土地儲(chǔ)備的成本控制方法研究

張麗

[摘要]在我國(guó)對(duì)土地儲(chǔ)備的不斷發(fā)展中取得了許多成就，但是同時(shí)也由于我國(guó)發(fā)展的比較晚，相應(yīng)的出現(xiàn)了許多的問題。地儲(chǔ)備的成本決定土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)，土地儲(chǔ)備的成本越高存在的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，他們之間是成正比的，另外，土地儲(chǔ)備的成本是可以控制的，存在的利潤(rùn)是不可控制的。因此，需要對(duì)土地儲(chǔ)備的成本加以控制，提高資金的利用率，減少土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)是勢(shì)在必行的。

[關(guān)鍵詞]土地儲(chǔ)備；成本控制；制度管理

1、土地儲(chǔ)備制度

廣義的土地儲(chǔ)備制度，是指當(dāng)前我國(guó)土地管理方式從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變的情況下，土地的使用方式從之前的外延粗放方式向內(nèi)涵集約型的方向發(fā)展，以經(jīng)營(yíng)城市、發(fā)展城市為基本出發(fā)點(diǎn)，將提高城市土地利用率、優(yōu)化土地的資源配置作為基本目標(biāo)，采取社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控作為基本手段，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的保值、增值。狹義的土地儲(chǔ)備制度，是指由城市當(dāng)?shù)卣跈?quán)或者委托的對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)通過征用、收購、置換、回收、整理等方式，將規(guī)劃用地或者分散在其他用地者受眾的土地集中起來，通過政府授權(quán)的一系列前期開發(fā)之后，結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘械膶?shí)際發(fā)展規(guī)劃和要求，采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等方式將土地再次投入到市場(chǎng)中，其主要目的在于調(diào)控城市建設(shè)用地的實(shí)際需求，具有一定的經(jīng)營(yíng)性、微利性特點(diǎn)。

2、土地儲(chǔ)備工作的現(xiàn)狀

2.1土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與職能

我國(guó)土地儲(chǔ)備制度起源于上海，1996年8月上海成立我國(guó)第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)——上海市土地發(fā)展中心。1997年8月，杭州土地儲(chǔ)備制度啟動(dòng)。1999年6月，國(guó)土資源部以內(nèi)部通報(bào)形式轉(zhuǎn)發(fā)《杭州市土地收購儲(chǔ)備實(shí)施辦法》和《青島市人民政府關(guān)于建立土地儲(chǔ)備制度的通知》，并向全國(guó)推廣杭州、青島兩市開展土地儲(chǔ)備的經(jīng)驗(yàn)。至2001年11月，全國(guó)已建土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)2000余家。

2007年國(guó)土資源部頒布的《土地儲(chǔ)備管理辦法》對(duì)土地儲(chǔ)備的工作內(nèi)容進(jìn)行了定義，即土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存，以備供應(yīng)土地的行為。

就各地的實(shí)踐來看，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)設(shè)置也不盡相同。例如，杭州市的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是隸屬于市土地管理局的土地儲(chǔ)備中心；武漢市的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是隸屬于市城市規(guī)劃國(guó)土資源管理局的市土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心和市土地交易中心；南京市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是隸屬于南京市國(guó)土資源局的土地儲(chǔ)備中心等。

2.2土地儲(chǔ)備資金及融資管理

在土地征購中，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要通過征用、收購、置換、轉(zhuǎn)置、到期回收等方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來。征用農(nóng)地、收購市地都需要儲(chǔ)備中心墊付大量資金。目前城市土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)作過程中，資金來源有以下渠道：政府撥款、銀行貸款、土地出讓金和合作開發(fā)資金等。

