中國養老地產發展模式與策略研究

黎俏

摘要：老齡化是我國發展過程中面臨的嚴峻問題之一。它影響著各項事業的可持續化發展，阻礙著國民經濟的提升，因此為了改善國計民生，我國開始提出發展養老經濟，養老地產就是其中之一。作為服務產業與復合產業，養老地產不僅具有經濟性，還具有公益性與福利性，能夠在一定程度上幫助解決養老問題，但中國的養老地產發展仍處于初期階段，因此對其發展模式與策略的探究有著重要的現實意義?，F將對中國養老地產的發展現狀予以分析，然后通過對土地獲取、產業融資以及產業經營三種模式的分析，找到與我國國情相符合的發展模式。最后提出能夠促進我國養老地產進一步發展的策略。

關鍵詞：中國養老地產；發展模式；發展策略

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）02-0033-02

養老地產屬于新興的地產業態，兼具地產開發、金融創新、商業地產運營以及養老服務的屬性，其開發以及經營模式都是立體化的，整個養老地產的基礎為住宅，此外還有眾多的配套設施，如護理院、超市、文體中心、醫院等，通過出租、銷售等手段，實現盈利，整個產業的綜合運作能夠提高養老服務的質量與專業水平。養老地產在中國有實施的必要，為了減少養老壓力，促進國民經濟的健康發展，應當為養老產業選擇合適的發展模式，并引導其深入展開。

一、中國養老地產的發展現狀

第六次全國人口普查結果顯示，我國老年人口（≥165歲）在總人口中能占到8.87%的比重，與第五次普查結果相比上升了1.19%。從圖1中可以看出，我國老齡化現象日趨嚴重，如圖2預測結果顯示，2050年我國60歲以上的人口能夠占到30%以上，成為世界上人口老齡化現象最為嚴重的國家。為了緩解老齡化對我國經濟發展造成的壓力，我國應當重視養老地產的建設。

養老地產主要有養老社區、老年公寓以及養老院這三類，而由專業機構負責的護養院與養老院并不屬于養老地產中的項目，養老地產能夠實現服務、商業、住宅功能的統一。縱觀我國人口與GDP發展現狀，我國養老市場即將迎來新的變革與創新，養老地產蘊藏著極大的開發潛力。具體來說，我國的養老建設中僅有315萬張床位，這與我國的老齡化人口差距是極大的，普通家庭普遍面臨著“住不起”與“住不上”的困境，另外，隨著社會經濟的發展，家庭結構與社會觀念均有較大的改變，雖然二胎政策已逐步開放，但是當前的家庭結構仍以“421”為主，傳統的以家庭為單位的養老方式面臨著較大的沖擊，從地產建設來看，無論是社區環境還是戶型結構都不具備合適的養老條件，部分地產在營銷的過程中往往會將養老地產作為宣傳的噱頭，但是在實際建設中卻并沒有建設與養老相適應的項目，因此總的來說養老地產發展并不完善。

目前房地產公司、保險公司以及國內外養老機構等都逐步開始參與到養老地產及社會與發展中，例如保利地產于2011年提出了“和基金-善居養老計劃”；中國人壽在河北廊坊投資1000億元建設養老社區；上實集團將崇明東灘的3000畝地用于建設養老地產。雖然眾多企業為養老地產的發展做出了較大的努力，但是我國的養老地產并未形成系統、完整的結構，受到多方面因素的影響，養老地產發展還存在較多困境，面臨即將呈現井噴狀態的老年住宅需求，我國應當全面考慮我國的國情，選擇適合的發展模式與發展策略促進養老地產的建設。

