新常態下對房地產市場發展的思考

凌春鵬

【摘要】 在我國進入二十一世紀后，經濟的飛速發展帶動著各行各業的不斷進步和發展，其中房地產產業是較為突出的一個行業。本篇文章主要分析了新常態下對于房地產市場發展的思考，并希望房地產的發展不斷地完善和進步。

【關鍵詞】 房地產；市場發展；思考

新一屆中央治國理政的總體思路總結起來是：以實現“中國夢”為統領，以推進“五位一體”（經濟、文化、政治、生態和社會）建設為重點，以轉變工作作風為抓手，以全面深化改革為動力，以加大反腐倡廉為契機，以從嚴治黨為關鍵，以全面推進依法治國為保障，以實現“兩個一百年”為目標。

通過改革開放以來的勵精圖治，我國逐漸成為世界制造大國。然而，在以往工業化的進程中，各級政府唯GDP論英雄，走了不少彎路，我國經濟增長普遍存在低水平復制粗放式增長的現象，造成以高資源消耗高能耗損害環境為代價的低附加值制造產能大量過剩，低端廉價產品成為中國制造的“代名詞”，而高技術含量具有自主知識產權的高附加值制造能力發展相對滯后。

新一代領導集體在經濟建設、作風建設和反腐倡廉方面展現出了欣欣向榮的“新常態”。“新常態”的主要特征概括為：經濟增速雖然放緩，實際增量依然可觀；經濟增長更趨平穩，增長動力由要素驅動、投資驅動轉向創新驅動，更加多元；經濟結構優化升級，發展前景更加穩定；政府大力簡政放權，市場活力進一步釋放。在宏觀經濟調控方面，不再“唯GDP論”盲目追求高增長，而是冷靜看待經濟增速下臺階，社會發展存在“中等收入陷阱”危險的局面，力圖在促就業，保民生條件下，轉而更加重視經濟結構調整，重視“五位一體”的均衡發展，避免以損害環境浪費資源為代價的重復建設，促進經濟轉型升級。

從房地產發展形勢看，在過去相當長時間內，房地產發展經歷了一個“黃金期”，在黃金期內，房價高速增長，需求旺盛，購房排隊等候一房難求的情況時有發生，房地產行業被認為是一個暴力行業。而最近1～2年，房地產發展出現了巨大的轉折，房地產廣告鋪天蓋地，但成交量仍然萎縮，房價下跌，開發商項目抱怨去化速度太慢。多數觀點認為“黃金期”無以為繼了。

房地產產品比較特殊，具有消費品和投資品雙重特征。回顧“黃金期”的歷程，從消費品角度看，房地產起步階段是從由計劃經濟公房分配改革向市場經濟過渡開始的，商品住房起點低，供應量少，但同時，由于改革不徹底，市場需求也不旺，房價維持在較低水平。隨著公房分配改革的深入，公房分配逐漸退出歷史舞臺，市場需求也逐步高漲，在相當長一段時間內，供應不能跟上需求上漲速度，供不應求局面（特別在一、二線城市）比較明顯，促使房價逐步抬升。

從投資品角度看，不動產是獲得銀行貸款和其他方式融資的首要抵押品，投資房地產可以獲得相對較高財務杠桿。在“黃金期”內，雖然租售比一直維持在低位，但房地產市場表現為持有房地產獲得的價差收益較高。價差收益加上財務杠桿作用，吸引大量投機資金的涌入（包括海外熱錢，對它而言，在這一時期內可獲得房屋升值和人民幣升值雙重收益），大量資金涌入又反過來助長房價的提高，房地產投資熱度高漲。

土地是重要的生產資料之一，土地要素資源成本上漲過快，房地產及其相關產業投資過快，產能過剩，同時其他產業投資反而不足，導致產業結構嚴重失衡，引起 “產業結構空心化”，經濟發展缺乏可持續性，最終降低總體競爭力。上世紀“亞洲四小龍”等國家和地區的發展歷程就存在類似問題，教訓深刻。在所謂“黃金期”內，中央政府也很警惕過快上漲的房價，然而，地方政府一直將房地產作為拉動經濟的引擎，土地收益一直是地方財政的主要來源，因此形成了一方面政府抑制房價的呼聲很高，另一方面地價卻不斷創新高的現象。

