營改增對房地產業影響及對策分析

黃媛媛 吳晶晶 程雪

【摘 要】 2016年3月，財政部、國家稅務總局聯合下發關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅[2016]36號），對于房地產業來說，營改增能夠有效避免重復征稅問題，達到結構性減稅的效果，但同時由于實施時間短，出現了一些問題。鑒于此，本文以營改增為主線，剖析現階段的實施現狀，探討營改增可能產生的問題，并在此基礎上為其提供實施建議。

【關鍵詞】 營改增 房地產業 稅制改革

從今年5月1日起，在全行業進行營改增試點，將房地產業也納入營改增試點范圍，從整體來說，增強了增值稅抵扣鏈條的完整性，是我國稅收制度的一大深刻變革，單就房地產業來說，讓企業重新分析市場需要及自身供給能力，促進產業升級轉型。

一、啟東市房地產業營改增現狀分析

（一）啟東市經濟優勢

啟東市位于長江入海口北側，三面環水，陸地面積1208平方公里，總人口112萬，是中國建筑之鄉，啟東建筑走南創北，多次獲得中國建筑業最高榮譽——魯班獎，因此，本次以江蘇省啟東市為例，具有很強的代表性，能夠以此折射出整個房地產業的營改增情況。

（二）政策實施現狀分析

自營改增政策試點實施以來，地稅局與國稅局積極開展協作，辦理業務的交接，以4月30日為時間節點，之前的依然由地方稅務部門進行征管，之后的轉到國家稅務部門，對于開出的營業稅發票，在6月30日之前完成申報。對于地方稅務部門來說，少了營業稅這個大稅種，業務量明顯減少，但是具體到地方的財政收入，由于營改增試行之后中央和地方各分50%的增值稅額，因此沒有太大的變化。對于國家稅務機關來說，首先業務量急劇增加，同時，由于房地產業的特殊性，很多零星勞務等并不能取得專用抵扣發票，所以稅務機關完善了自身發票審查體系，盡量保證抵扣鏈條的完整性。對于房地產企業來說，營改增實施之后，進項稅額可以進行抵扣，打通了增值稅抵扣鏈條，企業實現了結構性減稅，在一定程度上緩解了房產企業的資金壓力。

二、房地產業營改增存在的問題

對于房地產企業來說，一般樓盤都采用先賣后建的方式，所以在初期就要繳納大額的營業稅，而改征增值稅之后，初期各項建筑成本的購入，形成大量的進項稅額，一般來說，初期進項稅額都會大于銷項稅額，因而給企業留有充足的流動資金，同時也提高了企業的融資能力。但是，在政策實施的過程中，也存在一些問題。

（一）土地成本及融資成本抵扣方式不明

隨著房價的不斷上漲，地皮的價格也水漲船高，尤其是在一二線城市，在房地產開發過程中，土地成本占據了很大一部分，而企業一般都是從政府手中通過拍賣獲得土地，現在在繳納增值稅時雖然能夠扣除土地價款，但是價款如何認定還不明確，另外選擇適用簡易計稅辦法的房地產老項目不能享受土地價款扣除的優惠政策。同時，房地產業在一定程度上也屬于資本密集型產業，企業在開發樓盤時都會向金融機構進行借貸，而且現階段金融業和房地產業都已經改征增值稅了，但是相關的融資成本抵扣方式還不明確，因此成為稅款抵扣的一大難題。

（二）進項發票難以取得

房產開發時下游商家都比較分散，進項發票的取得較為困難。工程的建設，一般都會請施工隊完成，這些農民工隊伍根本無法提供增值稅專用發票，同樣，提供沙石及小型建筑工具的門市有些屬于小規模納稅人，也不能給企業開出可抵扣的進項發票。因此給企業加大了抵扣的難度，造成較大的稅款壓力。

（三）存貨成本抵扣難度大

對于企業已經開發但沒有出售的樓盤，其已經產生的各項成本沒有具體的抵扣說明，另外，已經購入的固定資產成本也不能進行抵扣。而且這部分存量房屋占據了企業很大一部分的資產，這樣一來，勢必會造成企業的銷項稅額成倍增加，但進項可抵扣稅額很少，可能導致營改增初期企業稅負增加。

三、房地產業營改增的對策建議

從長遠角度看，營改增政策具有現實意義，針對房地產業營改增之后存在的問題，本著稅負只減不增的原則，應從稅收征管部門和房地產企業兩個方面進行管理，以確保營改增政策的順利實施。

（一）政府及時出臺相關政策

1、明確成本抵扣方式

稅收征管部門應盡快出臺政策具體的實施細則，將融資成本納入可抵扣范圍，出臺土地成本認定方案，明確勞務成本的簡易抵扣方式，合理對企業存量房進行抵扣，在方便稅務機關征收的同時給企業帶來一些優惠。

2、加強發票監管

對于營改增初期，發票抵扣方面是一個較大的難點，由于政策實施時間不長，能抵扣的稅額也偏少，可能會出現虛假代開增值稅專用發票的現象，這就需要相關監察部門進行嚴格審查，對發票的開具時間、移送和報銷的時間都要嚴格把控，審查其真偽性，對違規者進行嚴肅處理，堅決不能出現虛開、偽造等鉆空子的做法。

（二）房產企業加強自身管理

1、精選供應商，合理進行成本轉嫁

供應商只有開具了增值稅專用發票，才能作為企業進項抵扣的依據，所以企業在選擇供應商的時候，應該將能否開具增值稅專用發票作為重要依據，優先選擇能夠開具的公司，如果供應商屬于小規模納稅人，也可以讓供應商去稅務機關申請代開發票。這樣，可以將成本轉嫁給下游供應商，減少本企業的稅負。

2、合理布局，調整產業結構

現階段一二線城市土地成本昂貴，而且不能抵扣，因此，企業在選擇城市進行房產開發時，應注意合理布局，協調發展，不能一味在大型城市進行開發，這樣造成的資金壓力太大，影響現金流。同時，由于相關的建筑安裝成本、裝修成本可以進行抵扣，所以建議企業多開發精裝修、拎包入住式的樓盤，這樣一定程度上能夠擴大企業的利潤空間。

3、提高財會人員整體水平

企業財會人員應該熟悉營改增政策，分析營改增以后賬務方面的變化，及時進行調整，以適應政策，同時應認真進行稅務管理，積極納稅的同時合理進行稅收籌劃，壓縮企業成本，增加利潤空間。