我國房地產證券化的會計處理問題研究

陳紀南　馮曉洋

摘要：會計處理問題是開展房地產證券化的關鍵問題，恰當可靠的會計確認和計量是財務報表使用者了解證券化實質的基礎。因此，研究房地產證券化的會計確認和計量問題對全面開展房地產證券化和完善證券化的會計理論具有重要意義。

關鍵詞：房地產證券化；會計確認；會計計量

房地產證券化作為一種金融創新對盤活存量、提高資金使用效率、支持經濟轉型升級，提高銀行的風險管理水平具有重要作用。當前我國經濟發展面臨嚴峻挑戰。2008年以來為了應對金融危機的影響，國家實施了投資拉動經濟的發展政策，大量的信貸資金被投入到資金需要量大、回收期長的項目中。加上近幾年民間借貸、互聯網金融的迅速發展以及利率市場化的不斷推進，使得我國銀行業的負債穩定性逐漸下降，存短貸長造成的資產負債期限結構不匹配的現象日益突出，銀行資產的流動性出現了嚴重問題，這嚴重制約了我國現代化事業的健康發展。所以，現階段在我國開展房地產證券化顯得尤為重要。

目前我國已初步具備開展房地產資產證券化的條件。經過多年的證券化探索，我國已經擁有了一些開展證券化的經驗。我國銀行擁有大量的優質住房抵押貸款，截止2014年上半年，我國個人購房貸款余額已達10.74萬億元。在2014年9月30日，央行、銀監會又發布了房貸新政，加上房地產限購的全面取消，預計個人購房貸款余額將會有更大幅度的增長。同時我國的金融市場在不斷的走向成熟，尤其十八大以后，金融以及相關方面的改革步伐加快，我國的金融市場、房地產市場以及監管體制得到了進一步的完善。并且人民的投資意識逐步增強，對金融投資需求在不斷增加，這些都為證券化的開展創造了條件。

美國因為證券化發生了次貸危機，但是證券化并不是導致次貸危機的根本原因，資產證券化作為一種金融創新工具，它是中性的。次貸危機的發生是由于監管缺失的情況下濫用證券化過度投資造成的。所以我國在開展證券化時必須吸取次貸危機的教訓，加強監管，防范證券化風險。會計對監控證券化交易、防范證券化風險、保護投資者權益具有重要作用。因此制定適合我國具體情況的證券化會計政策法規對開展證券化業務具有重要意義。

一、房地產證券化的概述

房地產證券化就是把缺乏流動性但具有未來現金收入流的房貸資產按照一定的標準進行篩選、重新組合，然后經過重組形成資產池，并以此為基礎進行等份額化，通過一定的信用增級、評級后以有價證券的方式發行出售。

房地產證券化主要流程和步驟是發起人首先通過資產重組組建資金池，將資金池的資產出售給SPV，實現真實銷售。SPV取得基礎資產后，根據相關特征設計標準化證券，并進行信用增級。然后由信用評級機構對信用增級后證券進行信用評級，并向投資者公布評級結果。最后由證券承銷商向投資者銷售證券，并由相關機構提供有關的售后服務。

二、房地產證券化會計處理中涉及的會計確認和計量問題

（一）會計確認

房地產證券化中會計確認的核心問題是轉移資產的終止確認問題。對于轉移資產的終止確認處理，有兩種不同的觀點：一種觀點是表內處理，另一種觀點是表外處理。

國際上對轉移資產的終止確認方法：一是風險與報酬分析法：此方法認為只有資產組合的風險和報酬全部轉移給受讓方時，才可以作為銷售處理，將相關資產移除資產負債表，所獲得的資金作為收入計入利潤表并同時確認相關損益。反之則作為融資業務處理，相關資產仍然保留在資產負債表中，所獲得的資金作為發起人的一項負債。二是金融合成分析法：隨著證券化業務的深入發展，證券化產品逐漸增加，其交易方式復雜程度的增加，以風險與報酬分析法為標準的會計確認方法難以適應業務的發展。美國財務會計準則委員會提出了金融合成分析法。這種方法認為只有資產組合被轉移且控制權也轉移給受讓方時，才作為銷售處理。如果發起人并沒有放棄轉移資產的控制權，則不能終止確認這項資產，所獲得的資金作為發起人的一項負債。三是后續涉入法：為了更好的反應證券化交易的實質，進一步完善證券化的會計理論，國際會計準則理事會提出了后續涉入法。這種方法認為如果轉讓方對被轉讓的全部或部分資產存在任何后續涉入，不考慮其后續涉入的程度，與后續涉入有關的這部分資產不符合終止確認的條件，作為擔保融資處理；而對不涉及后續涉入的那部分資產則應終止確認，作為銷售處理。

我國對轉移資產的終止確認方法：如果發起人將轉移資產所有權上幾乎所有的風險和報酬轉移給受讓方時，應當作為銷售終止確認該資產。反之發起人保留了轉移資產所有權上幾乎所有的風險與報酬時，應當作為一項擔保融資繼續保留在資產負債表中，并將收到的對價作為發起人的一項負債。當不滿足以上倆條規定時，發起人既沒有轉移也沒有保留轉移資產的風險和報酬時，用控制權是否保留的標準來進行判斷確認。最后，當發起人仍保留著對轉移資產的控制時，應當按照繼續涉入程度確認有關金融資產并相應確認相關金融負債。

