房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制探析

摘 要：確保地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功并獲取最大利潤(rùn)的關(guān)鍵點(diǎn)就是成本控制，成本控制是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的根本，是企業(yè)現(xiàn)代管理水平高低的標(biāo)志。文章通過(guò)對(duì)地產(chǎn)公司各個(gè)施工環(huán)節(jié)的工程造價(jià)管理和控制分析，截取關(guān)鍵點(diǎn)詳細(xì)探索成本控制方法和措施，個(gè)人意見僅供同行參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；全過(guò)程；成本控制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程，涉及到的審批、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、檢測(cè)等各個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)在決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和結(jié)算階段進(jìn)行科學(xué)合理的工程造價(jià)，控制好支出成本，全方位、全過(guò)程掌控市場(chǎng)走向，才能在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)中求勝，獲取最大利益。

1 決策階段成本控制

投資決策前最重要的是要加大對(duì)策劃設(shè)計(jì)部門的投入，通過(guò)全方位、無(wú)死角的走訪調(diào)研，排查市場(chǎng)近況，做好項(xiàng)目調(diào)研和策劃定位，進(jìn)一步明確目標(biāo)和方向，這個(gè)階段主要的工作就是進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究。一是進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)。拿出多個(gè)方案，不斷推敲比較，以科學(xué)可靠的技術(shù)論證，準(zhǔn)確計(jì)算出切合實(shí)際的階段標(biāo)成本，進(jìn)一步確認(rèn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值，然后再通過(guò)項(xiàng)目技術(shù)、功能、經(jīng)濟(jì)等不同目的，綜合預(yù)估。二是編制任務(wù)計(jì)劃書。以項(xiàng)目規(guī)劃條件及可行性研究成果為依據(jù)，通過(guò)任務(wù)分解，科學(xué)編制方案任務(wù)書。三是完成項(xiàng)目定位。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的銷售狀況分析，科學(xué)預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展方向，判斷未來(lái)銷售走向和趨勢(shì)，不斷開發(fā)符合市場(chǎng)客戶需求的建筑。

2 設(shè)計(jì)階段成本控制

2.1 設(shè)計(jì)單位要不斷創(chuàng)新理念

設(shè)計(jì)單位要不斷創(chuàng)新理念，把握每一個(gè)環(huán)節(jié)，在方案設(shè)計(jì)階段就要在投資估算范圍合理控制好工程造價(jià)。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的了解，選擇信譽(yù)好的設(shè)計(jì)單位，根據(jù)工程整體投資估算、政府批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、項(xiàng)目最終收益為根據(jù)，科學(xué)編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書和招標(biāo)文件，只有這樣，才能在眾多的設(shè)計(jì)標(biāo)書中脫穎而出，得到評(píng)標(biāo)專家認(rèn)可。一般情況下，中標(biāo)方案親不是最佳選擇，也不是所有標(biāo)書中最好的，而是相對(duì)符合發(fā)包單位需求的，那么在定標(biāo)后，就需要借鑒其他設(shè)計(jì)方案，完善優(yōu)化中標(biāo)方案，通過(guò)優(yōu)中選優(yōu)，把各個(gè)設(shè)計(jì)方案中最好的提煉出來(lái)，不斷完善中標(biāo)方案，需要注意的是，在進(jìn)行充實(shí)完善時(shí)，還要考慮到成本因素，技術(shù)投入、功能滿足、使用安全、經(jīng)濟(jì)合理是改進(jìn)的基礎(chǔ)，從設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格把控制好成本構(gòu)成。

