證新增的稅收取之于民用之于民，還要把自己的財產收支公之于眾，接受社會公眾的監督。

（六）抑制房地產投資、投機行為

一方面，房產稅擴圍會促使房產持有者出售其持有的非自用房產，降低房產的空置率，促進資源的合理配置。另一方面，開征房產稅，可以降低消費者對房地產市場的預期，引導消費者樹立更理性的消費觀念和投資觀念。對于自住型住房購買者來說，房產稅擴圍后，其購房時需考慮購買與持有環節的成本，引導更理性的消費觀；對于投機型購房者來說，其購房時亦需要考慮購房成本和持有成本，尤其是持有成本。房產稅擴圍會削弱其投資的預期收益，挫傷其投資熱情，從而影響房地產市場的投資需求。因此，房產稅改革將會使投資者更加謹慎，從而引導更理性的投資觀，這在一定程度上也可以起到穩定物價的作用。

[1]傅樵.中國房產稅的溯源、現狀與展望[J].云南社會科學,2014(2)

[2]陳小安.房產稅的功能、作用與制度設計框架[J].稅務研究,2011(4)

（作者單位：廣州軍區聯勤部財務部 廣東廣州 510000）

（責編：賈偉）

F810.42

A

1004-4914(2014)12-108-02