杭州市住房反向抵押貸款的市場調查與需求

杭州市住房反向抵押貸款的市場調查與需求

蔣蘇健施永琴俞錫鋼

(浙江廣廈建設職業技術學院管理工程學院，浙江金華322100)

關鍵詞〔〕住房反向抵押貸款；市場調查；需求分析

中圖分類號〔〕F832.4〔文獻標識碼〕A〔

基金項目：浙江省社會科學界聯合會重點研究課題(No.2013Z20)

開展住房反向抵押貸款業務可增加老年人養老資金、提高其生活質量。Merrill等〔1〕研究表明，對低收入家庭來說，申請住房反向抵押貸款可以使月收入提高約25%。賈玉曉〔2〕從住房和養老規劃的角度，測算出：“28歲開始按揭貸款買房，60歲開始反向抵押貸款”的居住消費方式下，每年可增加收入4.92萬元。蔣蘇健〔3〕重建了適合我國國情住房反向抵押貸款產品定價模型，并測算了一個杭州市的典型算例，得出：在采用“首付30%+等額年金支付”方式下，65歲的老年人用價值150萬元住房申請住房反向抵押貸款，可領取的首付為20.5萬元，之后有生之年內每年還可領取5.5萬元養老資金。本研究旨在了解杭州市住房反向抵押貸款的市場需求狀況。

1對老年人的調查與分析

1.1受訪者的基本情況杭州市≥60歲的城鎮居民250人，回收有效問卷205份。60～65歲88人、66～70歲81人、>70歲36人；男58%，女42%；初中及以下16%、高中(中專)32%、大專40%、本科及以上12%；退休之前企業工作人員42%、行政事業單位工作人員38%、個體經商者12%、其他職業8%。

1.2受訪者養老相關情況22%是獨居，63%是夫妻一起居住，15%與子女住在一起。根據調查，擁有完全產權住房且建筑面積在70～90 m2占80%，擁有>90 m210%，這些住房幾乎都是1998年住房貨幣化、商品化后建成的，建成時間不長，資產價值不菲，這是開展住房反向抵押貸款業務重要客觀條件之一。個人月收入<2 000元6%、2 000～3 000元41%、3 001～4 000 元31%、>4 000元22%。杭州市2012年城鎮居民人均可支配收入為37 510元〔4〕，可見近50%老年人的收入處于中等及以下水平。個人月總消費支出情況：<1 000元5%、1 000～2 000 元43%、2 001～3 000元34%、>3 000元18%。也有近50%老年人的消費支出處在中等及以下水平(杭州市市區2012年城鎮居民人均消費支出為22 800元)。養老資金收支平衡情況：盈余的占39%；基本平衡的占51%；收不抵支的占10%。養老資金最主要的來源：退休工資的占82%、子女贍養費的占6%、自己的存款占12%。對養老資金滿意程度情況：不滿意42人、一般75人、比較滿意58人、很滿意30人。

1.3受訪者的需求意愿

1.3.1需求意愿情況愿意選擇住房反向抵押貸款31人；可以考慮的133人；明確表示不愿意的41人。在得到子女支持下的老年人的選擇意愿：愿意112人；65人可以考慮；不愿意28人。將上述兩種情況對比分析，顯然在“明確說明得到子女支持的情況下”，老年人的需求意愿明顯增強。這說明代際親情對需求意愿的影響頗深，某種程度上也反映出代際親情之間夾雜著非常緊密的甚至是過多的經濟聯系。上述兩種情況下，都只有不到20%的老年人明確表示“不愿意”選擇住房反向抵押貸款。有>90%的老年人贊同在杭州開展住房反向抵押貸款。大部分受訪者認可“住房反向抵押貸款”有助于拓寬養老資金的來源、有助于子女獨立自強、有助于改善兩代人之間的經濟過度依賴關系。可見，大部分老年人能認可住房反向抵押貸款的積極作用，但受傳統觀念束縛，短時間內難以真正接受。

1.3.2需求意愿的交叉分析學歷越高，“可以考慮”和“愿意”的越多；個人月收入越低，“可以考慮”和“愿意”的就越多，這說明住房反向抵押貸款的主要潛在需求者是收入偏低的老年人；對養老資金滿意程度越低，“可以考慮”和“愿意”的就越多，見表1。

