我國房地產信托投資基金的發展模式與政策建議

劉燕君

摘 要：當前，隨著我國社會主義現代化進程的不斷深入，我國經濟得到了快速的發展。本文通過分析房地產信托投資基金形式對我國經濟的重要影響，進而分析其具體內涵和產生背景原因，然后對我國房地產信托投資基金所具備的內外部優勢進行分析，最終為我國房地產信托投資基金的發展模式和政策選擇提出了具有參考價值的建議。

關鍵詞：房地產行業；信托投資基金；發展模式；建議

1 我國房地產信托投資基金背景分析

隨著我國居民生活水平的日益提高，廣大居民的需求已經從解決溫飽階段逐漸走向小康階段，他們都希望通過現有的存款來購買房子，從事股票、基金、證券、信托等個人理財業務來實現自身資產的有效增值，銀行的低利率、債券的長期回報期限已經不能夠滿足當前廣大投資者居民的需求。面對這樣的現狀，使得我國房地產信托投資基金形式快速發展。房地產信托投資基金實則是信托投資基金的一種形式，它是房地產行業所從事的個人理財類產品，其產生和發展都是伴隨著我國房地產經濟的增長一同前進的。中國的社會道德、倫理價值更加偏重對家庭的依靠，而房子、車子成為每個居民結婚、生子的必須品，缺一不可。

房地產行業是建筑、裝修行業的綜合化，大多數房地產企業擁有對房屋建設的總承包權，他們也擁有對眾多房產的銷售權、土地購買權和轉讓權。因此，房地產行業擁有龐大的資金資源，與此同時也擁有傲人的行業背景。在此基礎上建立的房地產行業信托基金將擁有巨大的潛力優勢，從而吸引我國投資者的注目。但是，由于我國房地產市場過熱，泡沫化經濟嚴重，對于房地產信托投資基金的研究相對較少。那么，對今后我國房地產信托投資基金的發展模式與政策建議的研究就變得非常必要。

2 我國房地產信托基金在中國發展的廣闊空間

2.1 房地產信托基金的理論研究

房地產信托投資公司與房地產公司是有一定區別的，雖然當前我國房地產信托投資產品大多數是被房地產公司自身持有，但是從其經營范圍、公司性質來看，其實他們是不同的公司。房地產信托基金的定義是指：擁有這一業務的公司通過采用房地產投資或者是信托投資的形式，其通過收購然后購買能夠產生固定收益的房地產資產（大多數情況下為：辦公樓、高級公寓、寫字樓、儲存貨物的場所、商鋪）等。這些房地產資產通常具有很大的升值空間，并且能夠為企業帶來定期足額的收益。其還指：擁有這一業務的公司通過采用融資的形式，對房地產單位進行融資，取得房地產單位長期閑置資金的支持，從而達到免稅或者是持續基金受益的回報。在擁有房地產信托基金的公司當中，其大多數取得收益的方式都是通過獲取長期的固定租金、將所融資取得的租金投資于其他房地產信托基金或者是其他行業所擁有個人理財產品、短期債務獲得更加快速的資金流轉，從而使公司獲得盈利。

2.2 我國房地產信托投資基金的產生背景

房地產業一直是我國國民經濟的重要支柱產業之一，其對我國整個經濟的發展是非常重要，起到了對經濟的拉動作用。我國房地產行業乃至世界房地產行業都具有這樣的發展特征：在其發展過程當中需要企業給予大量的資金投入，而且這類企業的資金周轉周期是非常長的，因此房地產公司是一種資本密集型的產業，其不僅需要國家政策的支持，而且需要各國金融業當中證券、基金等行業的大力支持。

從當前我國房地產行業的現狀來講，我國房地產業行業的融資渠道是十分單一的，其基本上都在依靠我國商業銀行所發放的貸款來實現融資。在這種融資模式下，給我國房地行業的資金鏈周轉帶來了非常大的困難。主要有以下幾個方面：（1）這種單一的企業融資渠道使得房地產企業的資金周轉受到極大的限制，從而導致了我國房地產業的實際發展速度以及規模變慢；（2）房地產行業通過銀行貸款的方式進行融資，使得銀行資金回收期的變長，讓銀行面臨了資金短缺的困境；（3）房地產行業通常會產生資金鏈斷流的現象，其經常會采用在一家銀行貸款去彌補其他銀行貸款的現象的發生，從而導致了發放貸款銀行業面臨著大量來自房地產行業的市場風險。在世界金融危機之后，我國中央人民銀行開始收緊銀根，通過不斷提高貸款所需門檻的方式，使房地產公司減小從銀行獲取融資的口徑，從而使得房地產企業的融資壓力不斷的提高，從而致使了市場當中大量房地產企業倒閉、被兼并、爛尾樓等影響我國社會主義經濟發展的現狀出現。在面臨銀行借貸局勢頻頻下挫的情況下，我國房地產企業也正式的走向了多渠道融資來增加企業融資渠道的道路上來，我國房地產信托投資基金從此逐漸開始誕生，并開始蓬勃的發展起來了。

