我國不動產登記制度若干問題探討

莊樹根

【摘 要】 關于不動產的法律制度以及具體的法律規范一直以來就是國家民法的重要內容，而不動產的登記制度則是這一法律制度的重要核心問題之一。不動產登記制度作為物權法當中的一項重要制度，以公示為手段，可以維護市場經濟條件下交易的安全，強化抵押擔保的社會功能，避免糾紛的發生，它是物權變動制度中的核心問題之一，是物權公示原則的內容及效力的具體體現，具有重要的法律意義。但目前國內學界對于不動產登記制度當中的各個問題尚有爭議與分歧，《物權法》對不動產登記制度的規定只是建立了一個大體的框架，一些具體操作標準仍需要相關法律的進一步完善。

【關鍵詞】 不動產 登記 制度 完善

1.不動產登記的概念

不動產登記是指經權利人申請，國家有關登記部門按照《物權法》有關規定將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的行為。經過登記，不動產的產權狀態能夠明晰地記載于登記簿上，向公眾公示，可以確立和保護物權的存在，有利于保護交易安全，奠定信用基礎，維持社會經濟秩序的穩定。

2.我國不動產登記制度的缺陷

2.1不動產預告登記制度尚不完善 預告登記是指為保全債權的實現、保全物權的順位的請求權等而進行的提前登記。《物權法》頒布以前我國也有不動產的預告登記制度，但大多規定在一些地方性法規中，效力比較低。《物權法》出臺后，我國在立法上確立了不動產預告登記制度。但相比于國外不動產預告登記的規定，我國《物權法》顯得過于概括，缺乏可操作性。如《物權法》還規定“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”而由于開發商與售房者之間的其他原因導致開發商不予配合進行商品房產權登記，過了三個月，預告登記就不能保護登記權利人的合法權益。

2.2不動產登記相關法律雜亂 我國目前有關不動產登記相關的法律、法規內容雜亂、標準不一，還有錯漏的現象。如與不動產登記相關的法律條款有《礦產資源法》、《土地管理法》等；與不動產登記相關的行政法規有《土地管理法實施條例》等；與不動產登記相關的部門規章、地方性法律有建設部的《城市房地產抵押登記辦法》、國土管理部門的《土地登記資料公開查詢辦法》等。另外，2015年實施的《不動產登記暫行條例》，其中的相關規定卻與許多其他的已有法律條款略有沖突。這種不動產登記相關法律雜亂的現象不僅給不動產登記申請人帶來了不便和風險，降低了政府工作人員的辦事效率和公信力，還可能造成記信息錯誤等情況。

2.3我國不動產登記機構過于分散 我國目前可辦理不同種類登記業務的部門很多，如進行房屋產權登記要到城建部門，進行海域使用權登記要到海洋行政管理部門等。《不動產登記暫行條例》規定：無論是國家層面還是省級層面上的不動產登記工作均應交于國土資源部門進行指導并監督，針對市、縣不動產的登記工作，應該交于縣人民政府確定具體部門負責。這些規定增加了部門進行協調的難度，將市和縣級層面不動產登記機構設置在國土資源主管部門，同樣具有較高難度。再加上有些機關工作人員積極性不高，辦事效率低下，同樣影響了不動產登記工作的進行速度。

3.我國不動產登記制度的完善

3.1完善不動產預告登記制度 首先，要意識到預告登記制度在物權制度中的重要性，物權法的貫徹和落實離不開配套制度的完善，有效的推進實施物權法的實施，需要建立統一的登記機構。其次，擴大預告登記的適用范圍并種類法定。由于我國現行不動產物權變動存有登記生效和對抗并行立法，應統一采用不動產物權變動登記生效立法的立法模式，借鑒其他國家和地區的相關規定，在此基礎上擴大預告登記的范圍并種類法定。再次，提高預告登記的效力。預告登記制度的核心問題是效力問題，效力大小從本質上決定了登記制度在經濟管理中的作用。最后，增加預告登記的發生范圍。我國《物權法》規定了預告登記的發生條件規定的比較苛刻，這對發揮預告登記制度的功效不利，因此，我國應適當增加預告登記的發生范圍。

3.2完善不動產登記的程序性法律 我國與不動產登記相關的規定散見于各類規范性文件中，如《關于城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》、《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》等，這就使不動產登記規則之間存在不協調、重復，大大降低了工作效率和準確度。基于此，極有必要出臺一部法律對不動產登記做出具體明確的規定。首先，一項較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。其次，從物權登記入手，對登記的程序、登記的事項、登記機關、登記的類型、登記機關的責任等作出詳細的規定。最后，不以統一的制度構建對各類不動產適用統一的登記辦法，簡化辦事程序，提高辦事效率。

3.3統一不動產登記機構 長期以來，我國不動產登記機關各自為政，弊端重重，統一房屋、土地、草地、林地、海域等不動產的登記到一個機構，是大勢所趨，是完善我國社會主義市場經濟體制的一個必要舉措，既保障了不動產交易的安全又提高了交易效率。筆者認為統一不動產登記機構要遵循以下原則，一是統一性原則，由一個登記機關，根據統一的法律，按照統一的程序進行不動產登記，并頒發統一的權屬證書；二是獨立性原則，登記必須以當事人的合意為基礎的，其他部門作為登記機關，均不能對不動產登記進行不必要的干涉；三是效率性原則，不動產登記機構根據其職責通過合理的登記程序對不動產進行實質性審查，在最短的時間內確定登記或不登記的原則；四是專業性原則，從業人員要達到相應的從業資格，建立相應的職業準入制度。

4.結語

我國在高速發展的社會主義市場經濟背景下，不動產已經成為人們生活中不可或缺的組成部分，而配套的我國不動產登記制度卻遲遲沒有得到完善，還需要各個部門不斷努力盡快建立起與我國國情相適應與經濟發展相協調，能夠穩定群眾生活秩序的不動產登記制度。

【參考文獻】

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