基于供應鏈管理分析商業地產工程成本

張金軍

摘 要：商業地產需要巨大的資本作為支撐，對于商業地產工程的成本十分有必要。現如今，所有的房地產開發企業都開始控制成本以謀求再房地產市場不景氣的環境中謀求生存。供應鏈管理不失為一個商業地產工程控制成本的好角度。商業地產對于國民經濟的發展重要性不言而喻，商業地產的企業不僅僅數量多，而且多是資本雄厚的企業，因此商業地產企業競爭越來越激烈，為了使商業地產企業獲得更大的獲利空間，增強市場競爭力，滿足消費者多元化的，多層次的需求開始關注供應鏈管理的內容，對商業地產企業的成本進行控制。這種做法是明智的，商業地產企業做出這樣的企業，不僅僅能提高自身的經營利潤，更能讓與商業地產企業發生交易的眾多參與方享受到供應鏈管理帶來的紅利。

關鍵詞：商業地產；成本管理；供應鏈管理

近幾年，隨著我國經濟的快速發展，各種商業地產項目如雨后春筍般涌現出來，房地產市場獲得了空前的發展機遇，但是再過去的十幾年中，房地產企業雖然發展得非常好，但是這種發展的模式是粗放型的，經過分析，發現房地產企業在成本控制中所作的措施尤為不足，因此，要想讓商業地產企業獲得持續地良好的發展，必須對商業地產企業的成本進行控制，商業地產企業在經營過程中必然會與許多上下游合作伙伴發生交易，進行基于供應鏈管理的成本控制，不論對商業地產企業還是對商業地產企業的合作伙伴來說都是雙贏的選擇。

一、商業地產的概念及其發展

商業地產是近年來房地產市場中出現頻率較高的一個詞匯，商業地產項目不僅僅指的是過去的人們用于居住的房屋，更是滿足人們吃喝玩樂的一個地產綜合項目。商業地產項目在滿足人們居住的需求基礎上，將購物，餐飲，休閑，娛樂融為一體，為廣大消費者提供一個具有優美消費環境，豐富商業文化的消費場所。商業地產的商業價值不容小覷。

從理論上解釋商業地產，商業地產是指一切用于商業用途的，并以此謀求商業利益的房地產項目。商業地產與傳統住宅公寓別墅存在著較大的差異，商業地產的功能更為豐富，商業文化氣息更為濃厚，投資價值更大，因此商業地產項目在近些年來成為了房地產市場新寵。

萬達集團是我國在商業地產中的領軍，由萬達集團投資的萬達廣場遍布全中國，是我國商業商業地產企業的領頭人。萬達廣場也是萬達集團在商業地產中的一塊金字招牌。以萬達廣場為例，萬達廣場不僅僅滿足了群眾居住的需求，更是將酒店，賓館，超市，購物中心，會展中心，商業寫字樓融為一體，滿足了不同層次的消費者的多樣需求。商業地產項目近年來在我國的越來越多，商業地產的競爭達到了一個空前的白熱化階段。

二、商業地產項目的供應鏈管理

說到商業地產的項目管理，首先必須了解供應鏈管理的內涵及概念。供應鏈管理是一個協同合作的管理流程，其參與者一般有供應鏈核心企業，在本文中供應鏈核心企業即是指商業地產項目企業本身，供應鏈企業上游企業，在這里一般是指為商業地產企業提供原材料的眾多企業，供應鏈下游企業，這里一般是指商業地產的銷售公司。在現代的供應鏈管理中，并不是僅僅管理核心企業與上下游企業的資金，更是將上下游企業與核心企業在信息，資源，資本，物流等眾多方面融合合作，以達到三方獲利。

商業地產供應鏈管理的目的包含許多方面的內容，其中最為關鍵的一項作用即為充分籌劃產品的開發市場推廣、市場銷售等多個環節，籌劃管理的目的在于在最短的實踐內用最小的成本的成本實現最大化的產品價值，供應鏈管理需要得到眾多參與者的支持，光光核心企業的參與是不能達到上述的目的，因此商業地產供應鏈管理的難點在于打通上下游企業之間的聯系，實現資源，信息，資本，物流的有效共享，在各種資源的有效共享基礎上實現減少每一個參與者的成本，增大每一個參與者的經營利潤的目的。商業地產供應鏈管理的難度十分得大，商業地產企業上下游企業之間的關聯相對閉塞，不僅如此，商業地產企業是重資本企業，實現商業地產企業與其他企業之間的資源共享，往往需要從全局出發，應當具有系統性思維，從整體上降低的整體成本，這才是商業地產企業在供應來呢管理中關鍵。商業地產的供應鏈管理是一個新興的課題，因此在商業地產供應鏈管理上的文獻十分有限，因此，對于商業地產企業來說，商業地產企業的供應鏈管理不僅僅需要從書本與文獻中汲取知識，更需要“摸著石頭過河”，從實踐中摸索商業地產的供應鏈管理技巧，從實踐中摸索商業地產供應鏈管理的規律，從實踐中總結商業地產供應鏈管理的規律。通過規律與經驗的總結，幫助商業地產找到一套適合自身企業的供應鏈管理辦法，以實現降低商業地產企業經營成本，增大商業地產企業經營利潤，增強商業地產企業市場競爭力的目的。商業地產供應鏈管理不論是對單獨一個商業地產企業，還是針對商業地產市場來說都是一件非常重要的改革，從微觀來說，能夠幫助一個商業地產企業獲得生存與發展的空間，從宏觀來說，能夠幫助商業地產整個行業邁向一個新的發展臺階，獲得更大發展空間，促進國民經濟的發展。