二、中國養老地產的發展模式

（一）土地獲取

土地是地產業發展的前提與關鍵，土地的區位、規模、性質等都會影響養老地產的經驗狀況，但是就我國目前的發展情況來看，土地供應制度并不符合養老地產的建設需求，二者之間甚至存在著較大的矛盾，這些矛盾主要體現在兩個方面，第一是土地性質的問題，以產權為標準，土地可分為農村集體所有與國有兩種，而以使用性質為標準，土地則可分為工業用地、公共管理與服務營地、物流倉儲用地、商業建設用地、交通建設用地、居住地、公用設施用地以及綠地。而養老地產屬于綜合性用地，既有居住性質，又有商業與服務的性質，因此以現有的劃分方法無法合理規劃養老地產的用地。第二是土地供應方式方面的問題，國有建設用地的供應包括有償出讓與劃撥兩種形式，供應方式不同導致土地的使用性質、使用年限與成本等方面存在差異，如居住用地的使用年限為70年，商業用地的使用年限為40年，文娛用地的使用年限為50年。養老用地具有綜合性與福利性，其在盈利方面的作用較弱，且投資多、收效慢，因此投資商在進行地產建設前會存在諸多顧慮。由于土地性質與劃分的問題，很多養老住宅難以真正達到養老的目的，其銷售不得不另尋途徑，例如重慶羊鹿山養老產業園由于性質不明確，在銷售中僅能以小產權房的形式出售。

在選擇發展模式時，如果在國有建設用地展開建設，以劃撥的形式獲得土地供應可以不受年限限制對土地進行利用，但是地產的用途卻會受到較大的限制；若以招標或協議出讓的方式獲得土地供應，雖然可自行選擇地產使用用途，但是其使用年限卻會受到較大的限制；若以掛牌或拍賣出讓的方式獲得土地供應，那么雖然可以獲得較多的土地供應量，但是土地的價格也會被推高。如果選擇在集體用地進行建設，那么雖然可以獲得成本優勢以及供應量的優勢，但是卻存在一定的政策風險，且位置相對較為偏遠。

（二）產業融資

我國雖然一直提倡發展養老地產，但是在政策上卻沒有給出明確的發展方向與法律保障，因此在產業融資模式中，融資成為養老地產的發展的瓶頸。第一，是融資主體的問題，地產商是最為主要的主體，但是在地產建設的過程中地產商的融資渠道較少且面臨的市場較為狹窄，因此在土地的獲取與經營方面存在著一定的問題。近年來國家養老機構以及保險資金企業在地產融資中的參與使融資主體向著多樣化的方向發展，但是養老服務機構、醫療機構以及政府財政在養老地產建設中的參與度仍然較低。第二是融資方式與融資渠道的問題，不同的融資方式其風險、資金規模、期限不同，養老地產自身具有投資多、收益滿等特征，因此融資上面臨著一定的困難，目前房地產商的融資渠道如圖3所示，內源投資成本低、規模小，而自主性卻相對較高，外源融資則存在著期限短、成本高、要求高、程序駁雜等眾多問題，這與產業發展過程中的資本需求是相矛盾的。因此從融資情況來看，我國養老地產的發展存在著較多的問題。

基于這些問題，我國養老產業在產業融資方面應當做到，第一擴大融資生體，鼓勵養老機構等組織參與到養老地產的投資中，并吸引外國企業參與到養老地產的投資建設中；第二，應當拓展融資渠道，創新自身的發展模式，積極尋求政府的幫助，與國內外的企業或機構展開合作；第三，就保險企業的發展來看，應當發揮保險投資的優勢，在低成本的情況下保證收益的長期與穩定，同時力求在金融方面的創新，發起長效基金，豐富融資形式，促進養老地產的長遠發展；第四，應當積極向國外優秀的養老產業學習，借鑒其優秀的發展經驗，將其應用到我國的地產企業發展中。

（三）產業經營

從產業經營模式上來看，養老地產兼具地產業與服務業的屬性，重點強調其在養老服務方面的作用。就國外的經驗來看，成熟完善的養老地產以服務為核心價值，以環境資源為基礎，以醫療價值為驅動，以物業價值為載體，就此看來，要想促進養老地產的健康發展，必須要選擇科學、合理的經驗模式。

以運營主體為依據可將養老地產分為投資與經營分離以及投資與經營結合兩種模式。國家產業分工情況較為明確，因此其養老地產運營采取的是投資與經營分離的方式，而我國的養老地產業發展尚不成熟與完善，因此大部分建設都采用投資與管理相結合的模式，這一模式雖然能夠對資源進行有效的整合，促進產業的進一步發展，但是它對經營管理者的經營與融資能力都提出了較高的要求。北京太陽城就采用了這一模式發展養老地產，首創、保利等企業為此成立了專門的團隊對養老地產的經營與管理進行研究。

