房地產開發行業融資困境及解決渠道的探討

周曉娟

(盤錦職業技術學院財經系，遼寧 盤錦 124000)

?

房地產開發行業融資困境及解決渠道的探討

周曉娟

(盤錦職業技術學院財經系，遼寧 盤錦 124000)

摘要：隨著2014年房市的走低，銀行貸款難度的加大，房地產企業緊繃起了資金鏈條，特別是一些中小型的房地產企業更是舉步維艱。通過對房地產行業資金狀況問題進行分析，歸納和總結當前房地產這一行業資金籌集所遇到的問題，找出原因所在，最后提出房地產企業加強融資管理的途徑：建立健全房地產法律法規，加強金融管理協調配合；拓寬房地產企業融資渠道，建立多元化的投資模式；進一步夯實財務管理基礎，提升自身資金積累能力。

關鍵詞：房地產企業； 融資渠道；融資管理

一房地產行業融資特點及現狀——以潤德公司為例

據調查，2012年以來，潤德公司在向銀行貸款遭遇閉門羹后，轉向民間融資。2013年下半年開始，海德通過高息回報向社會公眾吸收存款。據調查，潤德公司對外借款約8億元，其中約4.4億元用于支付土地出讓拆遷安置成本，1.35億元用于支付工程款，剩余2.3億元用于支付高額借款利息。目前，潤德公司賬戶上已經沒有運營資金。至法院宣布潤德房產破產清算之日，該公司吸收社會自然人資金高達6.92億元，月利率高者達10%，且該公司財務管理混亂。經市人民法院審理：該公司因管理存在問題，致使企業入不敷出，巨大的利息壓力纏身，清償能力已明顯下降，全部債務已不能通過資產清償。2014年9月13日，海德公司被市法院裁定破產清算。

(一)房地產行業融資特點

1.需要大量的資金作保證

因為房產開發涉及土地、拆遷、建筑、銷售等諸多方面，這個行業資金高度密集運作，所以一般的投資者不能夠承受其所帶來的壓力。而只有足額的資金才能支撐這樣的企業，且資金鏈必須完善。資金高度密集是房地產市場這個運作體的特點，也就是，房地產離不開資金的保證。房地產開發企業具有較大的投資規模、較長的周期、昂貴的房地產價值等特點，這就需要巨大的資金量進行投資，房地產開發商最關心的問題也就是資金籌措的問題。

2.與銀行息息相關

銀行貸款對于中國的房地產業來說，具有很大程度的依賴性。雖說房地產行業隸屬于第三產業的，但這個行業資金高度密集型，和金融行業捆綁在一起，共生共榮[1]。

3.受政策變動影響

當2007年中國政府連續調高銀行存貸款基準利率的時候，中國的房地產業面臨著巨大的還貸壓力，迫于利息壓力，企業紛紛減貸，由此可見中國的房地產業對中央政府的宏觀經濟政策敏感性極強，受政策變動影響大。

(二)房地產行業融資現狀

1.過大的融資壓力

對于項目投資規模較大，時間長，高風險的房地產業且由于房地產位置的固定性使得供求均衡很難實現。近期內，又有一些新的不可預見的問題出現在環境復雜的房地產行業，如央行121文件、上調利率、國八條以及國六條的出臺，現在的政策緊縮房地產領域的貸款，使得房地產企業的融資情況猶如雪上加霜。

2.偏窄的融資渠道

我國的房地產企業融資渠道過于狹窄，主要還是投資基金、銀行信貸及房地產信托等籌資方式，其中又把銀行貸款作為主項。據不完全統計，開發商從銀行取得的貸款在全國房地產開發資金中占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。其中，購房者從銀行取得的個人住房貸款在定金及預收款中還是作為主項。所以，合計算來，約60%的房地產開發資金來源于銀行等金融機構貸款，過多地依賴于銀行。

3.融資門檻高

針對房地產貸款額度大、周期長、風險高的特點，且未來房地產價格的不確定性，銀行仍然保持謹慎的態度，銀行業監督管理部門均有相關的規定針對銀行發放房地產開發項目應具備的條件、擔保方式、自有資金的比例、貸款的利率、期限等，而且還要經常調整以應對經濟發展的狀況。

4.民間借貸盛行

對于中小型的房地產開發企業，從銀行獲取借貸的資格相對薄弱，與程序復雜審批環節頗多的銀行貸款相比，民間集資成為了非常重要籌資方式之一。一方面，民間資金持有者往往缺乏良好的投資渠道；另一方面，中小型房地產企業面臨著融資渠道匱乏，卻又身處資金緊缺周轉不靈的困境。可是當唯利是圖的民間資本源源不斷地流向困難重重中小房地產開發企業，這種缺乏基本防范與監管的借貸，在高利息與高風險得指引下又能走多遠？

二房地產企業融資中遇到的主要問題

(一)土地開發成本提高

房價高只是地價高的表象，地價高則是房價高的根本原因。當前，隨著我國經濟的騰飛，房地產業的迅猛發展，土地開發成本大大提高。通過國土部土地利用管理司和中國土地勘測規劃院編寫的《2008中國城市地價狀況》報告顯示，全國各大一線主要城市相同時間地價房價的比例基本保持20%—40%之間。加上市場的運作，土地取得的成本巨增，直接使房地產企業相應地拿地的成本上升了，企業更多的資金被占用，同時也使得房地產開發企業想通過拿地獲得超額利潤的夢想落空，自我積累資金的能力下降。

