從審計視角談房地產開發貸款的風險及防范措施

劉從正

[摘要]我國房地產業發展迅速，房地產開發貸款在商業銀行各項貸款的占比較大，市場風險和信用風險較高，對銀行的信貸資金安全造成一定的風險隱患，應采取有效措施防范信貸風險。

[關鍵詞]商業銀行；房地產信貸；風險防范

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630158

目前，我國房地產業發展迅速，房地產開發貸款在商業銀行各項貸款的占比較大。由于房地產行業具有資金投入大，項目運作周期長，市場變化快，受國家經濟政策影響大等特點，房地產開發貸款業務的市場風險和信用風險較高，對銀行的信貸資金安全造成一定的風險隱患，應引起足夠關注。

1房地產開發貸款業務面臨的風險

11去庫存壓力大，資金回流風險突出

據國家統計局公布的全國商品房686億平方米待售面積，將各地去庫存壓力擺在了明面上，自2015年開始的多輪救市，雖然成就了一線城市的高溫不減，卻無法挽救其余區域樓市的疲軟。三四線城市去化周期高達2829個月，遠超合理區間，存在較大的降價壓力。不少三四線城市產業空心化、人口外流趨勢，加之樓市供應規模過大、市場供過于求，房價頹勢顯現。由于一線城市出讓的土地價格相對過高，未來預期一線城市的高端住宅供應也將達到歷史高點，屆時或將出現結構性去化困難。而其他供地量與庫存量偏大、庫存去化周期在12個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，仍然要堅持“以價換量”去庫存。地方經濟的下滑與區域樓市分化已成為互為因果的“死結”，樓市的分化又致使房地產投資出現了區域上的明顯傾斜，大型房企，均表示要全面回歸一二線城市發展，三四線城市發展面臨較大去化壓力。

12多頭授信，資金鏈斷裂風險加大

集團客戶作為各行各業的龍頭和高端企業，在國民經濟中起著舉足輕重的作用，它們的資產負債規模巨大，現金流量充沛，社會信譽較好，是商業銀行客戶營銷的重點。當然，集團客戶為銀行帶來豐厚的利潤的同時，也堆積了巨大的風險隱患，如果風險控制不當，就會給銀行經營造成災難性沖擊。隨著我國經濟的高速發展，企業的集團化多元化趨勢越來越明顯，集團客戶股權結構越來越復雜，關聯交易越來越隱蔽，資金集中運營越來越迫切，集團客戶多頭授信、過度授信越來越多，授信總量越來越大，集團客戶授信業務風險凸顯越來越嚴重。特別是部分房地產企業，通過集團所具備的優勢地位，采取委托貸款、信托計劃、民間借貸等方式多渠道融資，實際負債水平偏高，銀行缺乏有效甄別其真實負債水平及償債能力的手段。一旦遇到宏觀環境和政策發生變化，資金鏈斷裂，則開發企業面臨較大經營風險。

13資本金不到位，缺失抵御風險能力

除了部分央企資本金比較充足外，其他一些區域性房地產開發商自有資金實力較弱，或者超越自身資金實力同時開發多個房地產項目，通過股東借款、其他應付款、挪用信貸資金等方式充當資本金，項目資本金比例不到位，存在較大投資缺口，甚至過分依靠項目銷售資金再投入進行房地產開發，一旦出現抽逃項目資本金現象，資金鏈斷裂，無法按照項目可行性研究報告確定的工程進度完工，造成“半拉子”工程或“爛尾樓”，或者雖然具備銷售條件，但是限于地理位置、品牌價值、性價比、市場需求不足，導致房地產開發貸款樓盤銷售不暢，資金回籠緩慢，出現較大財務風險，無法及時歸還銀行房地產開發貸款。因此，對于開發資質低，缺乏項目開發經驗，資金實力弱，技術水平差，公司治理結構不完善，合規合法經營意識不夠，法律糾紛多，靠非法途徑獲取項目開發權，頻繁變更用地、工程規劃，遲遲無法開工的項目應當堅決規避。

14抵押措施不落實，造成押品敞口風險

開發企業在申請貸款時，項目一般處在開發階段，尚不具備辦理在建工程抵押的條件，因此貸款發放時常采取項目土地抵押的方式，而且，開發商為了爭取獲得更多的貸款，通常會過高地確定押品評估價值。當項目樓盤達到預（銷）售條件后，房地產開發企業為籌集資金，常在開發的過程中就進行預售。此時如果銀行不能及時將項目土地抵押及時轉為在建工程抵押，就很難控制商品房銷售款的回流。及時對符合在建工程抵押條件的商品房進行抵押，并按照規定，解押后必須還款，否則，很容易引起法律糾紛，銀行押品價值不足。

15資金監管不到位，存在被挪用風險

房地產金融市場存在嚴重的信息不對稱，有的開發商往往會同時進行若干個樓盤項目的開發，資金往來渠道復雜，銀行對其資金很難實施有效的控制和全面監控。銀行雖然與開發商簽署了《房地產開發貸款封閉管理合作協議》，但只能對本行發放的開發貸款的支用情況進行監控管理，無法對項目的整個資金進行封閉管理，如商品房現款銷售或按揭預售，銷售資金未納入封閉管理，銀行封閉管理就會流于形式，無法有效控制項目資金用途，一旦開發商故意采取欺瞞手段，轉移資金逃避還款責任，銀行貸款將面臨較大風險。