最近1～2年來，房地產價格一改持續上漲態勢，不升反降，某些三、四線城市降幅還很驚人，其導火索是限購限貸政策出臺。在限購限貸條件下，投資驅動的需求相應受到抑制；同時，因以往投資需求比重過大以及地方政府利益驅動，而導致的開發過熱引起了大量存貨積壓，相對于大量的供給，有效需求嚴重不足，供過于求的局面凸顯，房地產空置率高。以往維持投資沖動是源于房地產的價差和高的財務杠桿，一旦價差預期無法實現，投機的鏈條就被切斷，基于對未來預期的投資需求就會加速下降。一旦房價持續下降，基于房地產的信貸和債務融資就存在很大的違約風險。為防范風險，金融資本進入就更加謹慎。與投資過熱循環相反，房地產市場存在加速下行的隱憂。

本年度，政府出臺了一些房地產救市措施，主要是放松限貸限購政策，其目的是促進剛性需求，穩定房價，消除潛在債務危機、金融危機的風險。從長期看，政府不再將房地產作為經濟增長唯一支柱產業。“新常態”下，GDP增長不再作為地方政府主要考核指標；大力清理地方融資平臺債務，積極倡導PPP模式引導企業資本參與提供公共設施和服務，進一步化解地方債務問題和銀行金融風險；迅速推進財稅體制改革，統一事權財權，為地方政府建立一個新的穩定的主體性稅種。這些舉措，對地方政府的行為模式將會產生較深遠影響，對“五位一體”的全面深化改革產生牽引效應。

新型城鎮化是相對上一輪“城市化”而言的，上一輪城市化在實踐中機械化的重視城市規模擴張、硬件建設和粗放式的人口遷移，有導致城市化后“逆城市化問題”的風險。新型城鎮化是以城鄉統籌、城鄉一體、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化，是大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調發展、互促共進的城鎮化。這樣的城鎮化與工業化、信息化相輔相成，需要產業轉移、導入和遞次升級，需要加強文化建設，社會建設等“五位一體”，這注定不再是所謂由房地產一個支柱產業支撐的城鎮化，也注定不可能一蹴而就。

新型城鎮化近期目標被具體形象的描述為“三個一億人”，第一個一億人是促進一億農業轉移人口落戶城鎮；第二個一億人是改造約一億人居住的城鎮棚戶區和城中村；第三個一億人是引導約一億人在中西部地區就近城鎮化。這“三個一億人”實際上是要解決三個問題：第一個一億人要解決的人群是已經在城市里面工作、生活的農業轉移人口，把他們落戶在城鎮；第二個一億人是指已經在城市里面居住了，但是居住條件很差、很惡劣，就是所謂的城鎮棚戶區和城中村；第三個一億人就是指現在還在農村的人口，特別是在城鎮化水平相對落后的中西部地區，就近城鎮化，促進全國城鎮化的均衡發展。

總體看，中國城鎮化進程遠沒有結束，城鎮化過程給房地產開發提供了空間。但城鎮化進程的模式、節奏和步調可能要發生根本性改變，房地產行業由“黃金期”過度到“白銀期”可能性很大。在所謂的“白銀期”內，全行業利潤率趨向社會平均水平，穩定回報的房地產開發機會不再遍地都是，需要認真甄別遴選；同樣，房地產項目開發成功更依賴于深耕細作。對開發商而言，短期內將面對 “黃金期”向“白銀期”過渡，解決“黃金期”尾聲開發過熱引起的存貨積壓等消化問題，這可能是一個艱難的過程，危機四伏，這個問題解決不好，會帶來企業的生存危機；同時，還要面向長遠，提升項目投資、市場營銷及精細化開發等核心能力，才能在更加激烈的市場競爭中脫穎而出。

結束語

房地產產業在我國所占的比重越來越大，地位也在不斷的提升，對于房地產市場發展的思考也是不可間斷的，這樣才能將房地產行業中的優勢發揮的更好，是國家經濟更上一層樓。

參考文獻

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