論房地產企業成本管理突出問題及對策

朱麗娜

摘要：目前，房價回歸理性導致行業銷售收入整體下滑，房地產企業若要保持穩定利潤率，就須制定合理的成本管理體系。所以，科學合理的成本管理可以提升房地產企業爭奪市場的競爭力。本文據實總結房地產企業成本管理工作中較為突出的幾個問題，粗淺的研究出相應的解決對策，希望通過科學合理的成本管理可以有效的降低房地產企業的運營成本，提高企業自身競爭力和風險承受力。

關鍵詞：房地產企業 成本管理 突出問題

隨著國內房地產行業的宏觀調控和消費者逐漸的理性購房，房地產企業的暴利時代早已過去，但是各項成本和費用卻沒有絲毫的降低，拿地成本的居高不下也加劇了房地產的行業風險，銷售空間達到基本飽和度導致銷售收入不斷下降。在收入水平下降的情況下仍想保持一定的利潤空間以維系企業正常發展，成本管理的工作就十分重要。顯然，過去的成本管理模式已經無法滿足企業的發展需求，所以說，房地產企業的高層管理的負責人必須高度重視控制成本的管理工作，在日后成本管理工作中遇到的問題加以分析和探究，研討對應的解決方式和對策。不斷完善的成本管理是推動房地產企業發展的工作重點，也是房地產行業整體穩健發展的關鍵。

一、房地產企業成本管理的突出問題

（一）缺乏成本管理意識，前期調研工作不充分

房地產企業向來缺乏成本管理意識，導致其長期施行靜態成本管理模式，因此市場經濟的變化導致成本管理工作在計劃和實施階段都會受到各種因素的影響，發生的成本波動較大，房地產企業的成本無法管控。即使在國家宏觀調控的大環境下，很多企業還是無法意識到成本管理的重要性，所以在房地產企業項目前期的調研工作也不充分。房地產企業不同其他銷售行業。項目一旦確定，產品的位置也跟著固定，考慮到針對房地產行業的特殊性（周期長、成本高、資金回籠時間長），若是項目前期的工作倉促、不充分，僅僅套用上一項目的數據而沒有實地考察和分析總結，就無法準確的考察土地實際價值，導致土地賬面價值與實際不符，虛高或是虛低都會給房地產企業帶來不良影響，由資金分配出現的問題而引起項目投資失敗、企業發生虧損都是得不償失的。

（二）項目規劃重視技術，忽視成本支出

為提高房地產企業的自身競爭力，有的房地產企業刻意追求高要求、高品質的住房產品，一味要求最好的設計標準和更高的安全系數，導致房地產企業的成本直線上升，卻從未考慮過消費者實際的購房需求和能力。房地產企業的項目規劃做得草率，僅僅憑借主觀意識就決定方案的內容，擁有強大技術支持的產品雖說是受市場所追捧，但是完全忽視商品房的建造成本，脫離了市場的實際需求，開發部和市場部相脫節，切斷房地產企業產品和市場需求的鏈接，對商品房的經濟效益缺乏合理的評估，沒有結合不同品質的產品成本數據及時反饋給房地產企業和市場部，增加房地產企業樓房的建造成本，付出的成本得不到預想的回報。

（三）未建立成本信息動態鏈接，成本超支

鑒于房地產企業項目的耗時較長、支出涉及的范圍廣泛，而房地產企業一般沒有建立成本信息的鏈接，導致企業無法及時發現有關成本支出的弊端，成本管理工作滯后性嚴重而使其不能在第一時間將弊端消除，在日后的成本管理工作中錯上加錯，加大了成本管理工作的困難程度，同時也增加了房地產企業項目成本超支的風險。目前，大多數房地產企業并沒有將成本管理的共組理念結合到企業的日常運營中，導致對企業項目的價值評估和成本反饋嚴重不足，使得項目的實際價值和賬面價值不相符合，嚴重擾亂房地產企業高層管理者的投資決策，阻礙了企業長期平穩發展的戰略目標，不利于整體房地產行業的科學合理的健康發展。

（四）未進行項目成本評估，缺少經驗數據

項目成本評估是成本管理的重要工作，在項目竣工時可以為房地產企業積累成本管理實際的經驗數據，為以后房地產企業的成本管理工作提供有效參數。換句話說，由于影響成本的因素眾多，房地產企業實際發生的成本與預算成本存在很大的差異，但是很多房地產企業不重視成本評估，使其在項目竣工時候卻沒有進行后續有效的評估，無法積累真實有效的項目經驗數據，更加無法建立科學完善的成本數據信息庫。同時，不進行項目成本評估還無法考核財務人員的工作情況，缺乏對成本管理工作的獎勵機制，極大降低了員工的工作熱忱，不利于團結房地產企業內部，更加不利于企業的成本管理工作的順利進行。

