產城融合下商業地產開發模式創新研究

摘 要：產城融合模式是城鎮化發展的方向之一。通過分析傳統房地產開發模式，剖析產城融合的內涵、闡述產城融合的實現路徑，并結合國內外相關案例分析，提出由重資產走向輕資產、由單一地產開發走向產業與地產融合、由單純居住商業功能走向全方位生活服務的新型房地產開發模式，為促進產業、城市與人之間的和諧發展提供一定的借鑒。

關鍵詞：產城融合；房地產；新型城鎮化；開發模式

一、引言

改革開放以來，我國工業化得到快速發展，但城鎮化水平還相對比較滯后，出現很多有產業無城市的現象。近些年，隨著房地產行業的繁榮發展，又出現了“造城運動”，很多行業涌入房地產行業，產業空心化現象愈演愈烈，這兩種現象互相交織，造成資源嚴重浪費，也對環境造成極大破壞。十八大以來，國家提出了新型城鎮化的發展戰略，推進以人為核心的城鎮化，推動產業與城市融合協調發展。產城融合是進入城鎮化、工業化階段的發展需要，城鎮化的發展必須突出當地區域經濟及產業特色，激發城鎮社區這一結構單元活力，從而實現產業社區的城市轉型。

全國工商聯副主席孫蔭環指出，以人為本的城鎮化必須做到產城一體化，沒有產業支撐的城鎮化就是土地的城鎮化，就會形成“空城”、“睡城”，只有產城融合發展，以產業為引領、以人為根本，城市發展才有內在發展動力，才能真正實現新型城鎮化。全國人大財經委副主任委員尹中卿表示，目前，我國的城市化率超過50%，但不少地區尚未形成自身獨特的、具有優勢競爭力的產業格局，這將很難為城市化發展中流入的新增口提供充足的就業機會，影響城市群的真正形成 。西南交通大學建筑學院院長沈中偉表示：隨著城市發展，產業與城市從脫離走向融合，提升人們的居住品質和城市效率，是適應時代發展的必然選擇，產城融合要求一個區域具備高端產業、支撐產業的人才以及配套的城市服務功能，從而解決人們工作生活的各種需求。

產城融合是城市與產業可持續發展的未來。作為城市建設引領者的房地產企業可以嘗試參與到以“產城融合”為新的指導理念的城市建設中，在實現轉型與創新中突破現有發展瓶頸。為此，探討產城融合下房地產開發模式成為社會和企業共同關注的課題，從而推動房地產企業立足政府需求和社會發展需要，抓住區域城市發展與產業升級的機遇，將公共和私人相結合，通過開發優質的房地產項目，促進與城市共同發展，實現中國房地產行業的可持續發展。

二、房地產開發模式現狀分析

關于房地產開發模式，目前國際上比較有代表性的主要有兩種，一種是美國模式：以市場化資本運作為主，房地產開發各個環節由開發商、建筑商、中介等機構各自完成并獲取利潤，是一個高度專業化協作的橫向價值鏈；一種是香港模式：從融資、買地、建造，到賣房、物業管理通常都由一家開發企業獨立完成，是一個全能開發商。而我國目前房地產開發模式側重于沿用香港模式，通過銀行貸款和預售來獲取土地、開發建設。這種傳統的房地產開發模式雖然取得了巨大的成績，推進了行業的快速發展，但各種弊端也不斷顯現。首先，這種模式專業化分工水平低，使房地產技術、資源趨于邊緣化，呈現粗放型；其次，這種模式融資渠道狹窄，過于依賴銀行貸款，資產負債水平很高，一定程度上導致了房地產業非理性發展；第三，這種模式造成企業內部管理上互相重疊交叉，開發模式缺乏創新，抗風險能力較弱。第四，這種模式使大量社會財富流入房地產行業和政府，造成社會財富分配不均。

隨著房地產行業發展趨于常態化，尤其在新一屆政府去杠桿化政策下，盤活存量資金意味著沒有新增流動性注入，土地溢價對行業盈利貢獻弱化將是大勢所趨，土地儲備將不再是資本定價的決定性因素，傳統房地產開發模式很難持續下去，而高泡沫化、高庫存化現象又日益嚴重，為此有必要探索一種新的開發模式，既能改變傳統模式的種種弊端，又能契合新型城鎮化產城融合的發展需要，促進開發企業健康可持續發展，推進房地產行業與城市、產業、人的良性融合發展，實現資源的優化配置。

