西安市房地產開發市場集中度研究

朱彥霏

【摘 要】通過對西安市房地產開發行業市場集中度的分析，結果顯示西安市房地產市場為壟斷競爭型市場結構，標桿房企市場份額不斷擴大，不存在過度壟斷現象，房地產行業競爭環境良好。最后為優化西安市房地產市場結構、促進西安市房地產市場健康發展提出相關建議。

【關鍵詞】西安市；房地產業；市場集中度

一、引言

我國房地產業起步于20世紀80年代中后期，短短二十年卻有著強勁的發展勢頭，尤其是1998年的住房改革極大的刺激了住宅消費，伴隨著我國國民經濟的快速發展以及城市化進程步伐的加快，強大的住房需求使房地產業得到迅速發展，并已成為我國國民經濟的重要支柱。

西安作為我國西部大開發的重要城市，近年來西安市的房地產市場也正處于發展的關鍵時期。2014年全市房地產開發投資額為1762億元，西安房地產業在高速發展的同時，也面臨嚴重房價偏高、供求失衡等挑戰，這些都嚴重制約著西安市房地產業的良性發展。從目前西安市房地產市場發展狀況來看，在西安市房地產開發行業中，中小企業在數量上占絕大多數，平均實力較差，存在資源浪費與運營效率低下等問題。

二、市場集中度研究綜述

劉佳（2010）從產品差異化、市場集中度、價格與非價格行為、資源配置效率等方面進行了研究，認為成都房地產市場為寡頭競爭的市場結構，優秀品牌企業的市場集中度不斷提升。

劉會洪、袁蕾（2010）以及李錕（2012）均認為近年來房地產市場壟斷程度不斷提高，且東部地區相對中西部地區房地產市場的壟斷程度高。市場集中度、對房地產市場的影響較為顯著，應從增加土地和房屋供應等方面降低房地產市場的壟斷程度。

唐曉靈、白寶煥（2012）以市場中所有一級資質房地產企業的市場份額作為評價集中度的指標，對6年間35個城市的房地產市場進行城市間的橫向比較以及年度間的縱向比較，認為我國房地產市場競爭激烈。

杜鳳霞（2013）等通過采用赫希曼指數和勒納指數，研究了住宅市場集中度與績效的關系，結果顯示市場集中度低是我國住宅市場普遍現象。

孫煒（2014）從“結構-行為-績效”的角度對珠海市房地產業市場進行了研究，結果表明珠海市房地產業的市場集中度較高，資源配置效率較低。

綜上所述，國內學者對房地產的市場集中度的判斷目前還沒有統一的結論，有些人認為房地產市場是高度集中市場，壟斷加劇了市場不公平行為，降低了整個行業的運行效率，而有些學者持相反觀點，認為我國房地產市場集中程度不高，當前房地產行業仍屬于競爭市場。此外，多數學者在分析方法方面，更多的是采用定性分析，很少有學者對市場集中度進行實證研究，同時僅用最大幾家企業的份額作為解釋市場集中度的依據并不十分嚴謹。

三、西安市房地產開發行業市場集中度測算

（一）絕對集中度

絕對集中度表示市場上排名靠前的企業的份額之和，用公式表示為：

式中：X表示該市場的總規模，xi表示第i個企業的規模，n表示前幾位大企業的數目，Si—表示第個i企業占有的市場份額。

分別以商品房銷售額和銷售面積計算西安房地產市場的集中度。結果表明銷售額集中度CR4在2007-2013年期間從11.28%提高到16.27%，銷售面積集中度CR4從9.85%提高到14.89%，說明市場上幾個大型房企的市場份額占比提高，西安房地產市場的集中度有上升趨勢。經計算，西安市房地產業各年銷售額和銷售面積排名前十位的CR10平均值為25.79%，集中度適中。同時，由排名前十的房地產開發企業的銷售金額的份額高于銷售面積份額，也可以反映出標桿企業由于其出色的品牌實力具有較強的市場力量。