3、土地儲(chǔ)備成本控制的主要方法

3.1土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)合理決策和管理控制成本

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為對(duì)政府土地儲(chǔ)備管理、決策的部門，不是以盈利為目的的。它的主要作用是保證國(guó)家土地所有權(quán)，同時(shí)進(jìn)行適時(shí)的盈利。減少土地儲(chǔ)備的成本，不管對(duì)于政府來說還是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來說都是一件非常重要的事項(xiàng)，從而要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)做到以下幾點(diǎn)。一是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門加強(qiáng)合作和協(xié)調(diào)，共同去研究對(duì)土地的開發(fā)方案。二是加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備的各項(xiàng)成本費(fèi)用的預(yù)測(cè)，并相應(yīng)的制定出計(jì)劃和方案，來達(dá)到減少土地開發(fā)成本。三是加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)在建項(xiàng)目的成本報(bào)告，并及時(shí)反映在建項(xiàng)目成本和耗費(fèi)資金情況，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行成本信息的交流、修改方案。四是及時(shí)掌握、了解國(guó)家和項(xiàng)目所在地的政策、市場(chǎng)需求，并根據(jù)這些有效的信息，利用相關(guān)的有利政策減少土地儲(chǔ)備成本，提高對(duì)資金的利用效率和組織的執(zhí)行效率。

3.2有效控制土地開發(fā)中的成本

在土地的開發(fā)期間，是對(duì)資金消耗最大的，所以要達(dá)到有效的控制土地儲(chǔ)備成本就必須在土地開發(fā)中控制成本。在對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)的前期設(shè)計(jì)和前期策劃階段，必須考慮到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市建設(shè)的規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等基礎(chǔ)上，針對(duì)開發(fā)的土地編制科學(xué)的開發(fā)設(shè)計(jì)規(guī)劃，還要參照土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地利用設(shè)計(jì)等方案，來對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)前期的投資、效益核算、利潤(rùn)安排等各種資金成本做出控制。在土地開發(fā)的建設(shè)中，想要控制土地儲(chǔ)備的成本，就要盡最大能力縮短土地開發(fā)的周期，優(yōu)化土地儲(chǔ)備開發(fā)的模式，降低土地儲(chǔ)備的成本。在對(duì)土地的開發(fā)中還要注意：一是認(rèn)真核對(duì)和驗(yàn)收合同條款，防止出現(xiàn)一些不必要的重復(fù)收費(fèi)等問題；二是認(rèn)真檢查建筑原料等的收獲記錄，并確定是否合格，還要監(jiān)督建設(shè)單位是否有序的按照設(shè)計(jì)圖紙施工；三是對(duì)建設(shè)中出現(xiàn)的每筆經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)要做到認(rèn)真核算、復(fù)查，防止項(xiàng)目費(fèi)用存在計(jì)算誤差。

3.3合理拓展土地儲(chǔ)備融資渠道

當(dāng)前，中小城市土地儲(chǔ)備融資中大多以商業(yè)貸款為主，需要繼續(xù)予以保留。但是，當(dāng)土地儲(chǔ)備部門從商業(yè)銀行獲得貸款時(shí)，政府此時(shí)還沒有向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放對(duì)應(yīng)的使用權(quán)證。因此，可以在征地文件完整、貸后資金監(jiān)控合理的情況下，聯(lián)合土地部門簽訂監(jiān)管合作協(xié)議，并出具合法的承諾書、承認(rèn)貸款行抵押權(quán)利的基礎(chǔ)上，貸款商業(yè)銀行可以預(yù)先發(fā)放貸款，在土地征用環(huán)節(jié)完成之后再辦理對(duì)應(yīng)的抵押手續(xù)，確保土地出讓之后能夠及時(shí)的收回貸款。在當(dāng)前既有條件還不十分成熟的情況下，中小城市必須克服困難，對(duì)土地儲(chǔ)備的融資模式進(jìn)行創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)土地融資主體的多元化，通過成立土地銀行、土地證券公司等方式，構(gòu)建起土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的融資框架，達(dá)到抵消因?yàn)橹饔^操作失誤造成的融資風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語：

土地儲(chǔ)備制度是我國(guó)對(duì)于土地管理制度的改革和創(chuàng)新，雖然經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，但不管在理論上還是實(shí)踐上都存在有一些不足，需要進(jìn)一步的完善，使得土地儲(chǔ)備制度跟上我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。