我國綠色住宅建設融資問題探析

賈文鶴

摘要：綠色住宅是綠色建筑下的概念，因其節約資源、保護環境、能夠為居民提供健康高效的使用空間的優良特性而受到許多消費者的親睞。但綠色住宅的自身特性使其在實際開發建設過程中面臨著融資困難的問題，制約了綠色住宅的大規模推廣。本文在明晰綠色住宅融資現狀的前提下，針對綠色住宅融資方面存在的主要問題進行分析，為綠色住宅市場的融資問題的解決提供思路，促進綠色住宅在我國的開發和推廣的激勵機制的完善。

關鍵詞：綠色住宅；投融資；可持續發展

當前，我國建筑能源約占全社會終端能耗的27%。隨著經濟社會的發展，這一比例呈現繼續上升趨勢。與此同時，我國的建筑規模正以每年20億平方米的速度增加，其中95%以上的建筑是高耗能的建筑，建筑能耗量約達到發達國家的3倍。預計到2020年，我國建筑能耗約占社會能源消費總量30%以上，將成為最主要的能源消費領域。在此背景下，建筑業的節能與可持續發展的要求也顯得尤為迫切，綠色建筑應運而生，而住宅產業作為建筑業的主導產業，也隨之向綠色住宅的方向不斷靠攏。

一、綠色住宅的定義及其價值

綠色住宅是基于人與自然持續共生原則和資源高效利用原則而設計建造的，能使住宅內外物質能源系統進行良性循環，無廢、無污、能源能夠實現一定程度自給的新型住宅，其范圍可從頂級豪宅涵蓋到最普通的經濟適用房。作為綠色建筑下的一個概念，綠色住宅除了具備一般住宅適宜居住的基本條件外，還需要能夠具有開敞性的生理生態，高效利用清潔能源，達到協調環境、保護生態的效果。 正是基于綠色住宅的上述特質，大力推進綠色住宅的發展，可以促使居住建筑物融入自然環境的節能低耗系統，促進轉變城鄉建設發展模式，推動建筑產業升級，形成新型的產業鏈條，從而進一步拉動節能環保的新型能源、材料等相關產業的發展，對經濟發展的可持續化形成有力的支持。

目前，國內外學者關于綠色建筑的研究關注點主要集中在技術創新和實踐應用、評價方法、經濟性分析、建設現狀和對策等問題上，而對于其投資價值、融資問題等的探討則相對缺乏。并且，由于現有的綠色建筑多為公共建筑，專門針對具有巨大潛力的綠色住宅市場的研究則更顯薄弱。但在綠色住宅的技術發展已形成一定規模、評價方法逐步完善修正、綠色住宅市場開發尚處資金需要量較大的初級階段等的現實狀況看來，綠色住宅未來推廣發展的關鍵之一即是其融資渠道開辟、經濟政策激勵、融資模式拓展的問題。

二、綠色住宅市場開發的融資問題探析

（一）財政激勵政策依賴性強

近年來，住建部發布的《十二五”建筑節能專項規劃》等不斷強調，要加大中央預算類投資和中央財政節能減排專項資金支持建筑節能和綠色建筑的力度，地方性補貼不得低于中央標準。地方政策中，以首批綠色建筑試點城市武漢市為例，早在2010年，《武漢市綠色建筑管理試行辦法》中就提出設立綠色建筑專項基金，對達到二星級以上的綠色建筑，實行企業所得稅抵扣、免征三年地稅、建立專項基金補貼等財政政策進行激勵。

從中央、地方出臺的綠色住宅、綠色建筑的一系列相關政策中，我們不難發現，目前綠色住宅開發相關的政策支持多是稅收、政府補貼等財政政策。一方面，政府對于綠色建筑、綠色住宅規模化推廣應用的資金支持力度在不斷地加大；但從另一方面來看，政府激勵在綠色住宅市場的發展中發揮著重要的作用，而市場中自發性的資金支持則顯得較為被動，處于相對弱勢的地位。一旦綠色住宅的相關財政補貼及優惠力度削弱，市場就有可能就會走向停滯，綠色住宅發展對政府政策財政政策的依賴性較強。

