新常態(tài)下對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的思考

凌春鵬

【摘要】 在我國(guó)進(jìn)入二十一世紀(jì)后，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展帶動(dòng)著各行各業(yè)的不斷進(jìn)步和發(fā)展，其中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是較為突出的一個(gè)行業(yè)。本篇文章主要分析了新常態(tài)下對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的思考，并希望房地產(chǎn)的發(fā)展不斷地完善和進(jìn)步。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；市場(chǎng)發(fā)展；思考

新一屆中央治國(guó)理政的總體思路總結(jié)起來是：以實(shí)現(xiàn)“中國(guó)夢(mèng)”為統(tǒng)領(lǐng)，以推進(jìn)“五位一體”（經(jīng)濟(jì)、文化、政治、生態(tài)和社會(huì)）建設(shè)為重點(diǎn)，以轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)為抓手，以全面深化改革為動(dòng)力，以加大反腐倡廉為契機(jī)，以從嚴(yán)治黨為關(guān)鍵，以全面推進(jìn)依法治國(guó)為保障，以實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”為目標(biāo)。

通過改革開放以來的勵(lì)精圖治，我國(guó)逐漸成為世界制造大國(guó)。然而，在以往工業(yè)化的進(jìn)程中，各級(jí)政府唯GDP論英雄，走了不少?gòu)澛罚覈?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)普遍存在低水平復(fù)制粗放式增長(zhǎng)的現(xiàn)象，造成以高資源消耗高能耗損害環(huán)境為代價(jià)的低附加值制造產(chǎn)能大量過剩，低端廉價(jià)產(chǎn)品成為中國(guó)制造的“代名詞”，而高技術(shù)含量具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高附加值制造能力發(fā)展相對(duì)滯后。

新一代領(lǐng)導(dǎo)集體在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、作風(fēng)建設(shè)和反腐倡廉方面展現(xiàn)出了欣欣向榮的“新常態(tài)”。“新常態(tài)”的主要特征概括為：經(jīng)濟(jì)增速雖然放緩，實(shí)際增量依然可觀；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更趨平穩(wěn)，增長(zhǎng)動(dòng)力由要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，更加多元；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，發(fā)展前景更加穩(wěn)定；政府大力簡(jiǎn)政放權(quán)，市場(chǎng)活力進(jìn)一步釋放。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面，不再“唯GDP論”盲目追求高增長(zhǎng)，而是冷靜看待經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階，社會(huì)發(fā)展存在“中等收入陷阱”危險(xiǎn)的局面，力圖在促就業(yè)，保民生條件下，轉(zhuǎn)而更加重視經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，重視“五位一體”的均衡發(fā)展，避免以損害環(huán)境浪費(fèi)資源為代價(jià)的重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

從房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)看，在過去相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)“黃金期”，在黃金期內(nèi)，房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，需求旺盛，購(gòu)房排隊(duì)等候一房難求的情況時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)行業(yè)被認(rèn)為是一個(gè)暴力行業(yè)。而最近1～2年，房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了巨大的轉(zhuǎn)折，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地，但成交量仍然萎縮，房?jī)r(jià)下跌，開發(fā)商項(xiàng)目抱怨去化速度太慢。多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為“黃金期”無以為繼了。

房地產(chǎn)產(chǎn)品比較特殊，具有消費(fèi)品和投資品雙重特征。回顧“黃金期”的歷程，從消費(fèi)品角度看，房地產(chǎn)起步階段是從由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)公房分配改革向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡開始的，商品住房起點(diǎn)低，供應(yīng)量少，但同時(shí)，由于改革不徹底，市場(chǎng)需求也不旺，房?jī)r(jià)維持在較低水平。隨著公房分配改革的深入，公房分配逐漸退出歷史舞臺(tái)，市場(chǎng)需求也逐步高漲，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)不能跟上需求上漲速度，供不應(yīng)求局面（特別在一、二線城市）比較明顯，促使房?jī)r(jià)逐步抬升。

從投資品角度看，不動(dòng)產(chǎn)是獲得銀行貸款和其他方式融資的首要抵押品，投資房地產(chǎn)可以獲得相對(duì)較高財(cái)務(wù)杠桿。在“黃金期”內(nèi)，雖然租售比一直維持在低位，但房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為持有房地產(chǎn)獲得的價(jià)差收益較高。價(jià)差收益加上財(cái)務(wù)杠桿作用，吸引大量投機(jī)資金的涌入（包括海外熱錢，對(duì)它而言，在這一時(shí)期內(nèi)可獲得房屋升值和人民幣升值雙重收益），大量資金涌入又反過來助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的提高，房地產(chǎn)投資熱度高漲。

土地是重要的生產(chǎn)資料之一，土地要素資源成本上漲過快，房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資過快，產(chǎn)能過剩，同時(shí)其他產(chǎn)業(yè)投資反而不足，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，引起 “產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)空心化”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏可持續(xù)性，最終降低總體競(jìng)爭(zhēng)力。上世紀(jì)“亞洲四小龍”等國(guó)家和地區(qū)的發(fā)展歷程就存在類似問題，教訓(xùn)深刻。在所謂“黃金期”內(nèi)，中央政府也很警惕過快上漲的房?jī)r(jià)，然而，地方政府一直將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，土地收益一直是地方財(cái)政的主要來源，因此形成了一方面政府抑制房?jī)r(jià)的呼聲很高，另一方面地價(jià)卻不斷創(chuàng)新高的現(xiàn)象。