2.2 推行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)的有效途徑就是合理分解投資和工程量，要嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算為根本，在保證功能的前提下，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)類型、設(shè)備材質(zhì)等的費(fèi)用控制，使概算不能超出投資估算，充分做好限額設(shè)計(jì)。以限額設(shè)計(jì)為基準(zhǔn)，確定每個(gè)專業(yè)、每一名設(shè)計(jì)師都有一個(gè)投資限額的具體目標(biāo)，按照事前批準(zhǔn)實(shí)施的初步概算，有效保證施工圖設(shè)計(jì)在合理范圍內(nèi)，通過(guò)限額設(shè)計(jì)，能夠充分保證技術(shù)先進(jìn)，合理控制費(fèi)用范圍，快速實(shí)現(xiàn)工程預(yù)期計(jì)劃目標(biāo)，有效杜絕任意提高安全系數(shù)的可能，通過(guò)規(guī)范設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，解決了不斷頻繁變更造成的工程運(yùn)作難度，從根本上有效保證了工程造價(jià)控制。

2.3 加強(qiáng)出圖前審核

工程設(shè)計(jì)圖就是工程的整體規(guī)劃和目標(biāo)的模擬實(shí)現(xiàn)，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，一定要加大監(jiān)管力度，在出圖前強(qiáng)化各級(jí)監(jiān)督審核管理，通過(guò)高質(zhì)量、更完美的質(zhì)量設(shè)計(jì)，有效消除施工中的實(shí)際困難。實(shí)踐證明，只有不斷完善設(shè)計(jì)階段成果，才能從根本把握施工成本，通過(guò)設(shè)計(jì)階段體現(xiàn)出來(lái)的不足和缺陷，能夠預(yù)先分析和預(yù)防，使施工中遇到的困難，在圖紙上以最小的代價(jià)和預(yù)算，解決在了萌芽狀態(tài)。

3 招投標(biāo)階段成本控制

招投標(biāo)階段是以項(xiàng)目施工圖預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，充分調(diào)配各部門職能，通過(guò)對(duì)圖紙、招標(biāo)文件進(jìn)行審核，充分做好各方面對(duì)接，把握好技術(shù)指標(biāo)分析和商務(wù)談判技巧。從整體過(guò)程看，地產(chǎn)開發(fā)從最初的土地競(jìng)拍、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工總承包、專業(yè)分包、甲供材料設(shè)備、銷售代理、物業(yè)委托都要進(jìn)行招投標(biāo)，也就是說(shuō)，招投標(biāo)在開發(fā)流程中一直是貫穿全過(guò)程的，在這個(gè)過(guò)程中，哪個(gè)環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行有效控制，如果控制不好，則會(huì)以高昂的代價(jià)中標(biāo)，會(huì)影響到整體經(jīng)濟(jì)效益。不同的階段有不同的專業(yè)，房地產(chǎn)涉及到的專業(yè)種類較多，沒有哪一個(gè)部門或個(gè)人都熟知這些專業(yè)知識(shí)，要想取得投標(biāo)勝利，就需要招投標(biāo)部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一內(nèi)部資源，對(duì)各個(gè)階段的任務(wù)進(jìn)行有效分解，不同的專業(yè)部門抽調(diào)技術(shù)過(guò)硬的人員組成推進(jìn)組，選派業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、有責(zé)任心的人員，積極配合招投標(biāo)部門做好前期準(zhǔn)備和招標(biāo)工作。

4 施工階段造價(jià)控制

施工階段的資金投入是巨大的，隨時(shí)都會(huì)產(chǎn)生資金流動(dòng)，但這些都是按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行的合理支出，整體工程成本基本定型，這個(gè)階段的主要任務(wù)就需要向工程質(zhì)量和安全上考慮了，通過(guò)加大監(jiān)管力度，財(cái)務(wù)檢查力度，合理控制意外費(fèi)用和額外支出，在保證安全和質(zhì)量的前提下，按工期完成任務(wù)，盡快讓投入的資金快速回籠，讓企業(yè)見到經(jīng)濟(jì)效益。這個(gè)階段的成本控制，如果控制不好，出現(xiàn)偏差，就會(huì)出現(xiàn)最后工程結(jié)算價(jià)高出合同價(jià)，只有不斷加強(qiáng)控制，才能確保結(jié)算價(jià)與合同價(jià)相差不大。

