“營改增”下的房地產業財稅管理研究

黎小寶

摘 要 “營改增”政策為我國稅制改革的重要舉措，自 2016 年 5月1起，我國將房地產業納入到“營改增”試點，這對新常態下房地產業的可持續發展具有重要的意義。“營改增”政策對于房地產業來說，既是一次機遇也是一次挑戰。本文以“營改增”政策為研究背景，對房地產業財稅管理的變化進行了研究，以期為推進“營改增”提供參考。

關鍵詞 營改增；房地產業；財稅管理

一、前言

2016年3月23日，財政部和國家稅務總局聯合頒布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，該通知明確了轉讓土地使用權、建筑和銷售不動產的增值稅稅率為 11%。2016年5月1日，我國將房地產業納入到“營改增”試點范圍，將房地產列入增值稅抵扣范圍，使國家將全面實施“營改增”，完全打通稅收抵扣鏈條，確保企業稅負不僅不增。為此，借助房地產業營業稅改增值稅財稅改革之東風，為降低房地產投資企業的稅收負擔，提高房地產企業的投資熱情，對中國的房地產行業持續健康發展具有重要意義。房地產企業“營改增”后可能會加大稅務成本，從而降低再次投資生產的熱情，甚至導致部分企業輾轉其他行業。

二、“營改增”后房地產企業的會計處理

（一）籌集資金的會計處理

房地產企業可通過銀行等金融機構取得借款，由于金融業“營改增”政策已提出，所以在支付借款費用時只要取得合法票據，增值稅和所得稅可以抵消。會計處理為：借記“銀行存款”科目，貸記“長期借款——本金”科目。項目使用前發生的借款費用：借記“開發間接費用”科目，同時根據進項稅額抵扣，借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“銀行存款”“應付利息”“長期借款——應計利息”科目。應當注意的是，發生的有關增值稅納稅義務的時間取決于貸款利息的實際利息，按照合同規定或固定利息支付。參考現有增值稅納稅義務的規定的時間，筆者認為，納稅義務的時間應根據合同規定的時間確定，但是，如果你采取預付款的一天收到的預付款，而增值稅金額應證明后方扣除。

（二）物資采購的會計處理

作為房地產開發企業原材料的工程物資，主要包括水泥、沙、鋼筋等等。 按照“營改增”的規定，改革前不應增值稅扣除閑置資產收購，可用于改革，以不增加稅負，規范為企業，采購制度，嚴格審查采購過程中，選擇一般納稅人企業，以獲得購買增值稅發票。針對部分企業銷售建筑用的沙土、石料可能仍存在簡易征收的情況，房地產企業獲得增值稅專用發票，增值稅不可抵扣。

（三）支付工程款的會計處理

進入工程建造階段，領用工程物資時借記“開發成本”科目，貸記“工程物資”科目。 當支付給對方工程款的時候，按照對方所開發票金額借記“開發成本 ——建筑安裝工程費”科目，貸記“銀行存款”科目，同時按照規定所扣的工程保證金貸記“其他應付款——保證金押金——工程保證金”科目。值得去留意的，伴隨著房地產行業的建設和“營改增”，工業企業自建寫字樓等相關建筑材料是否可以抵扣進項稅額。基于避免雙重征稅的理念，很可能伴隨著房地產業和建筑業的改革，不動產可以抵扣領用建筑耗材的進項稅額，購買房地產相關會計核算，借記“在建的工程”科目，貸記“工程所需物資”“原材料”“庫存商品”科目，根據原材料使用不需要進項稅轉出，領用的庫存商品也無需視同銷售計算銷項稅額。

（四）產品銷售的會計處理

房地產企業銷售商品房時 ，按預收售房款借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；當收入滿足確認條件的時候，借記“銀行存款”“預收賬款”“應收賬款”等科目，按照售房合同所規定現價款貸記“主要營業務的收入”科目，根據發票上注明的稅收貸記“應交稅費———應交增值稅”科目。同時，轉移成本、借記“主營業務成本”科目，記入“產品開發”。

三、案例分析

2016年5月31日，房地產企業通過協議取得土地使用權，可以取得稅法可以抵扣的增值稅憑證，其中不含增值稅的地價款10000萬元，假設增值稅稅率為11%；年初通過銀行開發新項目獲得貸款12000萬元，比如金融業增值稅稅率為6%，這次借款為分次付息的方式來進行，利息率為3%，當期計提利息；當期從一般納稅人處采購工程所需物資5 000萬元， 從小規模納稅人處采購工程物資1000萬元；當期領用工程物資200萬元，支付工程款1000萬元，對外銷售另一項目的商品房，售價15000萬元，成本800萬元，其中土地增值稅額為90 萬元。與該企業相關的會計處理為：

1.取得銀行借款時：

借：銀行存款 120 000 000

貸：長期借款———本金

120 000 000

年底計提利息時：

借：財務費用/開發成本3 600 000

2.貸：應當付的利息 3 600 000

支付利息時：

借：應付利息 3 600 000

納稅———應支付增值稅216 000

貸：存款 3 816 000

3.項目所需材料的采購：

借：工程所需物資 60 000 000

應交稅費———應支付增值稅8 800 000

貸：存款 68 800 000

增值稅的金額=5 000×17%+1 000×3%=880（萬元）

4.領用工程物資時：

借：開發成本 2 000 000

貸：工程所需物資 2 000 000

5.支付部分工程款時：

借：開發成本 10 000 000

貸：存款 10 000 000

6.銷售部分房屋時：

借：銀行存款 166 500 000

貸：主營業務收入 150 000 000

應交稅費———應支付增值稅16 500 000

7.結轉成本：

借：主營業務成本 8 000 000

貸：產品開發 8 000 000

借：營業稅金及附加 900 000

貸：應繳納稅費———應支付的土地增值稅 900 000

四、總結

綜上所述，房地產行業如果想要在當前環境下正確地面對“營改增”帶來的影響，就得做好納稅籌劃，從而降低房地產業相關稅負，增加企業利潤，使企業充分利用“營改增”政策為企業發展帶來的發展機遇，用以達到促進房地產公司的業務的作用。

參考文獻：

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[2]趙暉.“營改增”改革對房地產企業未來影響的研究[J].財會學習. 2013（06）

[3]李郁明.“營改增”試點企業的稅負影響和籌劃策略[J].交通財會. 2013（10）