淺析房地產公司成本費用管理問題及其對策

唐大全

【摘要】當前我國房地產行業已經渡過了高速增長期，房地產企業要獲得穩定的經濟效益，成本費用的管理問題必須引起企業管理者的注意，而我國房地產企業在成本費用管理方面還存在各種各樣的問題，能否有效地解決這些問題，對房地產企業未來的發展影響重大。

【關鍵詞】房地產 成本費用 對策建議

一、引言

隨著我國經濟步入新常態，房地產行業的增速也開始減緩，房地產行業也不能再像以前一樣通過粗放式的圈地擴張來提升業績了，現在房地產行業面臨需求的結構性調整，自身的經營策略也要隨時而變。在當前房地產周期下行的趨勢下，注意成本費用的控制，幾乎成了房地產企業提高自身經濟效益以及提高市場競爭力的最重要的手段。由于在之前的飛速發展中，對于成本控制工作的重視程度不夠，我國當下房地產企業普遍存在成本高企的問題，積極開展成本控制工作，找出企業自身在成本控制方面存在的問題并加以解決，對于促進地產企業轉型，提高房地產企業經濟效益具有重要意義。而房地產企業由于自身行業特點，成本費用的種類繁多，要在短時間內梳理清楚并提出具體的成本管理方案并非易事，同時也要看到我國房地產企業在成本方面的改進還存在巨大空間，所以各房地產企業應該積極重視成本問題，找出企業在成本費用管理上的不足之處，從而保證企業的可持續健康發展。

二、房地產公司成本費用管理現狀

（一）房地產項目成本控制效率低下

我國房地產企業在對成本費用控制的問題上，往往不能做到與質量控制有機地結合。而現實中，成本和質量往往是相反相成的。高質量的房產往往依賴高質量的原材料投入成本，因此，房地產企業在進行成本管控的時候不能死板地為了控制成本而控制，而應該綜合考慮各種因素。目前，我國房地產企業經常會出現各種業主投訴質量的問題，這些問題的出現很大一部分原因就是很多地產企業為了控制成本而在建造房屋過程中偷工減料、以次充好。諷刺的是這樣的做法非但不能給企業降低成本費用，反而會因為業主的舉報而使企業遭受巨大的損失，同時對房產企業的未來發展也會帶來極大的負面影響。

（二）缺乏對財務費用的有效規劃

房地產行業屬于資本集中型的行業，在房地產企業的日常運營過程中需要大量的資金來維系。其中大部分資金都需要通過外部融資來取得，而如何控制這一部分數目龐大的財務費用就成為了房地產企業成本控制的關鍵所在，但是我國很多房地產企業，尤其是小型房地產企業，由于缺乏專業的財會人員，或者領導對成本規劃不夠重視等原因，導致房地產企業在財務費用規劃、籌資規劃上存在很多不足之處，同時使得企業的財務費用過高成為了成本高企的重要原因之一。而且我國房地產企業的融資渠道主要從商業銀行獲得貸款，但是現在市場經濟環境不佳，銀行對房地產企業的貸款審批嚴格也使得房地產企業的成本居高不下。

（三）房地產項目各環節之間成本控制脫節

房地產項目的管理涉及到很多環節，要同時實現各個環節的成本最小化經濟效益最大化并不容易。作為企業管理者，從宏觀角度統籌房地產項目的各個方面，通過各階段的配合工作，實現項目整體成本最小化才是房地產企業成本控制的重點所在。但是在我國當下各個房地產企業當中普遍存在項目成本控制脫節的現象，企業在控制成本的時候只是單方面重視各部門的成本費用情況，不重視房地產項目各個環節之間的聯系，導致房地產企業的成本控制缺乏系統性和層次性。同時這樣的成本控制方法還使得各部門之間難以形成有效的溝通配合，嚴重的還有可能導致項目內部之間的惡性競爭，耗費房地產企業的人力物力，非但不能有效達到成本控制的目的，還使得企業經營效率低下，項目工期耗時過長，最終仍然使得房地產企業的成本居高不下。