說到商業地產供應鏈的管理，就不得不提到商業地產的供應鏈成本。商業地產的供應鏈成本是影響商業地產企業供應鏈管理的重要影響因素，是商業地產供應鏈管理的基礎與核心，因此要想實現商業地產供應鏈的有效管理，就必須控制好商業地產企業的供應鏈成本。商業地產的供應鏈成本包含了很多的內容，簡單來說就是商業地產在是市場交易過程各個節點所發生交易的全部成本。供應鏈的成本呢一般包括產品的研發，設計，采購，生產，銷售等各個環節成本，由于商業地產是一個復雜的項目，因此，在商業地產中，與商業地產企業發生交易的企業非常多。

商業地產企業的供應鏈管理必須以商業地產企業為核心，起始于為商業地產企業提供原材料的材料提供商開始，終止于為商業地產企業提供銷售售后服務的銷售公式，在這個三方中，基本貫穿了商業地產作為一個商品在市場中流通的全過程。設計，生產，銷售，但是再實際管理中，商業地產企業的供應鏈管理往往會比這復雜的多，因為商業地產企業不僅僅是一個商品的生產加工商，在現實中商業地產開發企業需要與政府，物業，房產中介等眾多市場參與者協調好關系，盡可能降低企業的生產經營成本，盡可能地在單位時間內獲得最大化的市場收益。

在商業地產成本中，核心成本是商業地產企業在生產經營過程中將建造地產工程所花費的成本，將這項成本細致劃分，大致到闊土地開發成本，資產的成本，地產項目的施工成本，地產項目的建設成本，地產項目的設計成本美產項目的銷售成本。商業地產企業的上游成本通常包括地產項目設計成本，土地開發成本，資本成本等等，商業地產的核心成本主要是指商業地產建設施工成本，商業地產企業的下游成本主要包括與房產經紀之間的交易成本，與物業公司達成的管理成本。經過細致劃分，可以發現商業地產項目企業需要考慮的成本種類眾多，因此，商業地產的供應鏈成本管理不是一件簡單的事，必須統籌兼顧，從全局角度出發，對商業地產項目的建設開發合理規劃。

三、商業地產的供應鏈成本優化建議

商業地產項目涉及到的成本因素眾多，因此，解決好商業地產項目的成本需要科學分析，合理規劃，下面筆者將針對商業地產企業供應鏈成本優化提出若干意見與建議，旨在幫助商業地產企業正確地實現商業地產項目供應鏈成本管理。

商業地產企業必須充分重視供應鏈上游成本控制，商業地產項目的投資往往使用在項目的前期中，簡單來說，商業地產項目將絕大部分的錢花在了上游成本中，在上游成本中，商業地產的設計成本，商業地產的土地開發成本，商業地產的資金成本，商業地產的咨詢勘察成本都將直接影響商業地產項目的整體成本支出，因此做好商業地產企業的供應鏈上游成本十分有必要，在這一步做得好往往能大大降低商業地產項目的成本，有利于商業地產企業更為靈活地使用調度資金，減少商業地產項目的前期資本壓力，以達到輕裝上陣的目的。

控制地產的資金成本主要是從降低負債率、貸款利率和縮短開發周期、加快資金回籠等方面入手。首先，加強財務杠桿的應用合理籌集資金，拓寬融資渠道。其次，加快應收款項的回收。最后，要做好資金的使用規劃。對工程項目的目標成本做出正確的測算，分析每個關鍵節點的現金流量和資金使用量，從而合理分配資金。

核心成本主要包括建筑安裝成本、地產開發企業自身管理成本和地產開發企業支付的開發成本三部分，核心成本控制的關鍵環節是建筑安裝成本控制和地產開發企業自身管理成本中的管理費用和稅金的成本控制。

建筑安裝成本是地產項目成本中較為穩定的部分。其成本可從設計階段、建設實施階段來進行控制。對于設計階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價。設計工作是整個供應鏈中建筑安裝成本控制的一個關鍵環節。設計成本應通過選擇最優設計方案和設計單位、推行限額設計以及引入考核機制等舉措來進行控制。

管理水平的高低直接決定了管理費用的開支，房地產開發企業按崗位合理配置管理人員。各部門和員工都應是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個人在工作中時刻注意節約成本，使企業各項成本要素都得到充分的管理。

在中國，房地產是稅負最重的行業之一。地產開發企業可以通過稅金籌劃來減少稅金方面的成本支出。主要方法有：①通過借款利息的籌劃，土地增值稅起征點的稅收優惠籌劃、整體轉讓、分解定價等方式，綜合進行土地增值稅的籌劃。②通過合理拆分業務，剝除價外費用，將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同等方式，綜合進行營業稅的籌劃。③通過遲延納稅的籌劃，充分利用稅法規定的稅前扣除項目等方式，綜合進行所得稅的籌劃。以上一系列的整體稅收籌劃運作，可以有助于房地產開發企業實現稅負的減輕。

在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關鍵。銷售渠道選擇是是市場營銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節點，它關系到企業能否將產品及時順利地銷售出去，以及企業銷售成本和盈利水平。通過聘用專業的銷售人員，制定完善合理的銷售計劃，通過各種結合本地區特點的宣傳方式，力爭以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。通過對商業地產供應鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項目成本的一些措施和方法，從而有利于商業地產開發企業實現其利潤最大化的目標，有利于地產市場機制的建立和完善。

參考文獻：

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