試論我國房地產金融政策存在的問題及其完善對策

宋齊男

摘 要：現如今在以政府為指引的金融發展模式的中國特色金融體系下，房地產金融政策究竟應該用什么樣的軌跡探索或者以什么樣的方法進行轉型成為亟待解決的問題。在發展我國房地產金融政策體系時，必須要以我國目前的國情為基礎，在考慮我國的社會、經濟和金融環境的同時，也要遵循市場的發展規律。同時比照國外房地產金融政策模式、方法和規程，認清我國房地產金融政策當前發展的趨勢，認識并找到我國和外國金融政策之間存在的差距，對房地產金融的現狀和金融創新的不足提出相應思路，這是我們了解和改變我國當前房地產金融政策發展情況，構建與我國國情相匹配的房地產金融政策最終的出發點和歸宿點。

關鍵詞：房地產金融；現狀；發展方式

一、我國房地產金融所處的發展環境

總體來說，現階段房地產開發商和個人對銀行存在著依賴度高、風險堆積的問題。企業和個人商品房購買的金融結構，顯然是一種不夠合理的狀況，與發達國家的金融深化程度和房地產金融發展程度相比依舊存在相當大的差距。雖然房地產金融與房地產業和住房制度改革是相輔相成的，但在政策的制定和產品創新、業務規模和投放的比例上，仍然停留在粗放式的監管模式下，需要我國政府通過改革來建立一個集約型的管理模式和金融生態環境。[1]1978年以來，我國經過35年市場化取向的改革，取得了世界矚目的經濟和社會發展成就，我國正向世界最大的經濟體邁進，雖然我國加快了城鎮化進程，但人口老齡化、經濟結構失衡、資源破壞嚴重等問題也隨之而來。

（一）中國經濟持續增長，但經濟失衡嚴重

1978年以來，我國通過經濟體制改革釋放的生產力和人口紅利，使我國經濟一直保持在8%以上的增長狀態，將步入世界最大經濟體。經濟持續增長同時存在的是經濟結構失衡和國內居民消費乏力。目前面臨的是“高儲蓄，低消費”的結構失衡。[2]因此我國傳統產業形成了產能過剩的現狀。

（二）中國逐漸呈現人口老齡化趨勢，住房家庭支付能力不足

在大力推行了人口政策的情況下，我國的生活條件和醫療條件得到了改善，人的壽命得到了延長，我國正在進入人口老齡化階段。老齡化的人口趨勢會使未來中國經濟發展中的勞動力的供應減少，還會推動勞動力價格的上漲；也增加了養老金的缺口，養老的動機會影響儲蓄向資本的轉化。

（三）經濟發展使各種自然資源遭到破壞，形成中國經濟發展的約束條件

通過我國經濟的快速發展，我國經濟總量已經位居全球第二，但卻是通過粗放式經濟發展和對自然資源的掠奪式開采得來的，使得我國經濟發展地區相當大一部分的生態環境受到了污染和破壞。由于資源的緊缺和生態環境的破壞，使得未來中國經濟發展產生了很大的制約因素。生態環境的保護必將在一定時期以降低經濟發展速度為代價，國際社會就地球變暖對中國減少二氧化碳排放施加的壓力，也在提醒我國應該改變現有的產業結構。[3]

（四）房地產市場趨勢分化，資產泡沫的潛在風險加大

隨著經濟結構的轉變，當前房地產市場逐漸出現分化。受到產業聚集、就業吸納能力強、公共設施相對完善等因素影響，一二線城市房地產市場的供需一直比較旺盛，處于擴張狀態；而對于三四線城市而言，產業發展滯后，聚集性不夠強，當地政府為了拉動經濟，人為的加大招商與土地供給的力度，使得土地及房地產的供求關系十分寬松，供大于求的狀況普遍存在，大量項目高空置率及“鬼城”的存在，都表明三四線城市存在很大成分的房地產泡沫。因此我國房地產的產業結構已經走到了必須做出調整的這一步。潛在的風險也由于房地產價格大幅度的調整使得資產泡沫和金融危機逐漸增加。[4]

二、我國當前房地產金融政策

目前我國的房地產市場化程度已比較高，房地產金融體系初步得到建立，房地產金融管理逐步走上法制軌道。但是現如今房地產炒房現象持續，房價持續走高等一系列問題。一般來說，政府所采納的土地政策、貨幣政策以及財稅政策在不同程度的影響房地產市場。金融政策主要是政府通過調整信貸利率、提供貸款擔保等途徑來支持或限制房地產開發和消費的融資，從而達到干預房地產市場的目的。