（四）房地產項目前期費用控制不到位

房地產項目在開發前期要有大量的投入，主要有獲得土地使用權的支出，如果涉及拆遷的，還要支付拆遷補償款，另外，向政府交納的各項稅收也是前期成本費用的重要組成部分。如何有效地控制這一部分成本支出可以說對于房地產企業來說至關重要。然而我國很多房地產企業為了拿地不惜出高價，也因此產生了很多“地王”，但拿到地后真正產生了多少經濟效益卻仍有待時間的考驗，尤其是當前經濟形勢下行的趨勢下，高成本不一定帶來高回報，反而會產生企業資金流問題，給企業經營帶來危機。另外，由于負債可以稅前扣除，因此如何合理地安排企業的資本結構，做出房地產企業的籌資決策，對于房地產企業減少稅費成本也有很重要的積極意義，但是我國房地產企業很多在財務管理上的專業水準還不夠，尤其缺乏高端的專業人才，因此使得房地產項目的前期成本費用難以得到有效控制。

三、改善房地產企業成本費用管理的對策建議

（一）建立完善的成本費用管理體系

隨著我國經濟步入轉型期，房地產行業增長速度放緩，很多房地產企業越來越重視成本管理。尤其是從戰略角度來進行成本管理，實現成本管理的重要性對于房地產企業來說更為重要。因此對于成本管理混亂，沒有有效的成本費用管理體系的企業來說，建立完善的成本費用管理體系對于房地產企業來說是實現成本費用高效管理的第一步。在成本管理過程中，通過成本體系的設置對企業成本實現有效控制，同時與房地產企業的質量控制有效結合，做到質量最優條件下的成本最小化，避免出現為了降低成本而犧牲質量的情況出現。同時企業高層領導要帶頭重視成本控制工作，帶動企業全員來開展成本控制工作，通過有效的激勵保證企業員工成本控制的積極性和熱情，從而使得企業的成本得到有效的控制。

（二）有效地控制財務費用

房地產企業由于在運營過程中需要大量的資金，而很大一部分資金需要從外部獲得，因此獲得這些資金的成本便構成了房地產企業成本的很重要的一部分。如何有效地控制這部分財務費用，對于房地產企業提高經濟效益具有重要的意義。目前我國房地產企業的主要融資渠道是商業銀行，但是隨著房地產行業的不景氣，商業銀行對于房地產企業的貸款條件也更加嚴格，資金成本也更高。應對這一變化，房地產企業可以通過與商業銀行之間的戰略合作來保證持續獲得低成本的資金。另外，房地產企業還應該做好相應的資金計劃，結合自身資金需求來安排相應的籌資計劃，避免資金過度閑置引發的資源浪費問題。加速企業的資金周轉率，通過借短還長等手段合理安排資金分配，保證房地產企業的財務費用最小化。

（三）加強房地產各部門之間成本控制的協調

房地產企業的成本控制由于涉及環節眾多，因此應該作為一項系統性的工程來進行房地產企業的成本控制工作。企業管理層應該從制度設計上加強各部門之間的協調溝通，考核上不應只重視各部門單獨的成本控制成果，還應該從企業整體的角度來看企業成本是否最小化。通過績效指標的設計來實現企業各部門之間的有效溝通，對于通過各部門合作實現整體最小化的參與部門給予更多權重的獎勵，同時通過規章制度的形式，向企業各員工傳達企業的戰略精神，保證企業的成本控制工作與戰略目標相一致，保證房地產企業在各部門之間的協作分工下的效益最大化。

（四）加強房地產項目前期成本費用的控制

房地產企業的土地成本是所有成本中比例最大的一部分成本，可以說做好土地成本的控制工作就保證了利潤大部分的實現。因此，房地產企業在拿地的時候要根據企業的戰略規劃，做好成本效益分析，避免付出成本過高導致企業出現比較嚴重的虧損。另外，由于很多房地產企業在開發過程中涉及到了拆遷補償費，而隨著居民法律意識的強烈，對于拆遷補貼的要求也越來越高，做好與原住地居民的溝通協調工作，同時協調好政府關系對于控制這一前期成本來說至關重要。同時在前期開發過程中涉及到給房地產企業的很多稅費，房地產企業可以通過有效的稅務籌劃來降低這一費用。通過以上各環節的相關工作，保證房地產企業項目前期成本的最小化。

四、結語

我國房地產行業過去十年經歷了飛速成長，但是關于房地產行業成本控制的理論創新還很少，尤其是針對我國房地產行業現狀的成本費用控制理論，亟待豐富。當下房地產行業競爭日趨激烈，房地產企業面臨的各種風險也越來越多，做好企業項目的成本控制工作對于房地產企業來說至關重要。只有有效地從各個環節加強房地產企業的成本控制，才能保證房地產企業在未來的激烈競爭中實現健康可持續發展。

參考文獻

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