4.1 控制設(shè)計(jì)變更

設(shè)計(jì)變更主要是因?yàn)樵O(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)出了不符合施工要求的圖紙，在實(shí)際操作中，容易出現(xiàn)安全隱患和功能不完善。想要順利完成施工，跟上進(jìn)度要求，就需要盡量控制設(shè)計(jì)變更，如果需要變更，一定要掌握好原則，把設(shè)計(jì)變更控制到施工前，不能工程開工后，才進(jìn)行圖紙審查。

4.2 明確承包合同內(nèi)容

根據(jù)建筑業(yè)慣例和有關(guān)規(guī)范，在全面把握建筑市場(chǎng)行情的同時(shí)，在施工前簽訂承包合同，進(jìn)一步明確職責(zé)不清、影響造價(jià)、延誤工期、價(jià)款結(jié)算方式等問題，要事先約定、確定法律形式，促進(jìn)雙方按約履行職責(zé)義務(wù)，避免事故隱患和索賠事件。

4.3 監(jiān)理單位選擇

選擇好的監(jiān)理單位是非常重要的環(huán)節(jié)，好的監(jiān)理不但能夠把好質(zhì)量關(guān)，更能在施工中發(fā)現(xiàn)問題，為開發(fā)商控制好成本，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益。所以開發(fā)商也需要采取公開招標(biāo)的形式，選擇業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高、監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)的監(jiān)理單位。

4.4 選擇工程承包企業(yè)

開發(fā)商能夠在縮短工期和節(jié)省工程造價(jià)方面做好預(yù)算，則會(huì)節(jié)省更多的時(shí)間來(lái)進(jìn)行下一項(xiàng)工程施工，選擇符合要求的工程承包企業(yè)是非常重要的，在此選擇時(shí)，需要選擇報(bào)價(jià)最合理、自身素質(zhì)高、工藝先進(jìn)、工期時(shí)間短、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的企業(yè)。

4.5 材料設(shè)備價(jià)格

占60%的材料價(jià)格是成本控制最關(guān)鍵的點(diǎn)，在選擇材料前，要走訪材料設(shè)備市場(chǎng)，掌握價(jià)格變化趨勢(shì)；在滿足安全和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，擇優(yōu)選擇價(jià)廉產(chǎn)品；自行采購(gòu)的材料要控制價(jià)格和質(zhì)量，對(duì)進(jìn)場(chǎng)的材料質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)。

4.6 控制工程變更簽證

開發(fā)商派駐到施工現(xiàn)場(chǎng)的人員一定要熟悉所有資料，盡量避免簽證漏洞。為了節(jié)省資金，還要分清是合同內(nèi)包干的還是必須另外簽證的。假如有新增簽證，一定要由設(shè)計(jì)部門認(rèn)定可行性，成本控制部門核實(shí)，最后由監(jiān)理、甲方代表及施工單位簽證。需要注意的是，一定要在施工前認(rèn)真審圖，減少返工費(fèi)用和簽證費(fèi)用。

5 結(jié)算階段成本控制

工程結(jié)算要按設(shè)計(jì)圖及合同規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收并合格，如有撤銷或甩項(xiàng)要有審批手續(xù)，結(jié)算時(shí)扣除；按合同及相關(guān)協(xié)議規(guī)定，確定獎(jiǎng)金費(fèi)用、處理索賠費(fèi)用；通過(guò)結(jié)算復(fù)審制和工程尾款會(huì)簽制，保證結(jié)算質(zhì)量。

6 房產(chǎn)營(yíng)銷階段成本控制

營(yíng)銷環(huán)節(jié)成本控制必須要長(zhǎng)線考慮，通過(guò)營(yíng)銷費(fèi)用、售樓工程成本、銷售承諾與資料把關(guān)做好控制，避免不必要的糾紛。

7 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)成本控制是全過(guò)程的，在完善的成本控制體系內(nèi)，制定和調(diào)整投入比例，通過(guò)合理監(jiān)督和分析，最終使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]戚曉梅.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程成本管理研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2012，10.

作者簡(jiǎn)介：陳霞勤，身份證號(hào)：330411197810145025。