1.3.3不愿意選擇的原因分析根據調查，對老年人不愿意選擇“住房反向抵押貸款”的各種原因進行統計分析。老年人“不愿意”選擇的最主要原因是想留給子女，占86%，其次是怕淡化親情，占70%，另外，自己錢夠用占38%，擔心銀行違約占30%、不懂該產品占20%、擔心壽命不長占6%。

表1老年人學歷、個人月收入、養老金情況與其需求意愿的交叉分析

學歷(%)個人月收入(%)養老金(n)初中及以下高中(中專)大專本科及以上<2000元2000～3000元3000～4000元>4000元不滿意一般比較滿意很滿意愿意6.113.819.516.016.720.210.911.1121531可以考慮45.458.573.280.066.767.968.853.320484520不愿意48.527.77.34.016.611.920.335.61013108

第一作者：蔣蘇健(1974-)，男，碩士，講師，主要從事房地產經濟研究。

1.3.4開征遺產稅對需求意愿的影響既然老年人有把住房作為遺產留給子女的傳統思想，為增強住房反向抵押貸款的吸引力，可對房地產開征遺產稅，而申請住房反向抵押貸款者則可免繳此稅〔5〕。因而設計了一項前瞻性的調查問題，分析遺產稅稅率分別為0、10%、20%、30%和40%(稅率為0%代表當前未開征遺產稅的情況)時，受訪者需求意愿的變化，見表2。

表2遺產稅稅率對老年人需求意愿的影響(%,n=100)

遺產稅稅率0%10%20%30%40%會選擇1520274552不一定選擇6568614742不會選擇20121286

2對中青年人調查與分析

2.1受訪者的基本情況杭州市中青年城鎮居民，發放了250份調查問卷，回收有效調查問卷215份，<35歲占33%、35～49歲占42%、50～59歲占25%；初中及以下占7%、高中(中專)占21%、大專占53%、本科及以上占19%；企業工作人員占48%、行政事業單位工作人員占40%、個體經商者占12%；個人月收入<3 000元占10%、3 000～5 000元占23%、5 001～7 000元占51%、>7 000元占16%。月消費支出<2 000元占16%；2 000～4 000元占41%；4 001～6 000元占36%；>6 000元占7%。

2.2受訪者的需求意愿

2.2.1需求意愿情況對于住房反向抵押貸款的選擇：愿意、可以考慮、不愿意分別占33%、54%、13%，而在明確說明若能得到子女支持時，三者的比例變為：51%、39%、10%。將這兩種情況進行對比分析，顯然在后一種情況下，有需求意愿的更多。另外，與老年人相比較，中青年人的需求意愿明顯要高。這也說明了，中青年人比老年人更能接受住房反向抵押貸款的養老模式。中青年人對其父母選擇“住房反向抵押貸款”的態度：同意占33%、可以考慮占59%、不同意占8%。這與前述70%的老年人怕淡化親情的情況正好相對應，可見老年人的這種想法并非空穴來風。住房反向抵押貸款試點工作開展之前的宣傳和教育活動，是要同時以中青年人和老年人為對象的。

2.2.2需求意愿的交叉分析年齡越小的中青年人，在未來退休后愿意選擇住房反向抵押貸款的越多，見表3。另外，男性中青年人比女性選擇“愿意”的多；學歷越高，選擇“愿意”的越多。值得一提的是，中青年人收支情況與需求意愿沒有明顯的關系，這一點與老年人情況不同，主要是因為中青年人現在的收支只是暫時的，不代表未來情況，所以對這種未來的需求意愿方面不起決定性的作用，而起決定作用的應該是他們新的思想意識和價值觀。開征遺產稅對中青年人的住房反向抵押貸款需求意向也有明顯的影響，對中青年人“愿意選擇”比例的影響0%(表示未開征遺產稅)占33%、10%占35%、20%占40%、30%占48%、40%占64%。與老年人情況對比，發現稅率的大小對中青年人的影響程度要比對老年人更大。

表3中青年人的年齡與其需求意愿的交叉分析(n)