通過上述可知我國對轉移資產的終止確認方法是對國際上三種確認模式進行了融合，可是國際上的三種確認模式是根據不同時期不同的情況制定的，我國的做法表面上是對三種模式的融合，但是這三種模式的理論基礎并不完全相互融合。三種模式融合涉及多重判斷標準并行，在實務中很大程度上取決于會計人員的職業判斷。然而現階段我國會計從業人員的專業素養普遍較低以及證券化業務本身的復雜性，最終導致實際的操作結果并不理想。目前我國的證券化業務發展剛剛起步，我們可以選用其中的一種確認模式進行會計核算，簡化轉移資產的終止確認標準，以減少會計人員的主觀判斷，從而使會計人員面對復雜的經濟活動根據準則進行有序的會計核算。后續涉入法比較適合我國基本情況，這種模式一方面克服了其他兩種模式的一些缺點，概念清晰，不涉及大量的主觀判斷，操作性強。另一方面由于資產證券化的過程涉及一個很重要的步驟——信用增級。由于我國資本市場發展和法律法規不完善，現階段證券化還未引入外部信用增級，我們主要使用的是優先/次級方式，而采用優先/次級方式涉及到繼續涉入問題，所以現階段可以選用這種模式對轉移資產進行終止確認。然后隨著業務的深入發展和市場的進一步完善，根據實際情況逐步引入另外兩種模式。

（二）會計計量

會計計量的實質就是將交易或者事項量化于財務報表中的過程。

國際上對證券化資產的會計計量方法：一是風險與報酬分析法：這種方法下如果作為擔保融資進行表內處理，通過證券化獲得的資金應確認為發起人的一項負債；反之作為銷售進行表外處理，所獲得資金應計入證券化收入。二是金融合成分析法：此方法下發起人應嚴格區分證券化過程中保留與新增的資產或負債。新增的金融資產和負債屬于轉讓資產收到的對價，應作為銷售收入的一部分，以公允價值進行會計計量。如果不能實際可靠地評估新增資產的公允價值，發起人應將這些資產價值記為零；如果不能實際可靠地評估負債的價值，對這項交易發起人不應確認利得。保留部分的資產負債繼續以賬面價值記錄，不確認利得或損失。三是后續涉入法：此種方法下的金融資產轉移整體滿足終止確認條件并且對轉移資產不存在任何后續涉入時，發起人應對轉移資產整體進行終止確認。金融資產轉移部分滿足終止確認條件時，應當以轉讓日的公允價值進行對所轉移資產整體的賬面價值在終止確認和未終止確認部分之間分攤，終止確認部分收到的對價和分攤的賬面價值的差額作為資產轉移的收益，未被終止確認部分以分攤的帳面價值繼續在資產負債表中確認。

我國對證券化資產的會計計量方法：如果轉移資產整體實現真實出售，應當按照轉讓日收到對價的公允價值進行計量，并與該資產的賬面價值之差確認出售損益。對于轉讓過程中新增資產和負債作為對價的一部分按照公允價值計量。如果轉移資產整體未實現真實出售，則收到的對價按照公允價值作為一項新的負債進行計量。對于部分實現真實出售的，轉移資產的整體賬面價值要按照轉讓日真實出售和未真實出售部分的公允價值在二者之間進行分攤。終止確認部分收到對價的公允價值與分攤的賬面價值之間的差額確認轉移利得。未終止確認部分以賬面價值在報表中繼續核算。

通過上述可知我國對證券化的會計計量也引入了公允價值模式，但是準則對其規定不夠全面，公允價值只有在良好的外部資本市場環境和法律環境的條件下才容易獲得。目前我國資本市場并不發達，各個方面的法律法規也不完善，在實際執行過程中很難直接獲得一些金融工具準確的公允價值，可是準則并沒有對不能直接獲得公允價值的情況進行規定，也沒有對公允價值無法獲得的情形做出具體的規定。因此現階段我國應該完善對會計計量的規定，對于不能直接獲得公允價值，但可以通過間接方法獲得公允價值的例如由于個人住房貸款具有穩定的現金流而且風險很小，我國可以利用現金流量貼現模型根據一定的折現率確定一個公允價值的參考值，最終經過多方協商制定最終的公允價值采用公允價值計量。對于確實無法獲得公允價值的現階段可以借鑒國際經驗對新增金融資產不能獲得公允價值的情況記為零，新增金融負債的公允價值不能獲得的，不確認該項交易的利得。最后隨著金融市場的逐步完善再進行進一步的的改進完善。

三、結語

資產證券化所具有的眾多優勢使其在國外金融市場得到迅速發展。目前，我國房地產市場發展空間廣闊，居民對房貸的潛在需求仍然很大。這些都為房地產證券化的發展創造了條件。但金融創新本身就是一把雙刃劍，一旦出現運用不當，就會導致不良結果甚至是災難性后果。我國資產證券化市場還處在剛剛起步階段，我們在開展證券化時一定要做好風險的防控，認真學習和研究國際上有關資產證券化的先進理論和實踐，根據我國實際情況做進一步調查，制定相關規范，嚴格規范我國資產證券化業務相關的會計處理，從而提高證券化會計信息質量，促進資產證券化市場穩步健康發展。

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（作者單位：陳紀南，江蘇大學財務處；馮曉洋，江蘇大學財經學院）