2防范房地產開發貸款業務風險的措施建議

21調整房地產信貸策略

211實行房地產開發貸款分區域風險分類管理

根據區域經濟發展水平、產業結構、人口變化、供求關系、土地消化能力、房價變化等因素，對全國主要地級市房地產市場風險進行分類管理，對于不同風險等級區域制定差異化的準入標準及信貸策略。

212調整房地產開發貸款信貸結構

擇優支持庫存水平低位、價格漲幅合理、自住需求旺盛的區域普通住房項目。審慎支持庫存壓力較大、去化周期較長的三四線城市房地產項目，審慎支持配套設施不完善的城市新區房地產項目。審慎支持商用房開發貸款，不介入受電商沖擊較大的商用物業，壓縮庫存量大、商用房（租、售）價格下跌、商用房供應遠超出城市實際承載能力的區域存量商用房開發貸款。

213調整房地產開發貸款客戶結構

優先支持去化壓力小、項目開發運作能力強、項目成本低、資金周轉能力強的房地產企業；審慎支持缺乏品牌實力、專業運作能力較差、依靠過去粗放模式運營的無開發經驗中小房地產企業；拒絕業務擴張速度與自身資本實力及業務規模不匹配或經營不善、上年度主要財務指標低于行業平均水平的開發企業。

22科學判斷區域房地產市場供求關系

按照監管部門對銀行“展業三原則”要求，認真分析區域房地產市場供求狀況，掌握土地供應計劃、新開工量、在建項目量等市場供應情況，合理預判需求變化、購買力變化等情況，根據供求關系及早采取針對性措施，審慎介入供過于求區域的房地產項目。房地產開發貸款項目應嚴格準入管理，要求商品房供銷比低于15、去化周期不超過18個月，不屬于土地供應泛濫、房屋空置率較高或媒體負面報道較多的地區；項目所在地區不屬于項目土地成本高、價格壓力大、銷售利潤率偏低的城市；不屬于房屋總價偏高和周邊大戶型項目銷售進度緩慢的項目，防范和控制房地產市場波動。要密切關注部分地區房地產行業融資風險，打擊部分中介機構、開發商、小額貸款公司、互聯網金融平臺等發放用于購買首付款的行為，商業銀行對于住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應發放貸款。

23加強房地產開發貸款封閉管理

落實資金監管賬戶管理措施，對銷售資金回款計劃和房地產銷售進度嚴重滯后的借款人要重點關注，加強對封閉賬戶內資金的管理和監控，嚴格按照房地產項目工程進度發放貸款，加強房地產開發貸款使用的全過程監控。健全開發貸款的封閉性管理措施，嚴格監控房屋銷（預）售資金流向，除歸還銀行貸款以及用于貸款項目的后續建設外，不得用于其他用途，確保專款專用；對于房地產企業賬戶開設網銀的，在銀行貸款未還清前，必須增加落地功能，網銀劃轉資金須按照封閉管理、符合規定用途并經有權人審核同意后才能支用，經辦機構應做好對網銀劃轉資金用途的有效監控，建立嚴格的責任追究制度。

24加強房地產開發貸款抵押擔保管理

（1）房地產開發貸款原則上應采取抵押方式，優先選擇擬開發項目的土地使用權及在建工程作為抵押，不得接受空置3年以上的商品房作為貸款抵押物；關注建筑工程承包商的工程墊資行為，以及房地產開發商與建筑承包商相勾結使銀行實際無法實現抵押權的情形。嚴格要求新增房地產開發貸款項目不存在拆遷糾紛、工程款糾紛、業主維權事項，無媒體負面報道或內部舉報情況發生。

（2）對于部分客戶采用抵押+保證方式的，抵押比例不得低于貸款額的70%；對于部分優質客戶不能滿足銀行抵押貸款要求、全部采用保證方式的，僅限總行級戰略性客戶成員單位或總行級主辦銀行客戶，且保證率最高不得超過70%，保證人與借款人不存在不規范、非正常的關聯交易。

（3）加強房地產押品價格監測，適時開展價格重估。對于房地產押品，應根據經濟走勢、貸款風險和城市均價指數走向，動態監測房地產價值波動風險，對出現“量滯價跌”、“量價齊跌”的城市提前做出風險提示。對擔保能力不足的應要求借款人提供補充擔保或清償貸款本息。嚴格控制抵押房產的房齡，拒絕房齡過長而對房產價值影響較大的住房作為抵押物。

25嚴格貸款“三查”，確保項目合規

（1）做好貸前調查。客戶經理應對借款人提供的“四證”等材料的真實性進行核查。利用官方網站查詢核實的，應拷屏、打印、歸檔；無法利用官方網站查詢核實的，應采取走訪發證機關、發函詢證、電話詢證等方式進行核實。對開發經驗不足的房地產開發企業，涉及民間借貸及其他高成本融資行為的房地產企業不得準入。

（2）加強項目資本金合規性審查，嚴格認定管理標準。銀行借款、股東借款等債務性資金，以信托計劃、理財產品募集的資金，附股權回購安排的股權性資金等，均不得認定為項目資本金。對于非分期開發的項目，不得分期計算項目資本金到位比例。

（3）加強房地產項目管理。要防止部分房地產企業通過“分期開發”、“分期或推遲領取預售證”、“關聯企業統一貸款后再周轉用于房產項目”和“抬高申報價格”等形式套取銀行貸款。

參考文獻：

[1]國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知[C].國辦發〔2013〕17號，2013

[2]孫迎冬略論我國商業銀行房地產貸款風險防范機制[J].河北金融，2008（5）