2.3 房地產信托投資基金的優勢和經歷的發展

在我國房地產信托投資基金產生之后，其為房地產公司提供了較為穩定的收入，并且使得這些固定資產方式的融資形式成為主流。這種方式具有非常高的流動性、非常高的透明度以及信托行業所具有的專業化管理優勢等等。自我國房地產信托投資基金產生以來，其吸引了大量的投資者開始進入這一行業，從事投資業務，為我國社會主義經濟體制改革和市場經濟形式的推進提供了巨大的幫助。

與此同時，我國房地產信托投資基金的發展對于我國房地產企業內部資本的優化配置、減少房地產行業市場的上下波動和降低整個房地產行業的資本成本等各個方面都具有非常重要的積極意義。從長遠來看，當前我國開展以信托投資基金為主要方式的房地產的融資方式將是具有非常大的成長空間和發展背景的。因此，在我國政府和各大型房地產單位的共同努力下，我國在現有融資渠道開發總結的多年經驗上已經開始建立多個房地產信托投資基金的試點，并且以這些試點大型房地產公司的經驗為指引逐步將這一新型融資方式擴展到中小型企業當中。

近期隨著我國房地產行業不斷熱門，房價飛漲引起了社會的關注，雖然各個房地產公司已經開始努力開發這種新型融資渠道，但是由于我國政府相關宏觀調控政策的出臺，讓這些試點建設工作也開始放慢腳步。在這一現狀下，我國房地產企業也認識到了宏觀經濟政策對其行業新融資渠道發展的威脅，開始將其用來建設保障性房地產的大量資本金投入到了房地產信托投資基金當中。這一發展方式的轉變，又為我國試點房地產信托投資基金的發展奠定了良好的基礎。

3 對我國房地產信托基金的發展模式和政策建議

3.1 培養專業型、復合型的人才

我國建立以房地產信托基金為業務的房地產企業試點，不僅需要國家政策的扶植、企業公司管理層對戰略的重視，更加需要的是培養產業、行業的復合型人才。房地產行業不僅涉及到建筑，而且涉及到裝修、銷售、原材料運輸等多行業的內容。在開發以房地產信托投資基金為主的新的融資渠道方面，又對房地產企業提出了新的要求。企業不僅需要多行業背景的人才，而且還要需要擁有戰略眼光、投資經驗、職業服務素質等多方面綜合型的人才。這些人才的來源一方面可以通過企業自身的培訓，篩選出具有未來行業潛力的員工加入管理培訓生計劃，鍛造其各方面的素質、培養各方面的知識。另一方面，企業需要在其競爭對手當中挖掘具有潛力的員工，通過房地產行業的綜合實力這一吸引力去吸引更多具有強大潛力和綜合素質的人才。

3.2 健全房地產行業內部控制制度

我國房地產信托投資基金行業的發展已經開始轉變試點建設的方向，這一重大決策的制定和執行需要非常完善的企業內部控制制度。由于房地產行業所固有的投資回收期長、租金回收具有風險、房地產放盤到出售購買需要經過比較長流程等客觀因素，讓投資于資源保障型的房地產企業更加要面臨國家嚴格法律和法規的要求，從而讓我國房地產行業必須具備相應的內部控制管理制度。內部控制管理制度的建立需要企業和國家的共同努力，我國在之前已經頒布了內部控制的相關法規，在這一優勢行業背景推動下，各房地產企業應當以此時機完善企業內部控制管理制度的建設，通過規范化的流程、具有高度適應性和協調性政策、流程的制定從而建立起適合企業發展的內部控制管理體制，從而保障新試點轉型過程當中工作的順利進行。

3.3 建立信息管理平臺

我國房地產企業是擁有大量資金，肩負巨大社會責任的企業。房地產信托投資基金已經成為了世人追捧的熱門投資渠道，因此房地產企業在融資的同時應當對社會履行相應的責任，以保證這種新型融資渠道能夠更加持久的發展和進行下去。我國房地產企業必須建立起一個具有豐富資源的信息管理系統。這一信息管理系統的建立包括房地產銷售網站、二手房門戶、房地產物業管理服務系統、房地產客戶反饋投訴咨詢系統等等。這些信息平臺的建立是為了保障投資者和消費者的利益，從而讓房地產信托投資基金能夠在社會當中擁有更好的地位和聲譽，促進房地產信托投資基金的長久發展。

4 結語

綜上所述，我國房地產信托投資基金為我國房地產行業的發展提供了多元化的融資渠道，其具有的流動性高、收益穩定、回收期短、風險低等多種特征，讓這一形式迅速成為行業所追捧的融資方式。房地產信托投資基金這種信托投資形式的產生和發展，為我國社會主義經濟的深化改革增添了活力，注入了動力。因此，我們應當從人才培訓做起，不斷完善企業信息平臺建設和內部控制制度建設，讓這種新的融資形式為更多的中小型房地產企業所采用，從而提升我國房地產企業的綜合實力和在世界經濟中的核心競爭力。

參考文獻

[1]張威：房地產信托投資基金在我國的發展模式及組織體系研究，《上海管理科學》，2007年第2期.

[2]杜少華：基于商業地產的中國房地產投資信托基金研究—以越秀房地產信托投資基金為例，中山大學研究生學位論文，2010年5月.