三、產城融合的內涵及其發展路徑

1.產城融合的內涵

產城融合是針對產城分離而提出的一種發展思路，注重產業與城市融合發展，以城市為載體，產業為支撐，推動城市更新與功能完善。城市的內涵應該既有產業又有城市，產業是城市發展的動力基礎，城市是產業發展的平臺，城市與產業是互相發展、互為促進。隨著社會經濟的快速發展，經濟發展模式與產業結構都在不斷轉型升級，社會生產空間與生活空間的聯系愈加緊密，產城與城市融合有助于促進經濟發展方式快速轉變，推動產業的創新升級，實現經濟發展主體從單一的生產型業務模式向生產、服務、消費的多元化發展，從而促進城市產業功能與空間的統籌發展，提升城市發展活力。

2.產城融合的發展路徑

產城融合的發展前期首先以產業為主導，逐步發展為以發展現代服務業和房地產業為主，以人為核心的配套服務。其次為功能融合。從產業發展與空間的關系來看，不同產業類型對空間的需求不同，現代服務業的發展需要緊密結合生活空間，市場聚集是明顯的例證。我國，古代有因中歐之間的“絲綢之路”而形成的諸多特色城市，今有因商品貿易而獲得發展動力的義烏模式、華南城模式等。市場聚集區在引導生產、搞活流通、聚集配套產業方面發揮著重要作用，但這并不是單純的商家聚集，而需要有居住區、學校、醫院、銀行、超市等生活配套，來滿足落戶商家的各種需求；需要有餐飲、物流、旅游、賓館等服務來滿足消費者的需求，這就形成了一個產城融合的發展模式。

第三為結構融合。產業發展水平影響城市化發展水平，產業結構的升級帶動城市就業結構的變動，就業結構的變動引起區域人口的變動，人員的變動造成社會相關需求與服務配套服務的變動，進而帶動城市結構的不斷融合。隨著城市交通擁擠、環境惡化、住房困難等一些“城市病”的日益凸顯，國家實施經濟結構的戰略性調整，開始進行產業轉移和產業轉型升級，以城市群的大規模形成為特征的逆城市化正逐步形成。這種逆城市化不斷推進區域產業的創新換代，促進人口及其各種配套同步遷移。很多區域開始以養生、養老、商務、休閑、會議、度假等消費活動為主，向非中心區、非大城市的養老區、旅游度假區、特色資源區、鄉村衛星城區發展，不斷聚集，形成“就地城鎮化”的重要發展模式。

因此，產城融合發展是以產業為基礎的功能融合與結構融合，只有城市功能與產業結構相互匹配，進而促進區域產業結構、就業結構、消費結構相互匹配，才能為促進真正的城市功能完善，為產業帶來可持續性發展，從而實現產業與城市共同繁榮發展的局面。

四、國內外相關案例分析

1.美國爾灣市房地產開發模式

美國爾灣市位于美國加州南部、洛杉磯城市東南，占地面積88平方公里，現有人口22萬人，是美國最大的規劃城市社區之一，是被公認的第五代城市——倡導生態環境、人類生活與經濟增長、和諧與共贏，為科技、產業、生活、工作創造適宜環境的城市。

20世紀50年代，擁有這片土地的爾灣家族公司——爾灣公司，以1美元的價格將約4平方公里的土地出售給加州大學作為新校區使用，然后聘請建筑師和公司的規劃者設計了一個容納5萬人口的藍圖，分為工業區、商業區、休閑區及綠地，規劃與產業逐步完善，房地產業進步并逐漸發展成熟，目前已經發展成為以高科技為主導的多元化產業結構，商業氛圍濃厚，人居環境優良，吸引了大量的企業和居住人口。

美國爾灣市的成功在于這種產城融合的發展模式，根據城市發展稟賦要素條件，選擇引入高科技產業，科學進行產業布局與產業集聚，為城市發展注入內在動力。同時，完善城市基礎設施與配套服務，提升城市功能，促進城市發展與產業結構、人口機構、消費結構相互匹配，從而推進企業與城市、產業共同發展，這對我國城市建設或房地產開發具有重要的借鑒意義。