最近1～2年來，房地產(chǎn)價(jià)格一改持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，不升反降，某些三、四線城市降幅還很驚人，其導(dǎo)火索是限購(gòu)限貸政策出臺(tái)。在限購(gòu)限貸條件下，投資驅(qū)動(dòng)的需求相應(yīng)受到抑制；同時(shí)，因以往投資需求比重過大以及地方政府利益驅(qū)動(dòng)，而導(dǎo)致的開發(fā)過熱引起了大量存貨積壓，相對(duì)于大量的供給，有效需求嚴(yán)重不足，供過于求的局面凸顯，房地產(chǎn)空置率高。以往維持投資沖動(dòng)是源于房地產(chǎn)的價(jià)差和高的財(cái)務(wù)杠桿，一旦價(jià)差預(yù)期無法實(shí)現(xiàn)，投機(jī)的鏈條就被切斷，基于對(duì)未來預(yù)期的投資需求就會(huì)加速下降。一旦房?jī)r(jià)持續(xù)下降，基于房地產(chǎn)的信貸和債務(wù)融資就存在很大的違約風(fēng)險(xiǎn)。為防范風(fēng)險(xiǎn)，金融資本進(jìn)入就更加謹(jǐn)慎。與投資過熱循環(huán)相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在加速下行的隱憂。

本年度，政府出臺(tái)了一些房地產(chǎn)救市措施，主要是放松限貸限購(gòu)政策，其目的是促進(jìn)剛性需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，消除潛在債務(wù)危機(jī)、金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)期看，政府不再將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)唯一支柱產(chǎn)業(yè)。“新常態(tài)”下，GDP增長(zhǎng)不再作為地方政府主要考核指標(biāo)；大力清理地方融資平臺(tái)債務(wù)，積極倡導(dǎo)PPP模式引導(dǎo)企業(yè)資本參與提供公共設(shè)施和服務(wù)，進(jìn)一步化解地方債務(wù)問題和銀行金融風(fēng)險(xiǎn)；迅速推進(jìn)財(cái)稅體制改革，統(tǒng)一事權(quán)財(cái)權(quán)，為地方政府建立一個(gè)新的穩(wěn)定的主體性稅種。這些舉措，對(duì)地方政府的行為模式將會(huì)產(chǎn)生較深遠(yuǎn)影響，對(duì)“五位一體”的全面深化改革產(chǎn)生牽引效應(yīng)。

新型城鎮(zhèn)化是相對(duì)上一輪“城市化”而言的，上一輪城市化在實(shí)踐中機(jī)械化的重視城市規(guī)模擴(kuò)張、硬件建設(shè)和粗放式的人口遷移，有導(dǎo)致城市化后“逆城市化問題”的風(fēng)險(xiǎn)。新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化。這樣的城鎮(zhèn)化與工業(yè)化、信息化相輔相成，需要產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、導(dǎo)入和遞次升級(jí)，需要加強(qiáng)文化建設(shè)，社會(huì)建設(shè)等“五位一體”，這注定不再是所謂由房地產(chǎn)一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化，也注定不可能一蹴而就。

新型城鎮(zhèn)化近期目標(biāo)被具體形象的描述為“三個(gè)一億人”，第一個(gè)一億人是促進(jìn)一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)；第二個(gè)一億人是改造約一億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村；第三個(gè)一億人是引導(dǎo)約一億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。這“三個(gè)一億人”實(shí)際上是要解決三個(gè)問題：第一個(gè)一億人要解決的人群是已經(jīng)在城市里面工作、生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，把他們落戶在城鎮(zhèn)；第二個(gè)一億人是指已經(jīng)在城市里面居住了，但是居住條件很差、很惡劣，就是所謂的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村；第三個(gè)一億人就是指現(xiàn)在還在農(nóng)村的人口，特別是在城鎮(zhèn)化水平相對(duì)落后的中西部地區(qū)，就近城鎮(zhèn)化，促進(jìn)全國(guó)城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展。

總體看，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)沒有結(jié)束，城鎮(zhèn)化過程給房地產(chǎn)開發(fā)提供了空間。但城鎮(zhèn)化進(jìn)程的模式、節(jié)奏和步調(diào)可能要發(fā)生根本性改變，房地產(chǎn)行業(yè)由“黃金期”過度到“白銀期”可能性很大。在所謂的“白銀期”內(nèi)，全行業(yè)利潤(rùn)率趨向社會(huì)平均水平，穩(wěn)定回報(bào)的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)不再遍地都是，需要認(rèn)真甄別遴選；同樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功更依賴于深耕細(xì)作。對(duì)開發(fā)商而言，短期內(nèi)將面對(duì) “黃金期”向“白銀期”過渡，解決“黃金期”尾聲開發(fā)過熱引起的存貨積壓等消化問題，這可能是一個(gè)艱難的過程，危機(jī)四伏，這個(gè)問題解決不好，會(huì)帶來企業(yè)的生存危機(jī)；同時(shí)，還要面向長(zhǎng)遠(yuǎn)，提升項(xiàng)目投資、市場(chǎng)營(yíng)銷及精細(xì)化開發(fā)等核心能力，才能在更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

結(jié)束語

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)所占的比重越來越大，地位也在不斷的提升，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的思考也是不可間斷的，這樣才能將房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮的更好，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)更上一層樓。

參考文獻(xiàn)

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