（二）市場資金積極性低

1增量成本挫傷融資積極性

雖然綠色住宅節能環保，能在較大幅度上降低綠色建筑運營過程中的成本，但卻面臨著開發初期的增量成本較大的問題。在增量成本上，根據李菊、程楷等學者的研究，綠色建筑在技術設計及特殊功能上的要求普遍帶來了比普通建筑更高的成本，各類增量成本在40-400元/m不等，節能的設計帶來增量成本比多在4%-10%，其中太陽能光電等的增量成本比例更是達到了20%，成本的加大一定程度上挫傷了民間資本的積極性。

2綠色住宅開發回報期長，制約其在資本市場吸引力

盡管目前房地產業受到宏觀調控，但現階段，全國的居住建筑市場中開發商仍處于優勢地位，大多數省市的普通商品住宅供不應求，利潤豐厚。綠色住宅開發成本高，銷售價格上不占有優勢，雖然增量成本能夠在建筑運營使用過程中得到回報，但因其經濟收益具有隱形特點，增量成本投入一般在4～7年才能回收，投資回報期較長。即使政府對綠色住宅的開發進行財政補貼和稅收優惠，綠色住宅的相關補貼申請也仍存在申報審批要求較高、資金到位周期較長等局限，相比之下，開發商更愿意投資于開發利潤高、回報相對快的普通住宅，而對綠色住宅則存在疑慮。

3融資主體不明，投入收益主體不匹配

在我國住宅房地產項目中，大多情況下開發主體與運營主體分離，即房地產開發商開發后，物業公司進駐，負責地產項目的日常運營和管理。因此，綠色住宅運營過程中的增量收益多在綠色住宅長期使用過程中以節省能源費用的形式被物業公司獲得，而開發時期的增量成本則由開發商來承擔。增量成本與增量收益的主體不匹配，開發商投入了成本卻并不能享受到綠色住宅的增量收益，許多開發商因此更愿意把資金轉而投入普通住宅建筑，使綠色住宅建筑市場的融資面臨困難。

（三）融資方式較為單一

綠色住宅項目的開發多依托房地產公司的資金實力。在綠色住宅開發過程中，項目施工單位常須預付相關款項，而相關款項很大一部分為銀行貸款所得，同時，大多數的購房預付款都來自銀行信貸。在這種滾動式的資金鏈中，綠色住宅開發商通過直接或間接方式得到的銀行資金大約占項目開發總資金的60%。從目前市場狀況來看，銀行信貸融資幾乎貫穿了房地產開發的全過程，并成為房地產企業融資的主要方式。其他融資方式，如房地產股權融資、房地產債券融資等，由于準入門檻、成本、監管等要求較高的原因發展緩慢。

（四）缺乏對金融機構相關的政策激勵

我們仍以走在綠色建筑發展前列的湖北省為例，雖然2013年9月的《湖北省綠色建筑行動實施方案》中明確提出了“金融機構應優先支持綠色建筑消費和開發貸款，并在購房貸款利率上給予適當優惠”，并鼓勵金融機構向綠色建筑建設提供信貸支持，但政策性的文件中并未明確地制定對金融機構拓展綠色住宅相關金融產品進行優惠的激勵政策細則。從在房地產開發市場中起重要作用的銀行等金融機構的普遍反應來看，此類政策目前尚未能夠促使金融機構對綠色住宅的開發提供金融支持，對綠色住宅的開發也并未起到明顯的促進作用。綠色住宅等房地產項目的開發融資方式本身就較為單一，對銀行信貸依賴度較高，加之政府對金融機構相關激勵的缺乏，提高了綠色住宅開發商融資的難度，增加了開發的風險。