（一）房地產金融政策存在的問題

由于土地的固定性，離不開土地的房地產市場不得不以一個區域性的市場形式存在，每個地區在供需狀況、市場發育水平、價格等方面分析差異都較大。例如某些地區到了供過于求，房價逐步下跌的階段。此時的政策就應該以增加個人貸款的范圍，降低借款人壓力，促進低收入者購房為重點，以免當地房地產市場崩盤。而有些地區處在房價迅速上漲的階段，居民購房活躍，人民銀行則應需要用上調貸款首付比例，增加貸款利率等措施控制需求，防止價格水平過快上升。[5]

（二）當前房地產金融政策

1.貨幣供應量政策

央行的貨幣供應量政策在兩方面影響著房地產的周期。一是供給方面，影響房地產開發投資；二是需求方面，影響房地產的消費購買能力。當央行實行增加貨幣供應量的政策時，就會使房地產投資在一定程度上不斷增加，民眾需求過旺，房地產業交易一片繁榮。

通過觀察15年整個廣義貨幣（M2）的變化幅度總體都是呈現上升趨勢，因此可以看出政府還是希望通過增加貨幣供應量來實現繁榮的房地產市場。

2.利率政策

利率政策主要包括以下幾種：調整基準利率、存貸款利率的限額和對房地產開發、住房貸款利率的特殊規定等。在對利率政策變化和房地產周期的關系的考察中，可以看出：利率政策與房地產發展周期呈現反向性關系。

從去年10月下旬開始，降低金融機構人民幣貸款和存款基準利率，達到降低房地產市場融資成本的目的；與此同時將金融機構人民幣存款準備金率調低0.5%，使銀行體系流動性達到最適合的狀態。充分體現出政府為全面合理掌控房地產市場所做出的努力。此次利率調整的關鍵是堅持發揮出基準利率有利的引導作用，以達到鞏固房地產融資成本下行的目的。

3.政府簡政放權政策：向市場放權、向社會放權，減少投資審批是當前重點

過去，我國政府對公共事務的管理總是強調從入口進行管理，設立高門檻強調準入制，在進入后調高標準、嚴把過程和結果的監控。這就對政府職能提出了挑戰。對于房地產業更為明顯，此種轉變可以刺激房地產發展商積極進入房地產業，增加房地產發展的活力，但最后能真正留在房地產行業持久發展的必定是在政府管轄中優勝劣汰的企業，也一定會是能真正有益于我國房地產市場發展的企業。

三、完善房地產金融政策的建議及配套措施

以房地產金融資源理論為基礎，結合我國目前城鎮化和金融改革中面臨的突出問題，例如房地產泡沫、流動性風險、地方債務等，我覺得完善房地產金融發展政策應該從房地產金融的角度，進行以下幾種綜合性優化的改革方法。

（一）中國城鎮化土地政策因地制宜的優化

根據我國房地產金融的發展戰略，推進城鎮化的進一步發展應當是以提高資源利用效率為核心的城鎮化。其中土地作為城鎮化最重要的資源就不得不進行改革。一是進行城鎮土地現有量的調整，提高土地資源的利用效率，優化當前的土地管理制度，建議統一的土地市場。二是完善土地增值收益的分配機制，讓大多數民眾從中受益，才是真正能長久實行的政策。三是加快由中央自上而下的改革。[6]

（二）鼓勵支持政府發展房地產金融政策工具多元化

在中國面臨復雜的國內環境和國際環境下，房地產金融政策工具多元化的發展要以保持經濟的穩定和降低金融風險為前提，同時在通過房地產金融支持模式的多元化的條件下，才能通過房地產金融對城鎮化進行支持并且對中國房地產金融改革的全局影響降到最低。房地產信托和基金發展規范化，改變融資渠道的單一性；適度發展抵押貸款資產證券化，控制金融風險；積極發展政策性房地產金融機構，支持保障性住房的發展。

參考文獻：

[1]中國金融政策報告2015.中國金融出版社，2015，PP94-95.

[2]房地產金融市場分析小組.中國房地產金融報告2014.中國金融出版社，2014，P65.

[3]寇慧麗.房地產金融.人民交通出版社，2007，PP23-24.

[4]房地產金融市場分析小組.中國房地產金融報告2014.中國金融出版社，2014，P65.

[5]高小丹.我國房地產金融政策及實效研究.東北師范大學，2007，PP15-16.

[6]郭慶旺，張杰.中國房地產市場穩健發展與財政金融政策，中國人民大學出版社；第一版2013，PP156-157.

（作者單位：武漢東湖學院 經濟學院）