我國房地產現狀及應對策略分析

李南

摘要：隨著社會經濟的不斷增長，房地產行業也隨之發展起來，面對現在的房地產市場投資環境的日益復雜和風險加大，市場的調節機制還在某些方面存在一些問題，只有加大房地產領域改革的力度，加強調控，才能更好、更快解決這些問題。本文將從房地產市場的現狀出發，對出現的系列問題進行分析，力求促進房地產市場的健康、快速發展。

關鍵詞：房地產 現狀 問題 策略

中國房地產業近十幾年來發展迅速，已經成為我國最熱門的行業之一，而且在中國國民經濟中的地位不斷提升。房地產業的發展不僅有效的改善了人們的居住條件，也推動了國民經濟的發展。但是我們也要看到，在各種不利的因素和環境的制約下，房地產業作為新興的產業之一，伴隨著其迅速的發展，也暴露出許多不足之處。因此，國家在其發展中進行了宏觀調控和各種支持，為的是促進房地產業的不斷發展，進而實現良性循環發展。

一、我國房地產的現狀

（一）房地產供求總量的非均衡性

房地產供求總量上的非均衡般表現為潛在實際供給大于有效供給，總需求大于有效需求，即超額供給和超額需求同時并存，也即短缺與過剩同時存在。在我國房地產市場的發展過程中，存在著大量商品房空置、潛在需求巨大與有效需求不足的矛盾等非均衡問題。近幾年來，針對房地產市場的問題，政府相繼出臺了

系列的相關措旋，但效果并不明顯。導致這種結果的真正原因是多方面的，既有我國房地產市場的發展水平總體偏低的問題，也有我國居民對擁有住房所有權的傳統觀念，以及一些家庭和企業把住房作為保值增值工具的心理作用，更有政府參與房地產市場調節的不當行為的影響。近幾年來，新的房地產項目不斷開工，商品房供應持續增加。一方面，我國存在住宅供給數量過高、住宅有效需求不足而導致大量商品房空置的現狀。而另一方面，由于房價過高，大多數的中、低收入家庭買不起住房，無房可住，幾代同室的現象屢見不鮮，造成了大量樓盤空置的現象。目前，全國及部分地區大量的商品房積壓賣不出去、空置率越來越高已成為不爭的事實。

（二）房地產的開發投資規模呈現加大趨勢

近幾年來，我國房地產價格直呈現上升的態勢。土地價格由于其稀缺性和市場需求的無限性的拉動作用及其土地市場投機炒作，出現虛漲。如果把全國的固定資產投資額與房地產開發投資額比較下，會發現投資人大量囤積購買土地，房屋空置泡沫，房地產業出現虛長趨勢，房地產的投資增長速度明顯的比其它固定資產的投資速度快的多，而且這虛長的趨勢也越發明顯。

（三）消費結構缺乏理性

在我國，大多數的消費者對房地產的發展持觀望態度，他們消費心理受到炒房者和媒體輿論的影響，這種現象的出現使市場調節機制的缺陷越發的暴露出來。在利益的驅使下，某些非理性的因素導致房地產價格的飛漲，投機者借此機會不斷的炒高房地產價格，使其真正有需求的購房者買不起房子，出現了貧富日益加大，兩極分化日趨嚴重的現象。

二、目前我國房地產業存在的問題

（一）銀行信貸存在的問題

隨著我國房地產金融信貸風險的不斷加重，主要體現在一些開發商在購入土地時自有資金不足，為了獲得預期的利益，只能從金融機構獲得信貸，致使在一定程度上增加了金融信貸的風險。

（二）經濟環境因素

即中國經濟受到金融危機的影響之后，這幾年的經濟已經開始逐漸復蘇，每次房地產市場的升溫的推動力都是高速發展的經濟。經濟的復蘇影響著人們的購房需求，從而導致房價的逐漸上漲。

（三）中、低檔普通商品房有所欠缺

我國住房制度改革之后，以住房的市場化分配代替了住房的國家分配制度，導致房價上漲過快。部分地區政府為了生產總值的提高，不惜過度促成土地交易，由于利益的驅使，地方政府和房地產開發商更熱哀于開發高利潤的高檔住宅和別墅，在提供經濟適用房和廉租房等保障性住房上根本沒有積極性，使得本應占市場主體的保障性住房逐漸邊緣化。廉租房、經濟適用房的供給量，根本滿足不了中、低收入家庭住房的需求，這就導致商品房成了解決居民住房的基本模式。住宅結構供給的失衡，會間接導致房價的攀升，影響房地產市場的健康有序發展。

三、改變房地產現狀的應對策略

（一）加強政府的參與力度

近幾年房地產市場的變化使我們認識到，單靠市場機制自發調節來解決土地資源稀缺、房地產價格上漲等問題是遠遠不夠的，因為由于市場機制自身的特點，若完全靠市場機制的自動調節來解決這些問題，需要相當長的周期。于是，作為社會經濟管理者的政府理所當然地承擔起了相應的宏觀調控職能，采取定的政策和措施促使經濟向最優均衡狀態運行，保證經濟資源的有效利用。政府需要針對各地的不同情況分別進行分析和規劃，嚴厲控制并打擊故意炒地、炒房等現象的發生，更要合理利用各地域的土地資源，推出公平公正的招商開發投資政策，堅決把握好房地產市場的發展方向，制定合理有效的房地產管理辦法，打擊囤地、囤房的不良現象。方面，利用稅收優惠政策鼓勵房地產開發商開發廉租房、經濟適用房，另方面，發揮稅收引導作用，鼓勵企業通過自建房、合作建房等方式打破開發商對房屋供應的壟斷。

（二）整頓房地產市場秩序，規范企業行為

房地產市場是個復雜的經濟體系，考察個區域的房地產市場是否發達，關鍵看房地產市場體系是否健全和完整。應當制定有效的房地產市場政策，來解決高房價與高空置率的矛盾現象，讓消費者的真是需求來主導房地產市場。遵循我國房地產市場的發展規律，從我國的基本國情出發，對房地產市場進行宏觀調控和把握，杜絕房地產市場的房價穩定而導致房地產的流通成本和交易成本的提高，為更好地貫徹房地產發展政策培育出

個良好的房地產市場體系。

（三）政策上給予相對的扶持

不斷提高廉租房、經濟適用房等中、低檔住房的供給比例，努力解決低收入家庭的住房困難。居民個人集資建房的可操作性還有待進步研究，但是低收入居民的要求在

定程度上表達了對國家政策的期望，讓居民不再受開發商的盤剝。另外，還可以通過貧困居民住房求助活動、建設外來務工人員員工宿舍等多種方式，不斷改善低收入家庭的住房狀況。

（四）使房地產市場逐步走向成熟化

綜合當前對房地產市場投資的增長速度，中國房地產的投資還處于繁榮階段，但是，從市場表現來看房地產市場則處于不成熟到成熟的國度階段，從當前城市居民的經濟實力和居民的購買力分析，只要經濟形勢平穩可持續的增長，不出現嚴重的供不應求的現象，房價就不會大起大落。

四、結語

從當前的房地產形勢分析，住房銷售開始得到控制，從根本上規范房地產業領域的投資現象，我相信中國的房地產市場將越來越完善，未來幾年中國房地產供求關系將趨于均衡，房地產市場將保持平緩的發展勢頭。