依據Bain對市場結構的劃分標準，無論是銷售額還是從銷售面積來看，CR4和CR8值都比其定義的原子型的判定標準低很多，因此初步判斷西安市房地產為競爭型市場結構。然而按照植草益的市場結構的劃分標準，從銷售額來看，西安市房地產市場結構類型為低集中寡占型，而從銷售面積來看，接近低集中寡占型。因此可以判斷西安市房地產為壟斷競爭型市場結構。

（二）相對集中度

1.HHI指標。絕對集中度指數只考慮了排名靠前幾家企業的占有率，但卻忽略了整體市場中所有企業的分布狀態。HHI指數即赫芬達爾指數，是指行業內所有企業產量、銷售額等指標所占整個行業或市場的份額的平方和。

本文假設在西安市相同資質的房地產開發企業擁有近似相同的生產能力和競爭力，相同資質的各個企業每年完成的住宅竣工套數一樣。計算結果顯示在2005-2013年期間，西安房地產業HHI指數總體呈下降趨勢，其值從42.17降至19.62，根據HHI的判斷標準屬于競爭型市場結構，這說明西安市房地產企業之間的競爭程度增強，市場集中度有所下降。

2.洛倫茲曲線及基尼系數。洛倫茲曲線的提出首先是用于分析收入與財富的分布，后來該方法逐漸被用于產業集中度的分析中。本文用房地產企業資質由低到高來代表企業規模由小到大，得到2005-2013年西安市房地產市場的基尼系數均值在0.25左右，西安房地產市場的企業規模分布相對比較平均，市場集中度偏低，競爭環境良好。

西安市歷年房地產市場HHI指數及基尼系數如圖1所示，可以看出兩者變化趨勢相對較為一致，整體均呈現下降趨勢，說明西安市房地產市場歷年來市場集中度有所下降，房地產企業之間的競爭日益激烈，市場競爭環境有所好轉。

四、結論及建議

通過對西安市房地產開發行業市場集中度的分析，結果表明西安市房地產市場結構屬于壟斷競爭型市場結構，標桿房企市場份額在擴大，不存在過度壟斷現象，房地產行業競爭環境良好，大型企業在房地產市場中占據著重要的地位。HHI指數及基尼系數的變化趨勢表明，市場整體集中度偏低且呈現下降趨勢，房地產企業之間競爭日益激烈。

土地資源是西安市房地產開發企業進入市場的首要條件，要健全招、拍、掛的土地出讓制度，應及時披露土地信息，使房企在獲得土地資源的過程中公平競爭。其次，要完善保障房制度建設。西安市保障房建設中仍存在建設效率低下、結構配置不合理等矛盾。為使相關制度起到應有的效用，西安市政府必須建立健全法制保障，以促進西安市保障房政策能夠順利實施。同時，房地產開發企業更應注重產品創新與品牌建設。目前西安市房地產市場結構仍屬于壟斷競爭型市場結構，因此，政府應當降低房地產市場的進退壁壘，營造合理的市場秩序以及公平的競爭環境，促進西安房地產市場得到充分有效競爭，有利于優化西安市房地產開發行業市場結構。

【參考文獻】

[1]唐曉靈，白寶煥.我國房地產開發市場集中度研究[J]. 商業時代，2012，26：126-128.

[2]劉會洪，袁蕾. 我國房地產市場結構測度及影響因素——基于地區面板數據的實證分析[J]. 工業技術經濟，2010，03：54-57.

[3]李錕. 我國房地產市場結構測度及影響因素的實證分析[J]. 經濟視角（下），2012，04：24-25.

[4]杜鳳霞，陳立文，楊占昌. 住宅市場結構、價格行為與績效的地區差異研究[J]. 天津工業大學學報，2013，05：68-72.

[5]孫煒. 基于SCP范式的珠海市房地產業分析[J]. 現代經濟信息，2014，03：351-352+362.