(二)房地產業震蕩起伏

據相關的資料顯示，五年左右成為我國房地產業發展波動周期，基本吻合了國民經濟發展規律。21世紀初期，一個持續快速增長期降臨中國房地產市場，但隨著2006年年初美國房地產泡沫破裂，次貸危機逐步顯現，直至2008年美國的次貸危機席卷全球，雖然中國的經濟未遭受重創，但這場危機使得人民的消費信心受挫，需求降低，價格隨之下降，也因此給中國的房產業也帶來了很大沖擊[2]。

(三)自身資金積累薄弱

隨著我國居民收入的提高和住房消費觀念的轉變以及城鎮化進程步伐的加快，房地產企業贏得了廣闊的發展空間。但是近年來，不少國外、港臺房地產商紛紛進入內地市場，海外資本的大量涌入加劇了行業競爭，國內那些一味依賴貸款、盲目投資開發、不重視資金使用效率的中小房地產企業，自身資金積累薄弱，不注重提高企業的核心競爭力，制約了企業的成長。

(四)房地產金融市場欠發達

當前，自有資金、銀行貸款、預售款成為我國房地產開發企業的資金來源，同時施工單位墊資在其中也占有很大比例，很小一部分通過上市融資、債券融資、信托融資、利用外資和私募資金來獲得。隨著新的金融產品的推出，市場仍在不斷完善當中，還沒有形成完善的體系,條款之間互相不說話,沒有很強的實用性，操作起來實際困難多多，融資渠道的拓展受到相應制約。而其他一些被業內人士看好的融資方式，如房地產投資基金、海外房產基金、非上市股權融資等，其相應的法律條件處于真空狀態，無法可依的困境阻礙著金融創新[3]。

三房地產企業加強融資管理的途徑

(一)建立健全房地產法律法規，加強金融管理協調配合

在幼兒園區域活動開展過程中，教師應該給予幼兒更多合理的指導，但是不能在活動進行過程中將自己的想法強加給幼兒，應該給予幼兒更多的自主權，讓幼兒自己來進行活動區域以及玩伴的選擇。

加快完善房地產相應法律法規，推動房地產金融健康發展。一方面要進一步修善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》等，更新其中不適應房地產金融發展與創新的地方，以順應房地產金融市場發展的需要；另一方面要盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有非常重要的意義。

(二)拓寬房地產企業融資渠道，建立多元化的投資模式

1.拓寬房地產企業融資渠道

拓寬房地產企業融資渠道，完善房地產業金融市場，要以金融體制改革為契機，以我國現有的房地產融資方式為基礎，引進國際上先進的融資技術，進行有重點的有選擇的推廣、完善。房地產企業融資就像軟件升級，大企業各種方式都可以嘗試，就如同軟件版本越高，可以向下兼容的版本就越多；小企業則像較低的版本，因其局限性，選擇面自然就窄。當前，國內的一些大型房地產企業可以選擇發行股票、借殼上市等融資方式，中小企業可以尋求基金、信托、風險投資的合作，以及國內外不同公司間的資金與土地合作。

2.建立多元化的投資模式

(三)進一步夯實財務管理基礎，提升自身資金積累能力

1.進一步夯實財務管理基礎

房地產業是資金高度密集型的行業，一方面企業要嚴控成本費用的支出，節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤；另一方面房地產開發企業不能盲目舉債，要根據企業的實際情況進行借貸，將債務控制在安全值以內，必要時候要以處置企業的閑置資產等方式代替舉債，以規避財務風險，進一步夯實企業的財務基礎[4]。

2.提升自身資金積累能力

房地產企業要提高資金的使用效率，企業應明確企業資金管理中各環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，并指派專人負責往來款項的收付，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節，加快資金的回籠速度。另一方面企業應嚴格控制預支，房地產開發企業普遍都背負著銀行貸款，企業在尋求穩定與自身發展的過程中要尋求一個好的平衡點，避免因不必要的擴張導致債務危機。同時在市場不景氣的環境下，要當機立斷，采取必要的防范和調整措施，以確保自身資金的回籠，待形勢明朗后再行決策。

參考文獻：

[1]2014年房地產企業將承受較大融資壓力[N].經濟參考報，2014-04-01.

[2]房企融資渠道需求多元化 地產金融謀“新玩法”[N].第一財經日報，2013-12-20.

[3]渠道單一，中小房企融資難題待解[N].重慶晚報，2013-10-18.

[4]黃闖.2014房地產開發企業融資環境淺析[EB/OL].http://www.syestate.com，2014-04-08.

(責任編校：陳婷)

Financing Difficulties and Solutions of Real Estate Industry

ZHOU Xiaojuan

(Department of Finance and Economics，Panjin Vocational and Technical College，

Panjin Liaoning 124000，China)

Abstract：With the decline of the housing market in 2014, it becomes more difficult to obtain bank loans, and real estate companies have tightened up the chain of funds; especially some small and medium real estate companies are struggling for the survival. Through the analysis of the financing situation of real estate industry, the paper summarizes current real estate financing problems, finds out the causes for these problems, and puts forward several approaches for real estate enterprises to strengthen financing management: building sound real estate laws and regulations, and strengthening the coordination and cooperation of financial management; broadening financing channels of real estate enterprises, and establishing diversified investment patterns; enhancing the foundation of financial management, and promoting the accumulation ability of their own capital.

Key Words：real estate enterprise; financing channel; financing management

作者簡介：周曉娟(1978— )，女，遼寧盤錦人，盤錦職業技術學院財經系副教授，碩士。研究方向：財務會計。

基金項目：遼寧省高等教育學會“十二五”高等教育科研課題“遼寧沿海經濟帶產業集群與高職財經品牌專業互動關系研究”，項目編號:GHYB110198。

收稿日期：2015-08-19

中圖分類號:F832.45

文獻標識碼：A

文章編號：1008-4681(2015)06-0027-03