2.華夏幸福基業開發模式

華夏幸福基業股份有限公司定位為中國領先的產業新城運營商，秉承圍繞產業發展、人居需求的理念，建設智慧生態、宜居宜業的和諧城市，形成了產居合一、以人為本的新型城鎮化發展模式。

在產業發展方面，以一二三產業協同發展，促進產業體系完善，形成以行業為主線的產業促進模式；在城市發展方面，高起點規劃，打造宜居產品及優良的配套環境，提高產業承載能力。企業堅持“園區運營+地產開發”雙線聯動，完成長短結合和銷售持有平衡的有序開發格局。一方面，園區品牌提升區域價值，促進產業集聚，吸引人口進入，提升常規地產開發價值；另一方面，常規地產開發，提高配套服務水平，持續貢獻園區長線開發的現金流支持。

這種模式以城市為基礎，承載產業空間發展，以產業為保障，驅動城市更新和服務配套完善相結合，實現產業與城市的融合發展。如北京固安產業新城、大廠潮白河工業區等，通過統籌生產區、辦公區、生活區、商業區等功能區規劃建設，通過創新孵化和投資干預，實現科學有效的產業集聚，促進地產與實體產業融合，推進功能融合和產城融合，在集聚產業的同時集聚人口，以產業發展帶動居住市場，進而帶動整個城市區域的商業、娛樂酒店等業態發展，從而防止新城新區空心化，推進新型城鎮化的發展。

五、房地產企業參與產城融合開發的創新模式

首先，構建以產業與地產相結合的開發模式。產城融合的開發需要產業導入、產業集聚，形成產業新城，使產業與城市真正融合，互為促進、互為發展。這種產業新城以產業為依托，以地產為載體，以城市經濟發展為目的，將地產、產業、城市三方面有機融合，最大限度地融合資源，集約化經營、規范化運行。這種模式的發展關鍵是解決好產業定位與城市規劃及服務功能的匹配，從而將生產性和生活性服務有機融入區域發展中，構建產業運營與城市建設的統一藍圖。一方面，以城市運營商的定位全方位參與到項目乃至城市的建設和運營中，圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業產業優勢和資源優勢。另一方面，從產業要素聚集入手，推動政府進行政策設計和資源整合，或與知名產業型企業合作進行區域的全產業鏈開發，有效實施產業導入，發揮各自優勢，共同運作。產業創新升級是產業發展的未來，產業選擇應順應未來社會發展潮流，契合國家經濟社會發展規劃，促進資源優化配置，實現產業科學合理布局。

其次，推進由重資產運作向輕資產運營模式轉變。綜合分析房地產開發的兩種模式，美國模式以資本運作與建設開發專業化分離的方式進行開發，真正體現房地產自身資產的金融化屬性，未來金融市場，對房地產企業投資價值的偏好正在由傳統的重資產模式走向輕資產模式。美國這種開發模式不但拓展了融資渠道，擺脫對銀行貸款的高度依賴，而且促進開發企業運用專業技術完成項目的開發建設，使開發企業以品牌、技術、管理為重心，注重對自身專業技術、管理水平、產品能力的錘煉，通過品牌溢價、商業運營、地產基金等拉長價值鏈，有助于行業全面深化發展。同時，輕資產運作模式有利于提高資金周轉率，提高資金價值的最大使用，減輕企業運營壓力和行業風險。

第三，打造全方位生活配套服務運營模式。產城融合要求企業必須重視城市區域的綜合配套開發，建設集工作、生活、居住、商業、教育健康等為一體的智慧生活社區。產城融合的發展在產業選定的同時，應根據產業的特征，以人為本，滿足人的各種需要。單純的住宅、商業已不再受到追捧，滿足特定人群情感需求和生活細節服務的業態不斷涌現，如“1912街區”、花樣年“彩生活”社區云服務和萬科“第五食堂”等，完善便民利民服務網絡，健全社區養老服務體系，打造包括物流配送、便民超市、平價菜店、家庭服務中心等在內的便捷生活服務圈，衍生開發企業更大的運營價值，成為開發企業今后重要的著力點。

參考文獻：

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