35歲以下35～49歲50～59歲愿意302813可以考慮364931不愿意51310

3杭州市住房反向抵押貸款的潛在需求量分析

3.1當前的潛在需求量分析這里的潛在需求量，是指杭州市當前若開展住房反向抵押貸款業務，擁有完全產權住房且愿意選擇“住房反向抵押貸款”的老年人的數量(即業務潛在交易量)。其計算公式為： 潛在需求量 = 杭州市60歲以上老年城鎮居民的數量×擁有完全產權住房的比例×愿意選擇住房反向抵押貸款的比例。測算過程：①2012年杭州市60歲以上共有1 295 261人，按本市非農人口比例54%測算〔6〕，老年城鎮居民數量為699 440人；②根據調查，90%以上的受訪老年人擁有完全產權住房，則擁有完全產權住房的比例取值90%；③當前老年人愿意選擇住房反向抵押貸款的比例為15%；④潛在需求量=699 440×90%×15%≈9.4(萬人)，若按照老年夫妻兩人一起申請(即按老年人戶均兩人)計算，至少可簽訂4.7萬份反向抵押貸款合同，超過美國2005年該類業務所簽訂的合同數量(43 131份合同)〔7〕。根據前述調查，80%的老年人住房建筑面積70～90 m2，10%>90 m2。老年人按平均兩人一起居住80 m2的住房來測算，人均住房面積為40 m2，又按杭州市二手房單價1.5萬元/m2保守估算〔8〕，其人均住房的市場價值可達60萬元。再根據蔣蘇健〔3〕的定價公式進行推算：若65歲的老年人用60萬元的住房申請反向抵押貸款，則領取的首付為8.2萬元，之后有生之年內每年還可領取2.2萬元，而杭州市市區2012年城鎮居民人均消費支出為22 800元，可見其能使杭州市老年城鎮居民的消費水平顯著提高。根據對“安享晚年所需的年收入”的調查，這些增加的資金能滿足老年人安享晚年的收入標準(4萬元以上)。

3.2開征遺產稅對潛在需求量的影響根據遺產稅稅率不同，老年人的需求意愿也不同，進而導致住房反向抵押貸款潛在需求量的變化，遺產稅稅率0%潛在需求量9.4萬人，10%12.5萬人，20%16.9萬人，30%28.2萬人，40%32.6萬人。

如果杭州市實施了住房反向抵押貸款和房地產遺產稅，在遺產稅的稅率為30%情況下，每年可增加養老資金總額為62億元(28.2萬人×2.2萬元/人)。可見通過開展該業務，杭州市每年可盤活巨量價值的老年人家庭資產用于改善他們的養老生活。若增加的養老資金總額70%用于消費，則增加的消費支出額約為2012年杭州市GDP(7 802億元)〔4〕的0.8%，也可見其對促進消費、拉動經濟增長也有著不可低估的作用。

3.3城鎮化進程對潛在需求量的影響隨著城鎮化率逐步提高，城鎮居民及其住房的數量都會逐漸增加，因此，也會帶動住房反向抵押貸款需求量的增長。2012年杭州市的戶籍人口城鎮化率約為54%〔4〕，要完成城鎮化進程達到75%左右，還有很大的空間，這就意味著住房反向抵押貸款的市場需求也有很大的上漲空間，住房反向抵押貸款養老模式的未來發展前景值得期待。

當前杭州市城鎮居民對住房反向抵押貸款這一房地產金融產品的接受程度和需求意愿雖然較低，但在一定程度上杭州市場也具備了開展該業務所需的一些重要客觀條件，該業務的開展面臨著潛力與阻力并存的局面。隨著政府出臺相關制度與政策、加強宣傳及開展試點工作，讓相關機構和民眾逐漸了解并接受，這種新型養老模式將會在提高養老水平、促進消費甚至拉動經濟增長中發揮重要作用。

4參考文獻

1Merrill SR，Finkel M，Kutty NK.Potential beneficiaries from reverse mortgage products for elderly Homeowners〔J〕.Real Estate Econ，1994;96(2)：257-99.

2賈玉曉.“以房養老”理念在個人住房規劃和養老規劃中的應用〔D〕.杭州：浙江大學，2010：1-75.

3蔣蘇健.我國住房反向抵押貸款產品定價模型研究〔J〕.蘇州市職業大學學報，2013;24(4):41-4.

4杭州統計調查信息網.2013年杭州統計年鑒〔EB/OL〕.http://www.hzstats.gov.cn，2013-10-23.

5浦舍予.以房養老對個人理財規劃的完善與提升〔D〕.杭州：浙江大學，2007：1-60.

6浙江省統計局.浙江統計年鑒(2013)〔M〕.北京：中國統計出版社，2013：55-67.

7柴效武，胡平.美國反向抵押貸款發展歷程及對我國的啟迪〔J〕.經濟與管理研究，2010;20(4)：21-30.

8快房網.杭州各城區二手房租售價格〔EB/OL〕.http://esf.kfw001.com，2013-08-20.

〔2014-05-27修回〕

(編輯馮超/杜娟)