以盈利方式為依據可將養老地產經驗模式分為物業租賃、物業銷售、租售結合、住房反向抵押、會員服務銷售等類型，其中租賃模式投資多、收效慢、風險大，因此我國目前還沒有以這種模式展開經營的養老地產，但在未來這一經營模式可以與保險投資進行聯合，從而實現盈利；物業銷售能夠在短期內將資金回籠，從而減少資金投資商在資金方面的壓力，但是開發商的參與度不高，因此后期的管理上可能會出現一定的問題。上海孝賢坊就因為后期管理不善而陷入有名無實的境地；租售結合的模式適用于混合式的大型養老社區以及養老公寓，北京太陽城就是采取這一模式進行經營的。

三、中國養老地產的發展策略

（一）政府應率先落實相關的政策法規

為了保證養老產業的切實發展，政府應當率先制定相關的政策、法規并將其落實。養老地產法規應當向著專業化、規范化以及系統化的方向發展，除了中央政府制定的法規政策外，地方政府應當根據當地發展的實際情況制定符合本地養老產業發展的制度，從而保證制度與政策落實的有效性。另外，我國養老產業在發展的過程中還面臨著城鄉差異大、公私養老機構在體制方面不平衡等問題，為了將這一問題逐一解決，應當將養老產業的建設與發展作為地方政府工作業績的考核指標之一，從而在一定程度上加大政府在落實養老政策方面的工作力度。政府應當適當對參與養老地產建設的企業予以政策與經濟上的支持，促進其建設工作的展開，尤其要重視用地與融資方面的政策扶持，幫助企業走出瓶頸。另外，政府應當重視城鄉養老之間存在的差距，應當推進農村養老事業的建設，努力使城鄉建設達到一個平衡的狀態。

（二）實現經濟效益與社會效益的共贏

養老地產的參與者應當將提供有效的養老服務作為建設的中心與重點，提高自身的責任意識，承擔起自身應負的社會責任，努力實現經濟效益與社會效益的共贏。一方面，企業應當以政府的政策與制度為導向，積極展開養老地產的建設，依托政府在資金與政策方面的支持開展養老地產的建設與管理；另一方面，企業應當利用自身的優勢，促進產業的協調發展，使房產模塊、金融模塊等實業模塊能夠共同推進養老地產事業的發展，提高其經濟效益與社會效益。企業在發展過中應當做到三點，第一，加強開發養老地產，為老年人口提供中高端服務，滿足社會對養老的需求；第二，促進養老產業發展模式的創新，提高金融化的發展水平，以示范企業帶動整個行業的標準化發展；第三，為政府機構設置的處于中低端水平的養老服務提供幫助，促進其服務標準、服務機構、管理體系的規范化與高端化。

（三）地產商需開展整體的前沿性研究

我國養老地產發展中面臨著規模小、產業標準缺失、住房功能單一、經驗缺乏等問題，而養老地產具有綜合性，需滿足老年人居住、醫療、商業、文娛等眾多方面的需求，因此在設計與建設時也應當進行綜合化的考慮，地產開發商應當跨行業進行分析，一方面深入了解老年人在各方面的實際需求，另一方面了解各行業之間的關聯，從而更好的協調產業內資源，實現各方面的有效對接，保證園區內的配套服務能夠滿足老年人生活、娛樂、醫療的各方面需求。

（四）推動養老地產經驗發展模式創新

養老地產的發展需要示范企業的帶動作用，但是近年來，養老地產業雖然取得了一定的成績但是卻沒有建設出強大的優勢企業，因此我國應當對企業的發展建設予以扶持，使企業能夠發揮出自身的優勢，在養老地產的建設發展中實現服務、運營、管理等各個環節的金融化，促進養老服務向著高端化的方向發展。我國可以將國外具有豐富經驗的養老服務機構引入，使其能夠帶動我國的養老地產健康的發展，提高養老服務的金融化水平。

四、結語

我國人口老齡化的嚴峻形勢要求我們必須重視養老地產的發展，我國的養老地產尚處于初級階段，無論是在土地獲取、產業融資還是產業經營的模式上都存在著一定的問題，因此在未來的發展建設中應當對其予以足夠的重視。政府應當從政策上予以養老地產全面的支持，推動其實現經濟效益與社會效益的雙贏，企業要想獲得長遠的發展空間應當進行綜合性的前沿研究，并積極借鑒國外的發展模式以提高自身的管理水平。