三、綠色住宅融資問題解決思路

（一）進一步完善政策激勵體系

綠色住宅的開發推廣離不開政府財政政策的支持。在正面支持激勵方面，政府須加大財政支持力度，可以各項財政資金、社會捐助等為資金來源的基礎上設立綠色住宅發展的專項資金，在對綠色住宅的開發進行補貼和獎勵的基礎上，采用稅收優惠等方式，扶持綠色住宅的相關技術、產品的研發和標準的制定，促進綠色住宅示范區域的建立，同時及時制定針對金融機構開展綠色住宅融資相關業務的激勵細則，將融資優惠落到實處；在反面監督懲戒方面，由于住宅開發是一個系統工程，對綠色住宅開發財政補貼資金運用的監督機制須滲透到從設計、施工和驗收到維護和使用的各階段，確保資金有效運用，對于綠色建筑融資中出現的財政資金浪費、虛假謊報等資金使用的不良現象，給予堅決的打擊查處。

（二）引入民間及海外資本

資本市場、房地產和資源類產業一直是民間及海外資本關注的重要領域。近年來，由于房價持續上漲，房地產業成為資本投資的主要選擇之一，但由于綠色住宅開發技術要求高、投資回報期長等特點，無形中提高了民間資本、海外資本在綠色住宅市場中的準入門檻，降低了對民間及海外資本投入的吸引力。

從國外經驗來看，綠色住宅的開發推廣不能夠僅依靠財政資金補貼的支持，終究要依靠市場的資金力量。因此，如何提高綠色住宅對于資本的吸引力則尤為關鍵。政府在加大財政支持力度的同時可以結合具體情況，改革完善市場機制，采取適當的財政措施降低民間、海外資本在綠色住宅領域的準入門檻，進一步完善外部融資環境，使綠色住宅的開發能受到更多資本的關注。

（三）加強信貸支持，拓寬融資渠道，鼓勵金融創新

綠色住宅的發展離不開廣大的中小房地產公司，但目前這些企業資金實力相對薄弱，很難達到大的房地產企業那樣進行上市融資、發行債券、發行房地產信托基金等的基準門檻要求，銀行信貸仍然是目前最重要的融資方式。因此，為促進鼓勵綠色住宅的發展，銀行信貸應給予綠色建筑項目優先級對待，在認真審核的基礎上，為合格綠色住宅開發項目打開融資的綠色通道，保障綠色建筑項目信貸融資渠道的暢通，同時引導消費者選購綠色建筑住宅，在購房貸款利率上給予一定優惠。對于綠色住宅按揭貸款證券化、綠色住宅投資信托基金等金融創新，應給予適當鼓勵，以提升綠色住宅對資本市場的吸引力。

（四）挖掘金融機構在綠色住宅市場中的潛力

國外的綠色住宅發展相對較早，綠色住宅市場已初具規模。在美國，金融機構在綠色建筑領域中扮演了業主、投資人、貸款方、承保人等基本角色：金融機構擁有或者使用綠色建筑，私募股權基金投資于綠色公共、住宅建筑，商業銀行等為申請LEED認證（美國綠色建筑認證項目）的房地產商提供個性化解決方案，

資產及專業債務設計市場已發展了圍繞綠色建筑環境的保險總額及風險管理咨詢服務。

相比之下，目前國內金融機構在綠色住宅甚至綠色公共建筑領域的影響則相對小得多，金融機構在綠色住宅市場往往只充當貸款方這一個角色，并不涉及多方領域，金融機構在綠色住宅投融資中的潛力并未得到充分挖掘。基于此，我們應當繼續深化金融體制改革，對金融管理體系進行完善，提高綠色住宅相關金融產品的創新及風險管理水平，同時，吸收深入了解建筑行業的優秀人才，提高金融金融機構辨別

優秀綠色住宅項目的能力，借鑒國外的先進經驗，進一步挖

掘金融機構在綠色住宅市場中的潛力。

參考文獻：

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