二、房地產企業成本管理問題的解決對策

（一）提高成本管理意識，加強前期調研工作

房地產企業若是要確保成本管理的有效控制，就必須加強對企業財務工作人員的成本管理進行相關的宣傳和教育工作，加快轉變其固有的傳統成本管理理念，大力發展新觀念、新技術的成本管理思想，逐漸提高房地產企業人員成本管理的管控觀念。同時，對于房地產企業開發的新項目要在投資前期合理估算成本范圍。尤其是拿地的成本估算，必須由多個部門的相互配合、分析，如：地理位置建設成本、小區內部景觀改造成本和垃圾處理等相關費用。全方面估算拿地成本和后續支出成本，并建立科學合理的投資決策分析指標，以此保證估算成本的準確性，為項目投資提供完善的分析參考條件。充分保證房地產企業成本管理工作職能的有效發揮，促進我國房地產企業的穩定發展。

（二）加強對項目計劃的全面制定

首先，要確定房地產企業在經濟市場中的目標人群和產品的規劃方案，并對此做深入的市場調研和市場競爭力的確認。然后在確定的項目經過再次的確定、判斷和調整優化工作：房地產項目的確定是一項非常重要的決定，而且拿地的成本也在逐年上升，為了房地產企業進一步提升其產品的利潤空間，在基礎保障設施和技術支持的支出以后，不斷減少成本支出，降低商品房的建造成本，加強房地產企業的成本管理意識，全面制定項目施工的工作計劃，在房地產企業投資建造過程中，嚴格把控成本支出明細，強化設計成本的管控工作，保證制定的項目計劃在成本管理中發揮自身的作用和影響。

（三）建立信息化成本管理系統，加強成本信息的動態鏈接

建立信息化成本管理系統是在房地產企業成本管理的流程上加強完善，而不是脫離目前的成本管理流程。信息化成本管理系統和成本管理工作是息息相關的，與其職責是相互匹配的，不僅要保持時效性，同時也要保證是否具有前瞻性。建立的信息化成本管理系統要操作簡單、易于上手，實際操作的原理清晰，確保房地產企業內部全體員工成本管理工作的順利進行。同時，必須保證信息化成本管理系統在房地產企業的全面推行，一旦運用就要嚴格系統的要求來規范工作，拒絕一切流程之外的費用支出和成本支出，除特殊情況須報備領導人，經審核和批準之后方可支出。由此加強成本信息的動態鏈接，提高成本信息傳遞及時性，促進房地產領導人項目投資的決策更加科學合理。

（四）制定成本評估制度，積累成本評估的經驗數據

房地產企業的成本評估工作需要各部門的相互協助和配合，特別是工程部門、設計部門和市場部門對成本的分析研究，市場變化是影響成本的重要因素。各部門通過對采集的成本信息加以匯總分析并上傳到企業成本管理系統，逐步精細化成本評估制度。再由歷年來累計的成本評估數據可以為以后的工作提供參考和借鑒，加強成本管控的力度，形成的歷史數據要分類保存，便于日后查詢對比工作。杜絕以往成本管理工作中出現的差錯，避免重蹈覆轍的損失，有效節約成本開支，提升房地產企業的凈利潤。所以說，制定成本評估制度是房地產企業發展的重要參考依據。

三、結束語

總而言之，房地產企業成本管理是一項全方位管理企業的復雜工程，對企業內的每項支出和費用都要嚴格的把控。發展趨于平緩的房地產企業在銷售收入不斷下降的經濟市場重壓下，若要維持基本利潤保持企業平穩發展就必須控制企業內部的成本支出，整改過去成本管理不合理的地方，建立房地產企業更加精細化、規范化和流程化的成本管理體系。在國家宏觀調控的市場背景下，房地產企業要提高成本意識，加強成本管理工作的監管力度，各部門協同財務部門做好成本管控工作。完善房地產企業成本管理模式的方案蓄勢待出。高管負責人和財務部門工作人員要對房地產企業的項目成本估算合理的支出，不斷積累科學有效的數據經驗，為房地產企業的成本管理打造堅實的基礎。只有在成本得到有效管控后，在不斷下行房地產經濟市場中，房地產企業才能在保持利潤不虧損的情況下平穩的渡過房地產行業艱難期。

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